แนะรัฐฟื้นกำลังซื้อจริง-สกัดฟองสบู่-ดูแลเรียลดีมานด์

          แบงก์ชาติส่งสัญญาณแรงสกัดฟองสบู่อสังหาฯ นายกสมาคมคอนโดฯแจงลูกค้าจีนดาวน์สูง 30% เวลาโอนใช้เงินสดไร้ปัญหาหนี้เสีย แนะรัฐบาลแก้เศรษฐกิจตกต่ำฟื้นกำลังซื้อลูกค้าคนไทย "ออลอินสไปร์" ไหวตัวเพิ่มวงเงินดาวน์คอนโดฯจาก 20% เป็น 25% สกรีนนักเก็งกำไรตั้งแต่ต้นทาง "อี'สตาร์-ออริจิ้น" ขานรับแบงก์ชาติ "คอลลิเออร์สฯ" สำรวจ 1 ปีที่ผ่านมา เทรนด์จีนซื้อห้องชุดเหมายกตึกเฟื่องจัด ตั้งแต่ภูเก็ตยันกรุงเทพฯ

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการที่ ดร.วิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทย ส่งสัญญาณแรงต่างกรรมต่างวาระ เป็นห่วงภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เกิดฟองสบู่ สืบเนื่องจากหลายปัจจัยตั้งแต่หนี้เสีย หรือ NPL สูงขึ้น, สถาบันการเงินปล่อยกู้ 100-120%, ให้กู้แล้วลูกค้ามีเงินทอน, ต่างชาติซื้อห้องชุดเต็มโควตา 49% ฯลฯ โดยเตรียมประเมินสถานการณ์ร่วมกับผู้เกี่ยวข้องเพื่อออกมาตรการรองรับตั้งแต่เบาไปหาหนัก นำ ไปสู่บรรยากาศของการแสดงข้อคิดเห็น และข้อเสนอแนะจากดีเวลอปเปอร์อย่างกว้างขวาง

          จีนดาวน์ 30%-ซื้อเงินสด

          ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานกรรมการ บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า เมื่อสัปดาห์กลางเดือนกันยายน 2561 ที่ผ่านมา มีตัวแทนแบงก์ชาติเข้าพบและตั้งคำถามเกี่ยวกับลูกค้าจีนเข้า มาซื้อคอนโดมิเนียมในเมืองไทย จำนวนมาก โดยแสดงข้อวิตกกังวลในระยะยาวจะไม่เป็นผลดี

          อย่างไรก็ตาม ได้ชี้แจงสถานการณ์ข้อเท็จจริงแล้วว่า ในฐานะดีเวลอปเปอร์ ผู้ซื้อไม่ว่าคนไทยหรือต่างชาติหากกำลังซื้อสูง ต้องถือว่าเป็นลูกค้าชั้นดีทั้งหมด กรณีของลูกค้าจีนมีเงื่อนไขเรียกเก็บเงินดาวน์ 30% สูงกว่าคนไทย มีวินัยในการชำระเงินดาวน์ เมื่อก่อสร้างเสร็จ ลูกค้าจีนก็รับโอน ไม่ทิ้งขวาง ไม่ยื้อโอน มีความรับผิดชอบ โดยพอร์ตลูกค้าต่างชาติมีทั้งสิงคโปร์ มาเลเซีย จีน ฮ่องกง ยุโรป

          "แบงก์ชาติมาพบพี่ ถามเรื่องคนจีนว่ามีอะไรน่ากังวลไหม เขาวอรี่เกี่ยวกับกองทัพ (ลูกค้า) จีนเข้ามาเก็บพร็อพเพอร์ตี้ ในตลาดเมืองไทย ระยะยาวอาจไม่เป็นผลดี แต่อย่างน้อยก็ดีในระยะสั้น เพราะทำให้ธุรกิจเดินต่อไปได้ ในภาวะที่ลูกค้าคนไทยมีภาระหนี้เสียบางส่วน ได้จีนมาเติมเต็ม ได้อานิสงส์จากลูกค้าต่างชาติเข้ามาช่วย เพราะฉะนั้น ดีกับฝั่งผู้ประกอบการเพราะมีแคชโฟลว์ ส่วนของพี่ที่มียอดขายต่างชาติพันล้าน บาทเป็นผลดีแน่นอน ถ้าไม่มีเขา เราแย่ รายได้ 90% ของริชชี่เพลซมาจาก คอนโดฯ เราขายคนจีนมานานแล้ว เริ่มโอนตั้งแต่ปีที่แล้ว"

          ดร.อาภากล่าวว่า ระยะสั้นที่เศรษฐกิจไทยชะลอตัวต่อเนื่อง กำลังซื้อในประเทศอ่อนแรง การมีลูกค้าต่างชาติเข้ามาช็อปอสังหาฯจึงเป็นตัวช่วย ในระยะยาวหากถึงจุดหนึ่งที่เศรษฐกิจไทยกลับมาฟื้นตัวและเติบโตได้ดี กำลังซื้อคนไทยสามารถดูดซับการขายได้ เมื่อถึงตอนนั้นแบงก์ชาติอาจตั้งมาตรการขึ้นมากำกับดูแลลูกค้าต่างชาติ เพียงแต่ต้องพิจารณาเลือกใช้มาตรการให้ถูกจังหวะ ถูกเวลา และยังไม่ใช่ตอนนี้

          "พี่บอกแบงก์ชาติไปว่า อย่าไปทำลายบรรยากาศ ปล่อยให้เป็นกลไกธุรกิจปกติ กำลังซื้อคนไทยอ่อนลงก็ต้องพึ่งต่างชาติที่มีกำลังซื้อสูงกว่า จุดสำคัญคือรัฐบาลต้องทำเศรษฐกิจให้ดี ค้าขายรุ่งเรือง คนไทยจะได้มีกำลังซื้อสูง ๆ เราจะได้ไม่ต้องพึ่งต่างชาติ พี่เชื่อว่าจีนมาซื้อเยอะแค่ไหน แต่ก็มาเติมเต็มแค่ระยะสั้น ในขณะที่แบงก์ชาติเป็นห่วงระยะยาว"

          ท็อปแบรนด์ขานรับ ธปท.

          ดร.ต่อศักดิ์ เลิศศรีสกุลรัตน์ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท อีสเทอร์นสตาร์ จำกัด (มหาชน) หรือ E Stars เปิดเผยว่า ธปท.ออกมาส่งสัญญาณ เป็นภาพบวก เพราะภาวะการเข้มงวดสินเชื่อ เกิดขึ้นไม่ต่ำกว่า 1-2 ปีมาแล้ว ในส่วนของสถาบันการเงินมีกลไกในการพิจารณาสินเชื่อเพราะไม่ต้องการให้เป็นหนี้เสีย

          "ในส่วนของ E Stars มีการสแกนแผนธุรกิจอย่างละเอียดเพราะไม่ต้องการลูกค้าที่เป็นดีมานด์เทียม โดยเฉพาะกลุ่มนักเก็งกำไร ล่าสุดในการเปิดขายคอนโดฯ ควินทารา ทรีเฮาส์ สุขุมวิท 42 บริษัทประสบความสำเร็จในการปิดการขาย หรือ sold out ทั้งโครงการภายใน 2 เดือน โดยมีลูกค้าต่างชาติซื้อบิ๊กลอต 1 อาคาร วิธีการบริษัทบวกเพิ่ม 10% จากนั้นเอเย่นต์ของฮ่องกง สิงคโปร์ ไต้หวัน จีน ไปทำการตลาดเอง เวลาโอนก็โอนเงินสด จึงไม่กระทบต่อหนี้เสีย รวมทั้งไม่ใช่ดีมานด์เทียมแน่นอน"

          สอดคล้องกับ นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เห็นด้วย การแบงก์ชาติในกรณีเห็นสัญญาณที่น่าเป็นห่วงแล้วออกมาเข้มงวด เพราะมั่นใจว่าสำหรับลูกค้าซื้ออยู่จริง หรือเรียลดีมานด์ ไม่มีปัญหาแม้มาตรการจะเข้มงวดยังไง เพราะซื้อแล้วต้องการรับโอนด้วย

          ไขปริศนากู้แล้วมีเงินทอน

          ส่วนประเด็นขอสินเชื่อซื้อคอนโดฯแล้วมีเงินเหลือ หรือที่เรียกว่า ผู้กู้มีเงินทอนนั้น วิธีการทางผู้ซื้อรวมกลุ่มกันให้มียอดซื้อ 10-20 ห้อง จากนั้นเจรจากับเจ้าของโครงการที่มีสต๊อกติดมือ เพื่อขอส่วนลด 10-20% ในฐานะเป็นผู้ซื้อบิ๊กลอต ในขณะที่การประเมินสินเชื่อแบงก์ให้วงเงินตามราคาซื้อขายซึ่งเป็นราคาตลาด ทำให้มีส่วนต่างเพราะกู้ 100% แต่มีส่วนลด 10-20%

          "ประเด็นกู้แล้วมีเงินทอน มีการทำแบบเปิดเผย โดยประกาศตามเว็บไซต์ ซึ่งเข้าใจว่าแบงก์ชาติคงไปตรวจสอบเจอ ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคอนโดฯตลาดกลาง-ล่าง หรือของไม่แพงมากนัก และไปชักชวนลูกค้าที่ไม่เคยซื้อคอนโดฯมาก่อน กรณีนี้เราไม่สนับสนุนอยู่แล้ว เวลาเขารวมตัวกันมา และขอให้ทำใบราคา ผมก็ไม่ทำให้ ตอนหลังออริจิ้นฯทำตลาดบนมากขึ้น สต๊อก ห้องชุด 1-2 ล้านบาท ไม่มีเหลือแล้ว ราคาเฉลี่ยเคยอยู่ยูนิตละ 3.5 ล้าน ปีนี้เฉลี่ย 5 ล้านกว่า จนถึงสิ้นปีราคาเฉลี่ยของเราน่าจะถึงยูนิตละ 6 ล้าน เป็นกลุ่มที่กู้แล้วมีเงินทอนไม่ได้มาจับเท่าไหร่"

          ส่วนการออกมาตรการหนัก หรือแมโครพรูเดนเชียลของแบงก์ชาติ นายพีระพงศ์กล่าวว่า แนวโน้มถ้าจะไปเพิ่มมาตรการ LTV-loan to value จากปัจจุบันให้ดาวน์ 10% ในการซื้อห้องชุด และ 5% ในการซื้อบ้านแนวราบ เข้าใจว่าแบงก์ชาติอาจไปเพิ่มข้อจำกัดให้วางเงินดาวน์สูงขึ้น สำหรับการซื้ออสังหาฯหลังที่ 2-3 เป็นต้นไป ผู้ซื้อบ้านหลังแรกจึงไม่กระทบมากนัก

          เก็บดาวน์สูงแก้เก็งกำไร

          นายธนากร ธนวริทธิ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลอินสไปร์ จำกัด กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า โมเดลธุรกิจของ ออลอินสไปร์พัฒนาคอนโดฯทำเล รอบนอกของกลุ่มลงทุนเก็งกำไร อสังหาฯอยู่แล้ว จึงไม่วิตกกังวลเรื่องดีมานด์เทียม ที่สำคัญ บริษัทไม่เน้นขายบิ๊กลอต ไม่ได้โฟกัสกลุ่มลูกค้า นักลงทุน เน้นเจาะลูกค้าเรียลดีมานด์ ซื้อเพื่ออยู่จริง

          นอกจากนี้ มีนโยบายเรียกเก็บเงินดาวน์สูง 20% ล่าสุดได้ปรับวงเงินดาวน์เพิ่มเป็น 25% เพื่อต้องการสกรีนกลุ่มนักเก็งกำไรออกไป เพราะมองว่าการแข่งขันกันเรียกเก็บเงินดาวน์ 7-8% เหมือนเดิมไม่ได้แล้ว

          "ทุกวันนี้ต้องยอมรับว่า รายใหญ่ในตลาดแข่งขันกันทำยอดขายกันจนเกินไป ราคาที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนพัฒนาโครงการก็บีบ ทำให้ทุกคนปั๊มยอดขายกันอย่างเดียว เพราะฉะนั้น แบงก์ชาติออกมาส่งสัญญาณแบบนี้ไม่ทำให้บรรยากาศเสียหาย แต่ทำให้ตลาดเฮลตี้มากกว่า"

          เทรนด์จีนเหมาซื้อยกตึก

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา มีการซื้อเหมายกตึกจำนวนมาก ไม่ว่าจะเป็นคอนโดฯในจังหวัดภูเก็ต โครงการ New Nordic Water World Phuket มีกลุ่มนักลงทุนจากฝรั่งเศสเข้าซื้อยกตึกในบางอาคาร, กะรน ฮิลล์ เรสซิเดนซ์ ย่านหาดกะรน และวีไอพี เมอร์คิวรี่ คอนโด บนหาดราไวย์ กลุ่มนักลงทุนจากจีนเข้าซื้อแบบเหมาตึก

          ทำเลกรุงเทพฯ เริ่มพบเป็นจำนวนมาก เช่น ไอดีโอ โมบิ สุขุมวิท 40 ของ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ขายยกตึกให้ต่างชาติ 1 อาคาร, ไฮป์ (HYPE) สาทร-ธนบุรี มี 914 ยูนิต มูลค่า 2,000 ล้านบาท ตัดขายยกตึก 2 อาคาร กว่า 400 ยูนิต ให้เอเยนซี่นำไปขายลูกค้าจีน

          โครงการพลัมคอนโด รังสิต อะไลฟ์ ของ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ขายแบบยกอาคารให้เอเยนซี่ต่างชาตินำไปขายให้กลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติ, โครงการ พาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ ของ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ในซอยทองหล่อ 10 บนที่ดิน Areana 10 เดิม อาคารไฮไรส์ 3 อาคาร รวม 1,182 ยูนิต มูลค่า 11,000 ล้านบาท ขายแบบยกอาคารในบางอาคารให้กับต่างชาติ, ไซมิส สุขุมวิท 87 ของ บจ.ไซมิส แอสเสท ก็มีการปิดการขายตั้งแต่ชั้น 20 เป็นต้นไป เพื่อขายให้กับกลุ่มนักลงทุนจีนเช่นเดียวกัน

          โครงการเปิดขายใหม่มีการไปออกโรดโชว์ หรือให้นายหน้าชาวต่างชาติไปขายต่างประเทศมากขึ้น และประสบความสำเร็จเป็นอย่างมาก ช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมามีผู้ประกอบการหลายรายประกาศโควตาผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นผู้ซื้อกลุ่มใหญ่เกือบเต็มโควตา บางโครงการสร้างยอดขายต่างชาติจนเต็มที่ หลังจากนั้นเปิดขายลูกค้าคนไทย ซึ่งทำให้สร้างโอกาสในการปิดการขายทั้งโครงการได้อย่างรวดเร็ว

          ต่างชาติช็อปทะลัก 7 หมื่นล้าน

          นายภัทรชัยกล่าวต่อว่า ข้อมูลมูลค่าเงินโอนเพื่อซื้ออาคารชุดของชาว ต่างชาติของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่าดีมานด์มีการเร่งตัวขึ้นมาก ในปี 2560 มีจำนวน 70,758 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ที่มีจำนวน 53,259 ล้านบาท ขยายตัว 33% สูงกว่าการขยายตัวช่วงปี 2555-2559 ที่เติบโตปีละ 10%

          โฟกัสยอดโอนคอนโดฯทั่วประเทศพบว่า สัดส่วนโอนของลูกค้าต่างชาติในปี 2560 อยู่ที่ 27% สูงกว่าปี 2559 ที่ลูกค้าต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ 21% โดยดีมานด์เพิ่มขึ้นมาจากประเทศจีนแผ่นดินใหญ่กับฮ่องกง นิยมซื้อเพื่ออยู่จริงและลงทุนปล่อยเช่า ทำเลฮิตเกาะแนวรถไฟฟ้าและแหล่งงาน ราคา 1 ล้านหยวน หรือไม่เกิน 5 ล้านบาท

          "ก่อนปี'57 เงินโอนต่างชาติซื้อ คอนโดฯเมืองไทยมาจากอังกฤษ และอเมริกา หลังจากนั้น ลูกค้าจีนกลายเป็นผู้ซื้อหลักจนถึงปัจจุบัน โดยพฤติกรรมการช็อป อสังหาฯของจีนไม่ได้เกิดเฉพาะไทย แต่เกิดขึ้นทั่วโลก เพราะรายได้ชาวจีนเพิ่มขึ้น จากภาวะเศรษฐกิจที่ขยายตัว จึงมองว่าการลงทุนเพื่อแสวงหาผลตอบแทนที่สูงกว่า หรือ search for yield"

          ทั้งนี้ การเรียกเงินดาวน์ 25-30% อยู่ในอัตราสูง ทำให้ผู้ซื้อต่างชาติมีต้นทุนในการเก็งกำไรสูงตามไปด้วย และเป็นทุนสำรองของดีเวลอปเปอร์กรณีต้องนำห้องชุดมารีเซล หากผู้ซื้อชาวต่างชาติไม่รับโอนกรรมสิทธิ์เมื่อโครงการสร้างเสร็จ