หวั่นซัพพลายใหม่เติมตลาด สู่ภาวะโอเวอร์ซัพพลาย

          ศูนย์ข้อมูลฯ ชี้อสังหาฯ ครึ่งปีหลังเข้าสู่ภาวะขาลง ประเมินลากยาวถึงปี 2563 จับตาซัพพลายคอนโดเหลือขายระหว่างก่อสร้าง 3.5 หมื่นยูนิต เหลือขายยังไม่ได้สร้างอีก 1.2 หมื่นยูนิต เติมซัพพลายในตลาด แนะผู้ประกอบการ แตะเบรกเพิ่มซัพพลายลดสต็อกบวม จนเกิดโอเวอร์ซัพพลาย

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในด้านความต้องการที่อยู่อาศัย หรืออุปสงค์ (Demand) ประเมินจากยอดโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าจะมีจำนวนลดลง 10.2% และมูลค่าจะลดลง 7.1% ส่วนจำนวนที่อยู่อาศัย หรือ อุปทาน (Supply) โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่คาดว่าจะจำนวนหน่วยลดลง 12.7% และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่คาดว่าจะมีจำนวนลดลง 9.1% เป็นผลมาจากการปรับตัวตามสภาพตลาด ที่กำลังซื้อลดลงจากผลกระทบคุมเข้มสินเชื่อ (LTV) และภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว  ในส่วนของภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในช่วงครึ่งหลังของปี2562 คาดว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมีอุปสงค์ โดยพิจารณาจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ ช่วงไตรมาส 3-4 จะปรับตัว ได้ดีขึ้นกว่าช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา แต่เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จะพบว่ามีจำนวนต่ำกว่า15.5% และ มีมูลค่าต่ำกว่า12.2% ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลมียอดการปล่อยกู้ให้กับรายใหม่คาดว่าจะลดลง 5.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

          ด้านจำนวนที่อยู่อาศัย อุปทานโครงการเปิดขายใหม่ ในช่วงครึ่งปีหลังปี 2562 คาดว่า จะลดลง 28% เนื่องจากมีอุปทานเหลือขายในตลาดสะสมมาในช่วงครึ่งปีหลัง ส่วนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ คาดว่าจะลดลง 2.3% โดยประเมินว่าทิศทางอสังหาฯจะชะลอตัวไปจนถึงปี 2563

          ทั้งนี้ การชะลอตัวของอุปสงค์และอุปทาน แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวของ ผู้ประกอบการซึ่งจะนำไปสู่การปรับสมดุลของตลาด โดยศูนย์ข้อมูลฯ ประมาณการ "อุปทานเหลือขายที่อยู่อาศัย" ในตลาดเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพ-ปริมณฑลในปี2562 นี้ จะมีจำนวนประมาณ 154,367 หน่วย โดยหน่วยที่มีมากที่สุดคือ อาคารชุด(คอนโดมิเนียม) จำนวน 65,639 หน่วย สัดส่วน 42.5%

          รองลงมาคือ ทาวน์เฮ้าส์ สัดส่วน 31.8% บ้านเดี่ยว สัดส่วน 17.1% ในส่วนที่เหลือจะเป็นที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแฝด และ อาคารพาณิชย์ โดยอัตราเหลือขายถือว่าสูงกว่า ค่าเฉลี่ยในช่วง 5 ปีอยู่ที่ประมาณ 138,900 หน่วยหรือมากกว่าประมาณ 15,000 หน่วย

          ส่วนกลุ่มบ้านเดี่ยวพบว่า ไม่มีปัญหาเพราะมีอุปทานคงค้าง (Inventory) ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 ที่อยู่อาศัยแนวราบรวมทั้งสิ้น 44,351หน่วย แยกเป็นสร้างเสร็จเหลือขาย 17,765 หน่วย หรือ 40% และเหลือขายอยู่ระหว่างก่อสร้าง28,585หน่วย สัดส่วน 60%

          ขณะที่คอนโด ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีอุปทานคงค้างในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2562 มีทั้งสิ้น 52,651 หน่วย แยกเป็นสร้างเสร็จเหลือขาย 17,362 หน่วย สัดส่วน 33% เหลือขายอยู่ระหว่างก่อสร้าง 35,289 หน่วย สัดส่วน 67% "โดยแนวราบเป็นการสัดส่วนสร้างเสร็จและขายได้สูงกว่า เพราะแนวราบทยอยขาย และสร้างไป สามารถระบายได้ 50% จึงไม่แบกรับต้นทุนสูง สิ่งที่ห่วงและต้องจับตาคือคอนโดสร้างเสร็จและเหลือขาย  17,362 หน่วย ที่สูงกว่าค่าเฉลี่ย5ปี และยังมีกลุ่มเหลือขายอยู่ระหว่างสร้างอีก 35,289 หน่วย และยังคอนโดเหลือขายที่ยัง ไม่ได้สร้างอีก 12,318 หน่วย สิ่งที่ห่วงคือที่เหลือขายระหว่างสร้างจะมาเติมซัพพลายให้เพิ่มขึ้นก็ทำให้เพิ่มซัพพลายคงค้างในตลาดก็อาจจะกลายเป็นโอเวอร์ซัพพลาย ซึ่งเป็นสะท้อนให้ผู้ประกอบการ ต้อง ระบายสต็อกมากกว่าที่จะเปิดเพิ่มสต็อก ดังนั้นหลายโปรเจคที่ประกาศชะลอโครงการออกไป" เขากล่าว

          ล่าสุดศูนย์ข้อมูลฯ ได้รับมอบหมายจาก ธอส.พัฒนาระบบฐานข้อมูลอสังหาฯมือสอง เพื่อเป็นแหล่งข้อมูลให้กับประชาชนทั่วไปที่ต้องการที่อยู่อาศัยมือสอง และเพื่อเป็นสื่อกลางให้กับสถาบันการเงิน ผู้ประกอบการ อสังหาฯ และประชาชนทั่วไปสามารถแสดงอสังหาฯ ที่ต้องการขายได้ ซึ่งนอกจากจะทำให้เกิดสภาพคล่องของตลาดอสังหาฯมือสองแล้ว ยังเป็นการสนับสนุนสินเชื่อให้เกิดการพัฒนาโครงการสินเชื่อบ้านให้กับผู้สูงวัย (Reverse Mortgage) ตามนโยบายภาครัฐในการยกระดับความเป็นอยู่ของผู้สูงอายุ และส่งผลต่อความต้องการอสังหาฯใหม่

          นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลฯได้ดำเนินการการจัดทำ Web Application ของระบบฐานข้อมูล อสังหาฯมือสองในชื่อเว็บไซต์ "ตลาดนัดบ้านมือสอง" หรือ www.taladnudbaan.com ใช้งบประมาณ31ล้านบาท ตามความเห็นชอบของคณะรัฐมนตรี (ครม.) เพื่อเป็นฐานข้อมูลกลางในการรวบรวมสินทรัพย์บ้าน มือสองจากธนาคาร (NPA)ซึ่งเริ่มต้นด้วยการนำสินทรัพย์จากธนาคารของรัฐ ประกอบด้วย  ทรัพย์จากหน่วยงาน SFI's กรมบังคับคดี ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) บมจ.บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์

          บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด จำนวน 30,000 กว่ารายการ ซึ่งมีสัดส่วนประมาณ20%จากตลาดบ้านมือสองที่ คาดว่าจะมีประมาณ 1.5 แสนหน่วย