ชัดเจนว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 นี้ หดตัวแรงมาก โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งจะเห็นได้ชัดเจนที่สุด เพราะช่วง 10 เดือนที่ผ่านมามีโครงการคอนโดฯเปิดขายใหม่ลดลงถึง 30% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2561 แม้ว่าจะมีคอนโดฯหลายโครงการยังมีแผนเปิดขายใหม่ในช่วงเดือน พ.ย.นี้ก็ตาม แต่ในด้านจำนวนแล้วถือว่าไม่มากนัก เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 /2562 การเปิดขายคอนโดฯใหม่ที่ลดลง สืบเนื่องมากจากการหันไปเพิ่มสัดส่วนการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรของผู้ประกอบการอสังหาฯ
        ทั้งนี้ การที่ผู้ประกอบการเลือกที่จะลดการเปิดขายโครงการคอนโดฯใหม่ลงหรือชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ออกไปก่อนในภาวะที่กำลังซื้อชะลอตัว เนื่องจาก ผู้บริโภคส่วนหนึ่งกังวลต่อภาวะเศรษฐกิจในระยะยาว ทำให้เกิดการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยออกไปก่อน ประกอบกับการที่ธนาคารเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ อีกทั้งมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทยเกี่ยวกับการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยหรือ LTV ซึ่งมีผลโดยตรงต่อคนที่มีกำลังซื้อและต้องการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สอง
        สำหรับตลาดคอนโดฯนั้นได้รับผลกระทบแบบชัดเจนและโดยตรงมากที่สุด เนื่องจากได้รับผลกระทบจากมาตรการ LTV ใหม่ แม้ว่าจะมีบางโครงการที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ สามารถปิดการขายหรือว่ามีอัตราการขายสูงหลังจากเปิดขายไปไม่นาน แต่ก็เป็นเพียงบางโครงการเท่านั้น ไม่ใช่ทุกโครงการจะสามารถปิดการขายหรือมีอัตราการขายสูง ...เพราะมีบางโครงการไม่ได้รับความสนใจจากผู้ซื้อเลย
        นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด กล่าวว่า สาเหตุที่โครงการบ้านจัดสรรเป็นรูปแบบโครงการที่อยู่อาศัยที่ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายมากขึ้น ในช่วงที่กำลังซื้อในตลาดอสังหาฯชะลอตัว เนื่องจากผู้ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรเป็นผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไร หรือซื้อเพื่อลงทุน ขณะที่ผู้ประกอบการยังสามารถทยอยพัฒนา ทยอยเปิดขายเป็นเฟสๆ หรือครั้งละไม่กี่ยูนิต นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังสามารถได้รับเงินลงทุน และผลกำไรจากโครงการบ้านจัดสรรเร็วกว่าโครงการคอนโดฯรวมไปถึงการรับมือกับปัญหาของการที่ผู้ซื้อไม่สามารถขอสินเชื่อธนาคาร ได้ที่สามารถรับรู้ปัญหาได้รวดเร็วกว่าโครงการคอนโดฯ
        จากภาวะตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวแรง ทำให้ในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการหลายรายเลือกที่จะหาช่องทางเข้าไปเจรจากับรัฐบาลหรือผู้ที่มีส่วนในการพิจารณาแก้ไขปัญหาและธนาคารแห่งประเทศไทยโดยผ่านทางสมาคมต่างๆ ในธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งก็ได้รับการตอบรับในระดับหนึ่งจากหน่วยงานต่างๆ เช่น การปลดล็อกเรื่องของ ผู้ขอสินเชื่อร่วม มาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยจากมาตรการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% ตั้งแต่วันที่ 2 พ.ย. 2562 ถึง วันที่ 24 ธ.ค. 2563 สำหรับที่อยู่อาศัยที่ซื้อโดยตรงจาก ผู้ประกอบการและต้องเป็นที่อยู่อาศัยที่มีราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต ซึ่งหลายๆ ฝ่ายต่างมีความเห็นว่า ไม่ได้กระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยได้มากนัก แม้ว่าที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทจะมีสัดส่วนในตลาดที่ค่อนข้างมากที่สุดในตลาดที่อยู่อาศัย และเหลือขายอยู่ในความรับผิดชอบของผู้ประกอบการค่อนข้างมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แต่กระทรวงการคลังและสมาคมอสังหาฯทั้ง 3 สมาคมก็ได้ประกาศมาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วงสิ้นปี 2562 ภายใต้ชื่อ "บ้านในฝัน รับปีใหม่" ซึ่งเป็นมาตรการที่ครอบคลุม 3 ด้านทั้งเรื่องของการ ไม่เก็บค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง ดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยดอกเบี้ยต่ำ 2.5% นาน 3 ปี และส่วนลด หรือโปรโมชันพิเศษจากผู้ประกอบการโดยต้องเป็น การซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ภายในปี 2562 ในโครงการที่ร่วมกับมาตรการนี้
        สำหรับที่อยู่อาศัยทั้งในส่วนของบ้านจัดสรรและคอนโดฯระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในตลาด ที่มีกำหนดแล้วเสร็จหรือพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ภายในปี 2562 มีประมาณ 30,000-40,000 ยูนิต ซึ่งจะได้รับประโยชน์จากมาตรการ "บ้านในฝัน รับปีใหม่" ส่วนที่อยู่อาศัยที่มีกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2563 อยู่ที่ประมาณ 180,000 ยูนิต ซึ่งจำนวนที่แน่นอนนั้นอาจจะตอบได้ยาก เพราะผู้ประกอบการหลายรายคงเร่งการก่อสร้างโครงการที่มีราคาขาย ไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันมาตรการลดหย่อนค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจด จำนองที่จะสิ้นสุดวันที่ 24 ธ.ค.2563
ส่วนที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทใน กทม.และปริมณฑล ส่วนใหญ่จะทาวน์เฮาส์หรือ ทาวน์โฮม โดยจำนวนทาวน์โฮมที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2563 ก็ไม่มากนัก เพราะในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการส่วนใหญ่มาเน้นการเปิดขายโครงการ บ้านจัดสรรในทำเลที่มีศักยภาพไม่ไกลจากเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายมากขึ้น และหลายโครงการมีขนาดไม่ใหญ่มากจำนวนยูนิตไม่มากแค่ประมาณ 200-300 ยูนิตต่อโครงการและได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อในทำเลนั้นๆ
ดังนั้น ทาวน์โฮมในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทใน กทม.ที่มีกำหนดแล็วเสร็จภายในปี 2563 จึงมีประมาณ 3,500 ยูนิตแต่บางส่วนขายไปแล้วและอาจจะโอนกรรมสิทธิ์ไปก่อนหน้านี้ ยูนิตเหลือขายมีไม่มากนักประมาณ 2,000 ยูนิตเท่านั้น แต่ก็มีความเป็นไปได้ที่ผู้ประกอบการจะเปิดโครงการทาวน์โฮมออกมาเพื่อให้สอดรับกับมาตรการของรัฐบาล ส่วนคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิตที่มีกำหนดแล้วเสร็จใน ปี พ.ศ. 2563 นั้นมีประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งจำนวนนี้คงไม่ใช่จำนวนสุดท้ายเพราะผู้ประกอบการต้องเร่งการก่อสร้างโครงการคอนโดของตนเองที่มีราคาขายต่ำกว่า 3 ล้านบาทต่อยูนิตเพื่อให้ทันกับมาตรการ อีกทั้งยังเป็น การช่วยให้ผู้ซื้อยอมโอนกรรมสิทธิ์ด้วย
        นายสุรเชษฐ กล่าวว่า สำหรับตลาดรวมอสังหาฯ ในปี 2563 นี้ คาดการณ์ว่าจะยังชะลอตัวต่อไป แม้จะ มีการเปลี่ยนแปลงบ้างแต่อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงจาก ปีนี้ไม่มากนัก เพราะปัจจัยต่างๆ ที่มีผลต่อตลาดอสังหาฯนั้นยังคงอยู่ ไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปจากปี 2562 ผู้ประกอบการคงให้ความสำคัญกับการระบายบ้านและคอนโดฯที่สร้างเสร็จให้ออกไปให้มากที่สุดโดยเฉพาะในระดับราคาขายไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้ง่ายและเร็วขึ้นจากมาตรการของรัฐบาล ผู้ประกอบการยังคงเลือกชะลอการเปิดขายโครงการคอนโดฯ ออกไปก่อนแบบในปี2562 แต่อาจจะมีโครงการขนาดเล็ก ที่มีจำนวนยูนิตไม่มากเปิดขายในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต         เพื่อให้สอดคล้องกับมาตรการรัฐบาล
        ทั้งนี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯรายกลาง รายเล็ก คาดว่าจะประสบปัญหาในการขอสินเชื่อธนาคารเพื่อพัฒนาโครงการใหม่เช่นเดิม ดังนั้น ผู้ประกอบการกลุ่มนี้จำเป็นต้องพิจารณาการเปิดขายโครงการแบบระมัดระวังมากขึ้น ผู้ประกอบการรายใหญ่เองก็ต้องปรับตัวทั้งการจับกลุ่ม ผู้ซื้อที่พร้อมซื้อ พร้อมโอนกรรมสิทธิ์มากขึ้น รวมไปถึงการให้ความรู้เรื่องของการขอสินเชื่อธนาคารกับกลุ่ม ผู้ซื้อโดยเฉพาะกลุ่มคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เนื่องจากผู้ซื้อกลุ่มนี้มีปัญหา เรื่องของหนี้สินครัวเรือนด้วยไม่น้อย
        "ปี 2563 เป็นปีที่ผู้ประกอบการหลายรายควรใช้เป็นปีเพื่อปรับการเปิดขายโครงการใหม่ การคลาย ความเสี่ยง และการให้ความสำคัญกับกำลังซื้อของคน ในประเทศมากกว่านอกประเทศ ผู้ซื้อชาวจีนคงยังไม่ กลับมาแบบในปี 2561 ถ้าสถานการณ์สงครามการค้า ยังไม่คลี่คลาย" นายสุรเชษฐ กล่าว
สำหรับในด้านการแข่งขันในตลาดอสังหาฯนั้น คาดว่าในปี 2563 คงเป็นการแข่งขันในกลุ่มของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีความพร้อม และเป็นการเล่นเกมเร็ว แบบที่เห็นในหลายโครงการที่ปิดการขายหรือว่าสร้างกระแสขึ้นมาได้ในเวลารวดเร็ว เพราะการสร้างกระแสขึ้นมาแบบรวดเร็วและปิดการขายหรือมียอดจองสูงๆ ได้ตั้งแต่การเปิดขายไม่        นานนั้นช่วยให้ผู้ประกอบการได้รับสินเชื่อโครงการจากธนาคารต่างๆ ได้รวดเร็วขึ้น 3
        นอกจากนี้ ปี2563 ผู้ประกอบการน่าจะพัฒนาโครงการในกลุ่มลูกค้าหรือทำเลที่ตนเองถนัด เพื่อจะได้พัฒนาโครงการออกมาได้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คงไม่มีการเปิดขายโครงการในแบบทุกระดับของตลาด แต่เลือกให้ความสำคัญกับบางกลุ่มบางระดับของกลุ่มลูกค้ามากกว่า และคงเป็นปีที่ผู้ประกอบการจับตามองตลาดแบบเข้มข้น และคงลดการใช้จ่ายในการประชาสัมพันธ์ลงแบบชัดเจน แต่อาจจะไปที่บางกลุ่มที่พวกเขาเชื่อว่าจะเข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายได้โดยตรงมากกว่า ผู้ประกอบการที่มีความพร้อมทั้งในเรื่องของเงินลงทุน การบริหารจัดการภายในองค์กร และความสามารถในการเปิดขายโครงการใหม่ได้ในเวลารวดเร็วจะได้เปรียบผู้ประกอบการที่ขาดในเรื่องเหล่านี้ เพราะบางช่วงเวลาเมื่อเปิดขายโครงการใดโครงการหนึ่งแล้วได้รับการ ตอบรับที่ดี ผู้ประกอบการสามารถวิเคราะห์ได้ทันที่ถึงสาเหตุของการประสบความสำเร็จและสามารถเปิดขายโครงการใหม่ในรูปแบบที่คล้ายคลึงกันได้ทันที ในเวลาที่ห่างกันไม่นาน หรือเมื่อโครงการไม่ประสบความสำเร็จ ก็สามารถวิเคราะห์และปรับรูปแบบการประชัสมพันธ์ รวมไปถึงการยกเลิกโครงการก็สามารถทำได้รวดเร็ว
        ผู้สื่อข่าวรายงานว่าล่าสุด คณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อวันที่ 26 พ.ย. 62 อนุมัติ "โครงการบ้านดีมีดาวน์" หนึ่งในมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยรัฐจะสนับสนุนเงิน เพื่อลดภาระการผ่อนดาวน์ (Cash Back) จำนวน 50,000 บาทต่อราย เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง โดยผู้จะได้รับสิทธิ์ ต้องเป็นเป็นผู้ที่มีรายได้ไม่เกิน 100,000 บาทต่อเดือนหรือมีรายได้ไม่เกิน 1.2 ล้านบาทต่อปี ต้องเป็นผู้ที่อยู่ในระบบฐานภาษีอากรของกรมสรรพากร 100,000 ราย และผ่านเกณฑ์ตามแนวทางที่กระทรวงการคลังกำหนด ซึ่งโครงการดังกล่าวจะเริ่มตั้งแต่วันที่ 27 พ.ย. 62-31 มี.ค.63 โดยประชาชนที่สนใจเข้าร่วมโครงการจะสามารถเริ่มลงทะเบียนรับสิทธิ์ รัฐช่วยผ่อนบ้านดีมีดาวน์ ตั้งแต่วันที่ 11 ธ.ค. 62-31 มี.ค.63 ผ่าน www.บ้านดีมีดาวน์.com
        ทั้งนี้การอนุมัติมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่เพิ่มเข้ามาใหม่นี้ คาดว่าจะส่งผลดีต่อตลาดรวมอสังหาฯ ในช่วงต้นปี 63 ได้มากขึ้น เนื่องจากโครงการดังกล่าวครอบคลุมกลุ่มผู้ซื้อบ้านในทุกระดับราคา ซึ่งเปิดกว้างมากกว่ามาตรการลดค่าจดจำนองและค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งครอบคลุมเฉพาะกลุ่มบ้านไม่เกิน 3 ล้านบาท