"ดีเวลลอปเปอร์"แนะ ผุดโครงการเน้นคุ้มค่า เตือนอย่าเล่นสงครามราคา

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯเผยอสังหาฯซัพพลายเหลือขายสูง  1.5 แสนหน่วย 6.6 แสนล้านบาท นิวไฮ 5 ปี เป็นคอนโดเหลือขาย 6.4 หมื่นหน่วย คอนโดกำลังสร้าง เตรียมเข้าสู่ตลาดกว่า 2 หมื่นหน่วยซ้ำเติมสถานการณ์ ขณะอัตราดูดซับต่ำกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีย้อนหลัง ส่อฉุดตลาดปี 63 นักอสังหาฯแนะทางรอดดันโครงการคุ้มค่า จับราคา 1.5-5 ล้าน แนวรถไฟฟ้าสายใหม่

          วานนี้ (17 ต.ค.) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้จัดสัมมนาวิเคราะห์ตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ-ปริมณฑล 2020 เพื่อประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาฯในปี  2563 ซึ่งมีนักพัฒนาอสังหาฯ และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องร่วมเป็นวิทยากรแลกเปลี่ยนข้อมูลและความเห็นคับคั่ง โดยภาพรวมประเมินว่า ในปี 2563 ยังเป็นอีกปีที่"ท้าทาย"ต่อเนื่อง จากปีนี้ โดยเฉพาะปริมาณอสังหาฯเหลือขาย ในระบบมากกว่าแสนหน่วยที่รอระบาย ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯต้องพลิกกลยุทธ์ธุรกิจจับช่องว่างตลาด

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และ 2 จังหวัดภาคกลาง (สมุทรสาคร นครปฐม) ในปี 2562 ว่า ผลการสำรวจภาคสนามพบว่า มีสัญญาณชะลอตัวจากปีก่อนชัดเจน โดยหน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด (Total Supply) ในครึ่งแรกของปี 2562 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวน 195,763 หน่วย

          ในจำนวนนี้เป็นหน่วยที่อยู่อาศัย เหลือขาย 152,149 หน่วย (สูงกว่าค่าเฉลี่ยในรอบ 5 ปี ที่อยู่ที่ 138,720 หน่วย) เพิ่มขึ้น 15% จากปีก่อน อยู่ที่ 131,819 หน่วย คิดเป็น มูลค่า 669,670  ล้านบาท  เพิ่มขึ้น 28% จากปีก่อนมูลค่า 522,436 ล้านบาท แยกเป็นอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) 64,969 หน่วย สัดส่วน 42.7% ทาวน์เฮาส์ 47,946 หน่วย สัดส่วน 31.5% บ้านเดี่ยว 25,171 หน่วย สัดส่วน 16.5% และบ้านแฝด10,952หน่วย สัดส่วน7.2%

          คอนโด2-3ล้านเหลือขายมากสุด

          ทั้งนี้ที่อยู่อาศัยที่เหลือขาย เมื่อแยกเป็นราคาพบว่า อาคารชุดมีที่เหลือขายส่วนใหญ่อยู่ระดับราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 44,795 หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรร(แนวราบ) จำนวน 25,458 หน่วย อาคารชุด 19,337 หน่วย รองลงมาระดับราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 44,344 หน่วย แยกเป็น บ้านจัดสรร 30,125 หน่วย อาคารชุด 14,219 หน่วย

          นายวิชัย ยังกล่าว ในปี 2562 มีที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 41,000 หน่วย ซึ่งถือเป็นอัตราเปิดที่ต่ำกว่าปกติจากในช่วงเดียวกัน ของปีที่ผ่านมา เนื่องมาจากผู้ประกอบการเห็นสัญญาณการชะลอตัว และจำนวนที่อยู่อาศัยเหลือขายในตลาดจึงปรับตัวชะลอการเปิดตัวโครงการ คาดว่าจะส่งผลทำให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ใน สิ้นปี 2562 ติดลบ 5-7 %

          "ผลมาจากเศรษฐกิจชะลอตัว ประชาชนขาดความเชื่อมั่น ประกอบกับมาตรการคุมเข้ม สินเชื่อที่อยู่อาศัย(LTV)ทำให้ความเชื่อมั่น รวมถึงตลาดต่างชาติ โดยเฉพาะจีนและฮ่องกง และนักลงทุนสัดส่วน20-30%หายไปในตลาด หากไม่มีการกระตุ้นตลาดก็อาจจะส่งผลทำให้ยอดโอนฯในปี 2563 ลดลงต่อเนื่องเช่นเดียวกับปี2562"

          ดูดซับต่ำสุดรอบ5ปีหวั่นฉุดปี63

          นอกจากนี้หากพิจารณาอัตราการดูดซับ (Absorption Rate)ที่อยู่อาศัยทั้งกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 พบว่า ต่ำกว่าเส้นค่าเฉลี่ยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ทุกประเภทที่อยู่อาศัย โดยอาคารชุด ที่ค่าเฉลี่ยการดูดซับอยู่ที่ 5.7% ครึ่งแรกของปีอัตราดูดซับ 4.8%, ทาวน์เฮาส์ มีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.8% ครึ่งแรกของปีอัตราการดูดซับอยู่ที่ 2.9%, บ้านเดี่ยว การดูดซับค่าเฉลี่ย 3%  ครึ่งแรกของปีอัตรา ดูดซับอยู่ที่ 2.6% และบ้านแฝด ค่าเฉลี่ยอัตราดูดซับอยู่ที่ 3.4% ครึ่งแรกของปีอยู่ที่ 2.6%

          "แม้ผู้ประกอบการจะปรับตัวเริ่มมีการเปิดขาย ใหม่น้อยลง แต่ยังถือว่าการขายใหม่ได้ต่ำกว่า ในช่วงที่ผ่านมา โดยในซัพพลายจำนวน 1.5 แสน หน่วย มีคอนโดหน่วยเหลือขายอยู่ที่ 6.4 หมื่นหน่วย สูงกว่าค่าเฉลี่ย 5 ปีอยู่ที่ 5.9 หมื่นล้านบาท"

          เขายังระบุว่า สิ่งที่ต้องติดตามคือ อาคารชุดเหลือขายและก่อสร้างเสร็จ (พร้อมโอน) ครึ่งแรกของปี 2562 ในกรุงเทพฯและปริมณฑลประมาณ 17,345 หน่วย และยังมีอยู่ระหว่างก่อสร้าง ที่จะออกสู่ตลาดเร็วๆ นี้ อีกไม่น้อยกว่า 24,000 หน่วย ที่จะต้องใช้เวลาในการระบายประมาณ 1 ปีครึ่ง จะเป็นสินค้าคงค้าง(Inventory) ที่ ผู้ประกอบการสร้างเสร็จต้องเร่งขายเพื่อลดภาระทางการเงิน ดังนั้นหากภาครัฐไม่มีมาตรการมา กระตุ้นช่วยให้ผู้ประกอบการเร่งระบาย ทำให้ภาคอสังหาฯติดลบได้

          ในส่วนของการคาดการณ์ในปี 2563  คาดว่า จะมีจำนวนหน่วยเหลือขายทั้งสิ้น ประมาณ 152,792 หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรรมี 84,469 หน่วย สัดส่วน 58.3% อาคารชุดมี 65,864 หน่วย สัดส่วน 41.7% คาดว่าจะมีโครงการใหม่เปิดตัว ในปี 2563 ประมาณ 90,000 หน่วย แบ่งเป็น ช่วง ครึ่งแรก ประมาณ 48,789 หน่วย และช่วงครึ่งหลัง ของปีประมาณ 41,675 หน่วย ซึ่งหากอัตราดูดซับ ยังต่ำต่อเนื่อง และมีปริมาณอาคารชุดเหลือขาย จำนวนมากอาจจะส่งผลทำให้อสังหาฯในปี 2563 ลดลงประมาณ 5-7% เช่นเดียวกับปี2562

          ระบุปี63ต้องเดินเกมระมัดระวัง

          นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ในปีนี้ตลาดอสังหาฯชะลอตัว คาดว่าติดลบไม่เกิน 10% ส่วนในปี2563 ยังมีปัจจัย ความไม่แน่นอนทั้งในประเทศและต่างประเทศ การทำธุรกิจจำเป็นต้องระมัดระวัง เริ่มจาก การพัฒนาโครงการอสังหาฯ จะต้องเน้นความคุ้มค่า ราคา ฟังก์ชั่น มีความเป็นสมาร์ทโฮม มากขึ้น เพื่อตอบโจทย์ความต้องการของ ผู้บริโภคที่ให้ความสำคัญความคุ้มค่ามากกว่าตัดสินใจซื้อตามอารมณ์เหมือนสมัยก่อน

          "หากไม่คิดอะไรไม่ออกให้จับกลุ่มราคาตั้งแต่ 1.5-5ล้านบาท ซึ่งเป็นเซกเมนต์ใหญ่ของ ตลาดคิดเป็นสัดส่วน 65%"นายอธิป ระบุ

          ยึดทำเล"รถไฟฟ้า"สายใหม่

          ในส่วนของโครงการอาคารชุด ควรทำตลาด แนวรถไฟฟ้าสายใหม่ เช่น สายสีชมพู, สายสีส้ม, สายสีเหลือง ส่วนโครงการทาว์เฮาส์และบ้านเดี่ยว ควรจับทำเลอยู่ปลายรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ใกล้ทางด่วน และแหล่งอำนวยความสะดวกสบาย โดยใช้ครอบคลุมทั้งสื่อออนไลน์และออฟไลน์ อย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ควรหันขยายตลาดต่างจังหวัดที่มี 2 ขา คือมีทั้งการลงทุนอุตสาหกรรม และการท่องเที่ยว เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่เข้ามาในพื้นที่ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ

          "ขณะนี้การเล่นสงครามราคาเป็นเรื่อง ที่ไม่ควรทำ เพราะส่งผลกระทบภาพรวมตลาดเป็นโดมิโนทันที เพราะลูกค้าชะลอซื้อรอราคาถูก ซึ่งคนที่ทำอย่างนั้นนอกจากจะบาดเจ็บเองแล้ว  ยังทำให้รายอื่นได้รับผลกระทบไปด้วย"

          ย้ำต้อง"ไม่ลงทุนเกินตัว"

          นอกจากนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯไม่ควร ลงทุนเกินตัว รักษาสภาพคล่อง และเลือกลงทุนในทำเลตอบโจทย์ลูกค้าพร้อมสร้างความ แตกต่างพร้อมกันนี้ในช่วงภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ควรที่จะลีน(Lean) องค์กร เพื่อรองรับกับการแข่งขันและเปลี่ยนแปลง จำเป็นต้องปรับตัวให้เร็วขึ้น รวมคลีน(Clean) องค์กร ให้เป็นที่ยอมรับของลูกค้า เพราะปัจจุบันโซเซียลมีเดียมีความสำคัญมากในการสื่อสารเรื่องดีและร้าย

          ปี62คาดยอดขายมากสุด10%

          อย่างไรก็ตาม ภาพรวมยอดโอนกรรมสิทธิ์ ปีนี้คาดกระทบน้อย แต่ยอดขายน่าจะติดลบ แต่คาดติดลบไม่ถึงไม่ถึง 10% โดยเป็นผลจากยอดขาย อาคารชุดที่ติดลบมาก แต่แนวราบ กรณีเลวร้ายสุด ติดลบไม่เกิน 5% หรืออาจจะไม่ติดลบเลย เพราะที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นการซื้อเพราะความจำเป็นซื้อแล้วอยู่อาศัย

          นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ที่ผ่านมาตลาดรวมชะลอตัว คาดว่า ตลาดแนวราบปี 2563 ทรงตัว จากปีนี้ลดลง ในรอบ 5 ปีแต่ยังไม่เลวร้าย เพราะชะลอเปิดตัว โครงการ ส่งผลให้บ้านจัดสรรปีนี้มีอัตราการโอนฯ ชะลอลง โดยครึ่งปีแรก มีการโอนเพียงแค่ 1% ขณะที่ช่วงครึ่งปีหลังคาดว่าไม่ขยายตัว สาเหตุหลัก มาจากการเข้มงวดปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน

          นายปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ อุปนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า แนวโน้มที่อยู่อาศัยอาคารชุด ไตรมาส 4 ปีนี้จนถึงปี 2563 ชะลอตัวเนื่องจากมีปัจจัยลบ ไม่ว่าจะเป็นปัญหาหนี้ครัวเรือน และ การปฎิเสธสินเชื่อรายย่อย ผลกระทบการลงทุน อสังหาฯจากต่างชาติ มาตรการแอลทีวี ความล่าช้าในการขอใบอนุญาต EIAเป็นต้น

          ส่วนข้อเสนอให้ภาครัฐพิจารณา คือ การเพิ่ม มาตรการกระตุ้นอสังหาฯปลายปี 2562 หรือต้นปี 2563 เพื่อช่วยสถานการณ์อสังหาฯดีขึ้น มิเช่นนั้นแนวโน้มอาคารชุดในปี2563 มีโอกาสติดลบ 5% แต่ถ้าได้รับมาตรการกระตุ้นทันสถานการณ์ตลาดคอนโดน่าจะดีขึ้น 10%