ผวาแบงก์ลดปล่อยกู้เหลือ70%-ดิ้นให้เอเยนต์จีนเหมายกตึก

ธปท.เข้มสินเชื่อกระทบลูกค้าดี

ปีนี้ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในภาพรวมจัดว่าดี ผู้ประกอบการยังคงเดินหน้าเปิดตัวใหม่อย่างต่อเนื่อง มีการคาดการณ์ทั้งปีจะมีจำนวนห้องชุดเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดเกือบ 5 หมื่นยูนิต ขณะที่กำลังซื้อยังมีปัญหาหนี้ครัวเรือน ส่งผลการแข่งขันช่วงชิงยอดขายด้วยแคมเปญการตลาดผ่อนต่ำ อยู่ฟรี หรือฟรีดาวน์ เป็นกลยุทธ์หลักที่ใช้ดึงดูดลูกค้า สร้างความกังวลให้กับธนาคารแห่งประเทศไทยว่าอาจจะเกิดการหนี้เสียตามมา เตรียมหารือธนาคารพาณิชย์ออกมาตรการการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียม เพื่อสกัดกั้นการเก็งกำไรจากดีมานด์เทียม

คอนโดขาย-โอนลด20%

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ในช่วงไตรมาส 3 (ก.ค.-ก.ย.) ของปีนี้ ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมลดลงทั้งในแง่ยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 20% จากช่วงก่อนหน้า มาจากหลายปัจจัย ทั้งภาวะเศรษฐกิจประเทศ และภาคครัวเรือนที่มีกำลังซื้อน้อยลง

ประเด็นที่ยังต้องระมัดระวัง ก็คือ การขึ้นอัตราดอกเบี้ย ที่จะกระทบกับกำลังซื้อกลุ่มผู้ลงทุน และการปล่อยกู้สินเชื่อให้กับผู้บริโภค รวมไปถึงหนี้ครัวเรือน ที่ส่งผลกระทบชัดเจนกับตลาดล่าง ที่มีดีมานด์แต่สถาบันการเงินไม่อนุมัติ พร้อมมองว่าตลาดคอนโดฯ ปีนี้ จะเติบโตระดับทรงตัว ที่ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา ซึ่งมีมูลค่าอยู่ที่ประมาณกว่า 2 แสนล้านบาท แต่อย่างไรก็ตาม มองว่าหลังจากนี้ ตลาดจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง โดยเฉพาะกำลังซื้อตลาดล่าง หลังจากรัฐบาล คสช. ส่งสัญญาณเตรียมตัวสู่การเลือกตั้ง ในเดือน กุมภาพันธ์ 2562 ซึ่งจะทำให้บรรยากาศการจับจ่ายใช้สอยผ่อนคลายขึ้น และจะส่งอานิสงส์มายังตลาดที่อยู่อาศัย

กำลังซื้อคนไทยถดถอย

นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่าสัญญาณกำลังซื้อของลูกค้าคนไทยถดถอยมาระยะหนึ่งแล้ว โดยเฉพาะกลุ่มราคา 1.5 ล้านบาทยังไม่ฟื้น แต่ได้ลูกค้าต่างชาติคือจีนฮ่องกงและจีนสิงคโปร์เข้ามาหนุน ถือว่าช่วยได้มาก ในขณะที่ผู้ประกอบการยังเดินหน้าเปิดขายโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง เฉพาะไตรมาส 3 ปีนี้ประมาณการจะมีคอนโด มิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งตลาดรวมกันมากกว่า 2.2 หมื่นหน่วย เนื่องจากทุกบริษัทต้องการรักษาระดับการเติบโตให้เป็นไปตามแผน

"สัญญาณการซื้อถดถอยเห็นได้จากการให้เอเยนต์ต่างชาติเหมายกอาคาร สำหรับโครงการโลว์ไรส์ แต่ถ้าเป็นอาคารสูงก็จะปล่อยให้นักลงทุนเหมาตั้งแต่ชั้น 20 ขึ้นไป อย่างไรก็ตาม กำลังซื้อต่างชาติเองก็ยังมีเรื่องให้ต้องลุ้นว่าจะมารับโอนหรือไม่ แม้จะวางดาวน์ 30% สูงกว่าคนไทย โดยปีหน้าจะเห็นชัดว่าสัดส่วน 49% ที่ต่างชาติซื้อได้ จะมีโอนทั้งหมดหรือบางส่วน"

ราคาสูงเกินกำลังซื้อทุกระดับ

นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ชี้แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยที่มีในปัจจุบันสูงเกินกว่ากำลังซื้อของดีมานด์ในทุกระดับ อาจจะยกเว้นระดับซูเปอร์ลักชัวรี ซีบีอาร์อีสำรวจราคาขายทั้งระดับบนและระดับล่าง พบว่าในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาปรับเพิ่มขึ้นประมาณ 45-50% โดยราคาระดับล่างปรับขึ้นเฉลี่ยประมาณ 8% ต่อปี ระดับบนจะขึ้นประมาณ 10-12% ต่อปี ในขณะที่รายได้ประชากรเท่าเดิมหรือน้อยลงในเชิงที่ค่าใช้จ่ายสูงขึ้น ฉะนั้น สิ่งที่เกิดขึ้นก็คือ สินค้าที่ยังขายไม่ได้เพิ่มปริมาณมากขึ้น ปัจจุบันอัตราเฉลี่ยของสินค้าที่ขายได้ในเมืองอยู่ที่ 74% วันนี้โครงการที่อยู่ระหว่างก่อสร้างเหลือขายอยู่ 7,700 ยูนิต ส่วนรอบนอกหรือเขตชั้นกลาง เหลืออยู่ 33,000 ยูนิต มีอัตราการขายอยู่ที่ 69% นางสาวอลิวัสสากล่าว

ทั้งนี้ตลาดคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1.5-3 ล้าน มีสัด ส่วน 70% ของตลาดรวม โดยปีนี้มีคอนโดฯขึ้นใหม่ประมาณ 50,000 ยูนิต

ห่วงกดLTVต่ำกว่า90%

ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าถ้าธนาคารแห่งประเทศไทยให้ธนาคารพาณิชย์เข้มการพิจารณามูลค่าสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value) โดยกำหนดให้ใช้เกณฑ์ 70% จากเดิมที่ 90% หากเป็นเช่นนี้ก็อาจมีผลต่อตลาดคอนโดมิเนียม เพราะสถานการณ์ในภาพรวมน่าเป็นห่วงภาวะล้นตลาด

เข้มสินเชื่อตัวกรองสำคัญ

นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บมจ. เอพี (ไทยแลนด์) มองว่ามาตรการดังกล่าวนับเป็นผลดีต่อภาพรวมของธุรกิจอสังหาริม ทรัพย์ที่เป็นตัวกรองสำคัญไม่ให้เกิดปัญหาทั้งระบบ สำหรับลูกค้าคอนโดฯของเอพีเราโฟกัสอยู่ในกลุ่มเซ็กเมนต์กลาง-บน ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพสูงในการซื้อสินค้าที่อยู่อาศัยประกอบกับกระบวนกรองลูกค้าที่ทางเอพีทำงานร่วมกับพันธมิตรทางการเงินของเรา ทำให้เรามั่นใจว่าลูกค้าเราผ่านเกณฑ์ประสิทธิภาพของผู้กู้ด้านรายได้ โดยเรายังทำงานร่วมกับธนาคารต่างๆ เพื่อควบคุมจำนวนการปล่อยสินเชื่อให้เป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขายด้วย จึงทำให้ไม่ได้รับผลกระทบจากนโยบายการเฝ้าระวังการปล่อยสินเชื่อนี้

ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ยอมรับขณะนี้มีกลุ่มเครือข่ายเก็งกำไรเกิดขึ้นจริงในตลาดคอนโดฯ แต่เป็นสัดส่วนน้อยประมาณ 5-10% ของกลุ่มผู้ซื้อ โดยวิธีการนั้น จะเน้นซื้อในกลุ่มโปรดักต์ที่มีราคาไม่แพง เฉลี่ยประมาณ 2 ล้านบาทต่อห้อง ก่อนเหมาห้องชุดคราวละ 10-20 ห้อง เพื่อขอต่อรองราคาให้ถูกลงประมาณ 10-20% และกระจายให้แต่ละรายไปขอสินเชื่อแบงก์ ซึ่งบางคนมีการขอสินเชื่อพร้อมๆ กันหลายแบงก์ในเวลาไล่เลี่ยกัน จนกลายเป็นความกังวลอย่างที่ ธปท. ระบุ

แต่อย่างไรก็ตาม มองว่า การที่ ธปท.ออกมาเตือน ถือเป็นสัญญาณที่ดีในการแก้ปัญหา เพื่อเป็นประโยชน์โดยรวมต่อตลาด และกลุ่มลูกค้าที่ซื้ออยู่อาศัยจริง ส่วนกรณี อาจมีการให้ลดวงเงินกู้ต่ำลงกว่า 90% นั้น อาจกระทบแค่กลุ่มลูกค้าที่มีการซื้อเป็นหลังที่ 2 ที่มาตรฐานควรจะอยู่ที่ 75-80% หรือหลังที่ 3 ที่ประมาณ 50% โดยกลุ่มผู้ซื้อหลังแรก ยังต้องคงไว้ที่ 90% ตามเดิม เพราะไม่เช่นนั้น จะกระทบต่อผู้ซื้อกลุ่มล่าง