SCBS คาดยอดขายคอนโดปีนี้ลด8%

          โบรกมองดีเดย์มาตร การ LTV กระทบหุ้นกลุ่มอสังหาฯ ช่วงสั้น แต่โครงการใหม่และพรีเซลอาจชะลอตัว แนะติดตามผลของมาตรการและยอดขายเปิดตัวใหม่คาดเห็นชัดตั้งแต่กลางเดือนพฤษภาคม มองเป็นโอกาสดีสะสมหุ้นเข้าพอร์ต

          บังคับใช้อย่างเป็นทางการกับเกณฑ์ Loan to Value (LTV) ใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ประกาศตั้งแต่ช่วงปลายปี 2561 และมีผลใช้จริงวันที่ 1 เมษายน 2562 โดยเข้มงวดในการกำหนดให้การซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือที่อยู่อาศัยราคาเกิน 10 ล้านบาท จะกู้เงินได้ไม่เกิน 80% ของราคาที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหา ริมทรัพย์ตื่นตัว เร่งปรับตัวระบายโครงการที่มีอยู่เพื่อเลี่ยงมาตรการดังกล่าว

          นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เอเซีย พลัส จำกัด เปิดเผยว่า ภาพรวมกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ทั้งปี 2562 คาดว่ายังเห็นธุรกรรมการขาย การโอนยังมีอยู่ แต่การเปิดโครง การใหม่และพรีเซลอาจจะชะลอกว่าในอดีต ทั้งนี้คาดว่ายอดพรีเซลของผู้ประกอบการ 16 รายใหญ่ปีนี้จะทรงตัวใกล้เคียงปี 2561 อยู่ที่ 350,000 ล้านบาท ส่วนยอดโอนยังถูกหนุนด้วยงานในมือ (Backlog) ซึ่งยอดรวมอยู่ที่ 330,000 ล้านบาท โดยกว่า 146,000 ล้านบาท มีกำหนดสร้างเสร็จและโอนในปีนี้

          อย่างไรก็ตาม คาดกำไรสุทธิปี 2562 ของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ จะยังมีการเติบโต แม้จะเติบโตต่ำประมาณ 4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ราคาหุ้นกลุ่มพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ผ่านช่วงปรับตัวลดลง ถือเป็นโอกาสสำหรับการเลือกหุ้นปัจจัยพื้นฐานดี ฐานะการเงินแข็งแกร่ง และให้อัตราผลตอบแทนสูง เพื่อสะสมเข้าไว้ในพอร์ต

          "มาตรการ LTV น่าจะเป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้เกิดการชะลอตัวของแรงซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงสั้น โดยกลุ่มที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป กำลังซื้ออาจลดลง ซึ่งน่าจะกดดันภาพรวมการพัฒนาอสังหาฯในระยะสั้นและกลาง เหตุการณ์ช่วงสั้นที่จะเห็นคือมีการเร่งซื้อ เร่งโอน ก่อนวันที่ 1 เมษายน เพราะผู้ซื้อต้องการเลี่ยงมาตรการ LTV ส่วนผู้ประกอบการต้องการระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จออก จึงมีแคมเปญส่งเสริมการขายจูงใจ"

          บล.ไทยพาณิชย์ จำกัด(SCBS) ระบุว่า ในปีนี้คาดว่ายอดขายอสังหาริมทรัพย์จะลดลง 2% จากยอดขายคอนโดมิเนียมที่ลดลง 8% หลังจากผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยนำกลยุทธ์ระมัดระวังมาใช้ เนื่องจากความต้องการซื้อไม่แน่นอนจากเกณฑ์ LTV ใหม่ที่มีผลบังคับใช้ รวมถึงคาดว่าการซื้อจากลูกค้าต่างชาติจะลดลง ซึ่งยังคงมุมมองความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้โดยรวมลดลง 5% ขณะที่ อัตราการปฏิเสธสินเชื่อสูงยังเป็นประเด็นที่สร้างความกังวล

          ด้านบล.ฟินันเซีย ไซรัส ระบุว่าภาพรวมตลาดอสังหาฯมีแนวโน้มชะลอตัวทั้งอุปสงค์และอุปทาน ตั้งแต่เผชิญประเด็นลบจากธปท. พิจารณาปรับปรุงเกณฑ์กำกับในเดือนตุลาคม 2561 สะท้อนจากยอดขายในไตรมาส 4/2561 ที่ 5.3 หมื่นล้านบาท ลดลง 4% (QoQ) และ ลด 16%(YoY) ส่วน 2 เดือนแรกของปีนี้ จากการสอบถามทางผู้ประกอบการส่วนใหญ่พบว่า ยอดขายอ่อนตัว (YoY) แม้มีการออกโปรโมชันระบายสต๊อกคอนโดฯ แต่ไม่ได้ผลตอบรับที่ดีนัก บวกกับยังไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่

          ต้นปีถึงปัจจุบัน ราคาหุ้นกลุ่มอสังหาฯปรับขึ้นเฉลี่ย 8% มากกว่าดัชนีตลาดหุ้นที่ปรับเพิ่ม 4.5% อย่างไรก็ตามความเสี่ยงจากผลกระทบของเกณฑ์ LTV ใหม่ที่เริ่มบังคับใช้วันที่ 1 เมษายนนี้ ยังเป็นประเด็นจำกัดการปรับขึ้นของราคาหุ้น แต่หากมีผลน้อยกว่าคาดจะเป็นตัวเร่งทันที แนะนำนักลงทุนติดตาม Sentiment และยอดขายของการเปิดตัวใหม่ ซึ่งคาดจะเห็นได้ชัดเจนขึ้นตั้งแต่กลางเดือนพฤษภาคมนี้ คงให้น้ำหนักการลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ เป็น "เท่ากับตลาด" เลือก TOP PICK เป็น SPALI (ราคาเหมาะสม 22.50 บาท) รวมถึงแนะนำ LH (ราคาเหมาะสม 13 บาท) และ QH (ราคาเหมาะสม 3.70 บาท) เป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ชอบปันผล จากคาดการณ์ผลตอบแทนปันผลราว 7% ต่อปี

          ความเสี่ยงจากเกณฑ์ LTV ยังเป็นประเด็นจำกัดการปรับขึ้นของราคาหุ้น แต่หากมีผลน้อยกว่า คาดจะเป็นตัวเร่ง