ANNUAL REPORT REIC 2019

037 R e a l E s t a t e I n f o r m a t i o n C e n t e r ( R E I C ) ที่อยู่อาศัย ปี 2562 และ แนวโน้ม ปี 2563 สถานการณ์ตลาด สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2562 นับว่าเป็นช่วงเวลาที่ เกิดการเปลี่ยนแปลงในหลายระลอก เริ่มจากการปรับตัวของ ผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้าน เพื่อให้เป็นไปตามประกาศของ ธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่องการก� ำหนดหลักเกณฑ์การก� ำกับ ดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยก� ำหนดให้สถาบันการเงินไม่ควร จะปล่อยสินเชื่อหรือให้กู้ยืมแก่บุคคลหนึ่งบุคคลใดเกินกว่า อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to value ratio - LTV ratio) ซึ่งส่งผลกระทบอย่างมากต่อการซื้อขาย ที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาสแรก จนเป็นเหตุผลส� ำคัญท� ำให้ธนาคาร แห่งประเทศไทยต้องปรับปรุงหลักเกณฑ์การก� ำกับดูแลสินเชื่อ เพื่อที่อยู่อาศัยให้ผ่อนคลายลงอีกครั้งในช่วงปลายไตรมาสที่ 1 และด้วยการชะลอตัวลงอย่างชัดเจนทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน รัฐบาลจึงพยายามออกมาตรการมากระตุ้นก� ำลังซื้อที่อยู่อาศัย ต่อเนื่อง สถานการณ์ด้านการขายอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัย ปี 2562 มีการชะลอตัวที่ชัดเจน หลังจากที่มีการใช้มาตรการ Macroprudential ตั้งแต่เดือนเมษายน 2562 เป็นต้นมา ส่งผลโดยตรงต่อปริมาณที่อยู่อาศัยเหลือขาย โดยผลการส� ำรวจ ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ พบว่า “หน่วยที่อยู่อาศัย เหลือขาย” ทั่วประเทศ ณ สิ้นปี 2562 มีประมาณ 300,000 หน่วย ซึ่งมีจ� ำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนประมาณร้อยละ 10 โดยมี “หน่วยเหลือขายที่สร้างเสร็จแล้ว” ประมาณ 68,000 หน่วย หรือเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนประมาณร้อยละ 12 อย่างไรก็ตาม ในปี 2562 ยังมีตัวเลขที่ต้องให้ความส� ำคัญ คือ “หน่วยเหลือขายที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง” อีกประมาณ 98,000 หน่วย ประกอบด้วย อาคารชุดประมาณ 47,000 หน่วย ซึ่งประมาณ 3 ใน 4 อยู่ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑลและบ้านแนวราบ ประมาณ 51,000 หน่วย ซึ่งประมาณครึ่งหนึ่งอยู่ในกรุงเทพฯ - ปริมณฑล โดยหน่วยเหลือขายเหล่านี้อยู่ในช่วงก� ำลังก่อสร้าง และก� ำลังจะเสร็จในอีก 1 - 2 ปีข้างหน้า ซึ่งผู้ประกอบการ ต้องท� ำการขายให้ได้ก่อนที่จะก่อสร้างเสร็จ ในภาวะที่ดูเหมือนว่าการขายในตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ยังดูซบเซาลงอย่างมาก แต่ยังมีสัญญาณที่ดีในเรื่องการโอน กรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ โดยในปี 2562 ตัวเลข หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศยังคงขยายตัวอยู่ประมาณ ร้อยละ 2.7 และมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์กลับสูงถึงร้อยละ 4.3 โดยเป็นการขยายตัวของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จากบ้านแนวราบ ร้อยละ 4.4 ส่วนอาคารชุดอยู่ในสภาวะทรงตัวเท่านั้น ซึ่งการ ขยายตัวดังกล่าวเกิดขึ้นเนื่องจากการประกาศมาตรการ สนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยของรัฐบาล ประกอบด้วย มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้จากการซื้อบ้านและห้องชุด (บ้านหลังแรก) ไม่เกิน 200,000 บาท มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนและลดค่า จดทะเบียนการจ� ำนองอสังหาริมทรัพย์เหลือร้อยละ 0.01 ส� ำหรับการซื้อบ้านจัดสรรและห้องชุดราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ส� ำหรับบ้านสร้างใหม่และบ้านมือสอง มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนและลดค่า จดทะเบียนการจ� ำนองอสังหาริมทรัพย์เหลือร้อยละ 0.01 ส� ำหรับการซื้อบ้ านจัดสรรและห้ องชุดราคาไม่ เกิน 3,000,000 บาท ที่ซื้อจากผู้ประกอบการ ส่งผลให้สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศใน ปี 2562 ปรับตัวดีขึ้นจากปี 2561 โดยมียอดจ� ำนวนหน่วยโอน กรรมสิทธิ์ถึง 373,365 หน่วย และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ถึง 875,189 ล้านบาท