อสังหาริมทรัพย์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเข้าสู่โค้งส่งท้ายปี 2562 สถานการณ์ของตลาดรวมที่อยู่อาศัย ยังคงได้รับปัจจัยกระทบในหลายด้าน ไม่ว่าเศรษฐกิจภายในประเทศที่มีการประเมินในปีนี้จะขยายตัวลดลงมาอยู่ที่ 2.8% จากเดิม 3.3% การพิจารณางบประมาณแผ่นดินประจำปี 2563 ของรัฐบาลมีความล่าช้า ซึ่งจะมีวาระเข้าสู่รัฐสภาภายในเดือนตุลาคมนี้ ซึ่งแน่นอนการลงทุนของภาครัฐที่จะเป็นแรงขับเคลื่อนเศรษฐกิจในปีถัดไปคงจะเห็นผลประมาณไตรมาส 1 ส่วนภาคเอกชนน่าจะทยอยการลงทุนตาม ขณะที่มาตรการเรื่องการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย(LTV) ที่มาดับความร้อนแรงตั้งแต่วันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา ได้ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ เข้าสู่การปรับฐานในเรื่องของซัปพลายใหม่และกำลังซื้อที่ลดลงอย่างแรง

          ทั้งนี้ ในงานสัมมนา "ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียมปี 2019" ซึ่งจัดโดยสมาคมอาคารชุดไทย มีระดับผู้บริหารบริษัทชั้นนำของประเทศไทย และผู้บริหารจากบริษัท ที่ปรึกษาการลงทุนและอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก ระบุว่าเป็นไปในทิศทางเดียวกันว่า ช่วงที่เหลือของปี 2562 และต่อเนื่องถึงปี 2563 ยังเหนื่อย โดยทุกความเห็นพุ่งเป้าไปที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ในการออกมาตรการกำกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Loan to Value: LTV) ที่ออกมาไม่ถูกจังหวะ ทำให้ตลาดมีความผิดปกติ ตั้งแต่ไตรมาสแรก และตั้งแต่ไตรมาส 2 ที่ภาพรวมทรุดตัวต่อเนื่องมาถึงไตรมาสปัจจุบัน พร้อมประเมินว่า ในปี 2563 หาก ธปท.จะออกเกณฑ์บริหารหนี้ครัวเรือน ผ่านมาตรการควบคุมหนี้ต่อรายได้ (Debt Service Ratio:DSR) จะยิ่งทำให้ธนาคารพาณิชย์ เพิ่มความเข้มงวดหนักในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อบุคคลมากขึ้น

          * อสังหาฯ เข้าสู่ยุคหดตัวรุนแรง

          นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) หรือ PS บริษัทขนาดใหญ่ที่มีสินทรัพย์กว่า 84,000 ล้านบาท มีรายได้ไตรมาส 2 เกือบ 20,000 ล้านบาท กล่าวว่า เป็นการคุยด้วยข้อมูลไม่ใช่การพูดด้วยอารมณ์ เป็นปีแห่งการสร้างสมดุลของกลุ่มพร็อพเพอร์ตี้ (Year of Stabilize) เนื่องจากเราจะพบเห็นความเปลี่ยนแปลงในหลายด้าน ทั้งเรื่องกำลังซื้อภายในประเทศ กลุ่มนักลงทุน หรือแม้แต่เรื่องอัตราแลกเปลี่ยนก็ปรับไปมาก กลุ่มนักลงทุนจากประเทศจีนที่เคยคึกคัก ก็ปรับลดลง เกิดเทรดวอร์ กำลังซื้อจากจีนหายไป แต่กลับมีกลุ่มผู้ซื้อจากประเทศฮ่องกงสลับเข้ามาดูและซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อมีบ้านหลังที่ 2 ในประเทศไทย

          จะเห็นว่า ราคาที่ดินสูงเกินกว่ากำลังซื้อของ ผู้บริโภค (Land Price) ทำให้ผู้ประกอบการต้องชะลอการซื้อที่ดินออกไปก่อน เพราะการพัฒนาโครงการ ระดับไฮเอนด์ ผู้บริโภคไม่สามารถซื้อได้ ซึ่งในภาวะที่ดอกเบี้ยถูก ภาระเรื่องที่ดินจะไม่มาก แต่หากเราฝืนสร้างโครงการ อย่างเช่น ต้นทุนการก่อสร้างโครงการไฮเอนด์จะเกือบๆเท่าของราคาที่ดิน แต่ถ้าเป็นโครงการซูเปอร์ ลักชัวรี ค่าก่อสร้างจะเท่ากับราคาที่ดิน โครงการลักชัวรีต้นทุนก่อสร้างประมาณ 1.2-1.3 เท่าของราคาที่ดิน คอนโดฯ ระดับกลาง ต้นทุนก่อสร้างประมาณ 1.5-2 เท่าของราคาที่ดิน และสิ่งที่ตามมา เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ หากโครงการคอนโดฯยังขายไม่หมด เจ้าของโครงการนอกจากจะมีต้นทุนเรื่องดอกเบี้ยแล้ว ยังมีภาระค่าใช้ จ่ายส่วนกลาง ทำให้ต้องเร่งระบายสต๊อกผ่านการลด แลก แจก แถม เป็นภาระที่หนักมาก และในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เป็นช่วงที่ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการทาวน์เฮาส์ และโดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่รูปแบบผสมผสาน (มิกซ์ยูส) เต็มไปหมด

          "แทนที่ภาคอสังหาฯ จะชะลอตัวลงอย่างช้าๆ ตัวที่หนักสุด คือ เรื่อง LTV และ DSR ที่จะทำให้ภาค อสังหาฯ ฮาร์ดแลนดิ้งอย่างรุนแรง"

          * ลูกโซ่อสังหาฯยอดขายตกเสี่ยง NPLsเพิ่ม2,3เท่าตัว

          ในด้านของซัปพลายโครงการ จะพบว่า ครึ่งปีแรกการเปิดตัวโครงการใหม่ยังเป็นบวก 17% เนื่องจาก ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการไม่ทัน ทำให้ต้อง เดินไปตามแผน แต่ก็มีปัจจัยที่เป็นผลกระทบที่มีผลต่อธุรกิจอสังหาฯในระยะยาวในช่วง 4 เดือนที่เหลือ ที่ร้ายแรงและร้อนแรงมาก คือ ยาขมของมาตรการ LTV และมาตรการ DSR จะกระทบไปถึงปี 2563 โดยมาตรการ LTV ของ ธปท.ได้ส่งผลกระทบใน 2 เรื่องคือ

          1. ยอดขายในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในครึ่ง ปีแรก 2562 มีมูลค่าติดลบ 13% ส่วนจำนวนยูนิตติดลบ 11% ในขณะที่ตลาดเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯปริมณฑลครึ่งปีแรก มากกว่าปีที่ผ่านมามูลค่าสูงขึ้น 17% จำนวนยูนิตเปิดใหม่สูงขึ้น 21% ส่วนยอดขายตลาด ต่างจังหวัดหลักในครึ่งปีแรก มีมูลค่าติดลบ 8% จำนวนยูนิตติดลบ 12% ซึ่งมองว่าตลาดหดตัวอย่างรวดเร็ว จากการประกาศนโยบาย Macroprudential หรือมาตรการ LTV โดยประกาศนโยบายในปลายปี 2561 และมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ซึ่งมองว่ามาตรการนี้ถือว่าชาญฉลาด แต่ผิดเวลา

          2. ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในครึ่งปีแรก 2562 ยังทรงตัว เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกของปี 2561 เนื่องจากเป็นลูกค้า ที่ทำสัญญาก่อนเดือนตุลาคม 2561 ซึ่งมาตรการ LTV ยังไม่มีผลบังคับใช้กับลูกค้ากลุ่มนี้ แต่จะส่งผลให้ การให้สินเชื่อใหม่ของธนาคารพาณิชย์ในครึ่งปีแรก ยังไม่เห็นผลกระทบจากมาตรการ LTV และคาดว่ามาตรการ LTV จะส่งผลกระทบต่อยอดโอนกรรมสิทธิ์ และการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในครึ่งปีหลัง จากการที่ยอดขายในครึ่งปีแรกยังเป็นบวก เพราะได้รับอานิสงส์ก่อนใช้ LTV

          "เชื่อว่าในครึ่งปีหลัง 2562 โดยเฉพาะไตรมาส 3 ตลาดจะติดลบไปมากกว่านี้อย่างน้อยประมาณ 30% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน หากธุรกิจอสังหาฯแย่ ธุรกิจอื่นก็จะแย่ตามเป็นลูกโซ่ ซึ่งรวมทั้งสถาบันการเงินด้วย เชื่อว่าธปท.จะตกที่นั่งลำบากมากกว่านี้ สถานการณ์ จะหนักกว่าช่วงวิกฤตปี 40 เพราะสถาบันการเงินจะไม่ได้ ทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย ซึ่งก่อนหน้านี้ แบงก์เองมีการ เติมน้ำดีเข้าสู่ระบบ ไม่งั้นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือ NPLs จะเด้งเป็น 2-3 เท่า รวมถึงต้องเฝ้าดูเรื่องการออกตราสารหุ้นกู้ผ่านสถาบันการเงิน ซึ่งหากบริษัทอสังหาฯ  มีปัญหาสถาบันการเงินก็ต้องเข้าไปดูแล" นายประเสริฐกล่าว

          * ต้องให้ความเป็นธรรมกับภาคอสังหาฯ

          ด้านนายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ ORI ซึ่งดำเนินธุรกิจแบบครบวงจร มีสินทรัพย์เกือบ 30,000 ล้านบาท กล่าวว่า การเติบโตของภาคอสังหาฯ จะส่งผลให้รอบเศรษฐกิจภายในประเทศหมุนเวียนได้ 4-5 รอบ ซึ่งในเรื่องของ LTV และมาตรการ DSR นั้น จะส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาฯและความสามารถ ของผู้ขอสินเชื่อ ซึ่งในบางธนาคารพาณิชย์ การคำนวณเรื่อง DSR จะแตกต่างกันตามกลุ่มลูกค้าที่ขอสินเชื่อ และการจะไปครอบทุกกลุ่มที่ซื้อมองว่าไม่เป็นธรรม โดยอยากเสนอให้มีการกำหนด DSR ที่ต่างกัน เช่น ผู้บริหารที่ใกล้เกษียณอายุ หรือพนักงานที่อายุงานเหลือน้อย กลุ่มนี้น่าจะพิจารณาเป็นแบบขั้นบันได

          "การจะออกกฎอะไร อยากให้คิด ดูให้ละเอียด และคิดว่า LTV ไม่แฟร์กับโครงการเก่าที่ไปซื้อที่ดินมาแล้ว และจะมาขายในปัจจุบันในส่วนที่เหลือบางส่วน แต่มา เจอ LTV ทำให้สามารถขายให้คนที่กู้สินเชื่อได้น้อยลง ซึ่งมองว่ามาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ยังต้องมีอยู่ตอนนี้ เศรษฐกิจยังไม่ดีเราต้องทำให้เกิดการเดินหน้าจริงๆ คนยังมีกำลังซื้อเพียงแต่รอดู" นายพีระพงศ์กล่าว

          สำหรับสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ซัปพลายคงค้าง ต้นปี 2562 มีประมาณ 115,000 หน่วย มีการขายไปแล้ว 27,000 หน่วย คงเหลือประมาณ 70,000-80,000 หน่วย แสดงว่ายังมีโอกาสในการขายอีกครึ่งปีที่เหลือ ซึ่ง คาดการณ์ว่าตลอดทั้งปีในตลาดจะขายได้ประมาณ 55,000 หน่วย (ใกล้เคียงปี 2558-2560 ที่มียอดขายระดับ 55,000-59,000 หน่วย) เป็นตัวเลขที่ยอมรับได้ (แต่ไม่สามารถเปรียบเทียบได้กับปี 2561 เพราะยอดขายสูงและมีการเปิดโครงการผิดปกติ) ทั้งนี้คาดว่าซัปพลายที่เหลือจะใช้เวลาในการขายประมาณปีครึ่งออกได้หมด ทั้งนี้ต้องอยู่ ภายใต้เงื่อนไขว่าในไตรมาส 4/2562 จะไม่มีการเปิดโครงการใหม่ที่มากจนเกินไป อย่างไรก็ตาม พบว่า มูลค่ายอดขายในปี 2561 มียอดขายรวม 295,341 ล้านบาท สูงกว่าปี 2560 ถึง 29% (คนซื้อก่อนมาตรการ LTV)

          โดยในครึ่งแรกของปี 2562 มีมูลค่ายอดขาย 102,629 ล้านบาท คิดเป็น 35% ของปี 2561 และคาดว่าตลอดทั้งปี 2562 ในตลาดจะปิดการขายประมาณ 220,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นตัวเลขที่ใกล้เคียงกับปี 2560

          สินค้าระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทนั้น จะพัฒนาได้ยาก เนื่องจากราคาที่ดินมีการปรับสูงขึ้นทุกปี ส่วนระดับราคา 3-10 ล้านบาท มีอัตราการเติบโตที่เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด  ผู้ประกอบการรายใหญ่มีการเปิดตัวกันมาก ส่วนระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีผู้ประกอบการเพียง 3-4 รายเท่านั้น ที่สามารถพัฒนาได้

          "ตัวเลขติดลบเยอะ ก็อย่าไปสนใจมาก เราควรมองข้ามปี 2561 ไป เพราะเป็นปีที่มียอดขายเกิดขึ้นมาก่อนมาตรการ LTV กับปริมาณการซื้อของลูกค้าจีน มีความคึกคักมาก โดยเข้ามาซื้อกว่า 90,000 ล้านบาท เราคิดว่าตัวเลขยอดขาย 220,000 ล้านบาท เราอยู่กับตัวเลขนี้ได้ เพราะเราอยู่กับตัวเลขนี้มา 10 ปีแล้ว" นายพีระพงศ์ กล่าว

          ทั้งนี้บริษัทฯได้ปรับแผนมาเน้นลูกค้ากลุ่ม Gen Z ที่มีอายุต่ำกว่า 25 ปีมากขึ้นเนื่องจากเป็นดีมานด์ที่ยัง แอ็กทีฟอยู่ และเป็นกลุ่มเป้าหมายที่กำลังเข้ามาในตลาด เพราะเป็นกลุ่มที่เพิ่งเริ่มทำงาน ยังไม่มีภาระหนี้สิน ออริจิ้นจึงต้องรีบเจาะลูกค้ากลุ่มนี้ในการเลือก และ ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ก่อนที่จะไปก่อหนี้เรื่องบัตรเครดิต ขณะที่ Gen Y ตอนปลาย ก็เป็นกลุ่มที่มีเงินเดือน แต่ก็มีภาระหนี้เช่นกัน ส่วนรูปแบบการดีไซน์สินค้าที่ดี จะตอบโจทย์ลูกค้าได้ดี

          * โครงการมิกซ์ยูสหนุนรายได้ระยะยาว

          นายอัษฎา แก้วเขียว ประธานผู้อำนวยการแบรนด์ วิสซ์ดอม บริษัท แมกโนเลียควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด กล่าวว่า เห็นด้วยว่า LTV-DSR มีผลกระทบกับธุรกิจอสังหาฯอย่างแน่นอน สิ่งที่สำคัญ คือ การสื่อสารที่ทำให้ผู้บริโภครู้สึกตระหนก ทำให้มีข้อจำกัดในการตัดสินใจซื้อ ชะลอการซื้อออกไป ผู้ประกอบการเริ่มปรับการรับรู้รายได้จากการขายเพียงอย่างเดียว หันมาพัฒนาโครงการประเภทมิกซ์ยูส เนื่องจากการ จะรับรู้รายได้ก้อนโตคงจะไม่มาก ทำให้ต้องปรับมาสู่ รายได้ระยะยาวมากขึ้น โดยในส่วนของบริษัทฯ มีโครงการ

          ขนาดใหญ่ที่พัฒนาอยู่กว่า 200,000 ล้านบาท ทั้งนี้ มองว่าในปัจจุบันกรุงเทพฯมีการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมาก ทั้งเรื่องกฎหมาย กฎระเบียบ ผังเมือง เมกะโปรเจกต์และเทคโนโลยี เป็นต้น ทำให้การพัฒนาโครงการต้องตอบสังคมและไลฟ์สไตล์กลุ่มผู้บริโภคเปลี่ยนไป โดยเฉพาะ Gen Y มีการให้ความสำคัญกับเรื่องเวลามากขึ้น "กลุ่ม Gen Y จะมีความเชื่อมั่นในตัวเองสูง อยากได้เวลา ได้รับการใส่ใจค่อนข้างมาก ซึ่งโครงการมิกซ์ยูสจะเป็นคำตอบ และการที่แมกโนเลียฯมาทำมิกซ์ยูส เพราะการทำอสังหาฯอย่างเดียวคงจะลำบาก จึงมีการร่วมทุนกับพันธมิตรมากขึ้น"

          * ซัปพลายอสังหาฯเติบโตแบบไม่มีการควบคุม

          นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี(ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า หากมองตลาดอสังหาฯในกรุงเทพฯและในประเทศไทยรอบ 30 ปีที่ผ่านมา จะเห็นว่าประสบปัญหาวิกฤตเศรษฐกิจมา 2 ครั้ง ซึ่งวงจรการเกิดวิกฤตจะรอบ 10 ปี ทั้งจากการเก็งกำไรของนักลงทุน และเกิดจากวิกฤตภายนอก ซึ่งหากไม่รวมระยะวิกฤตดังกล่าว จะพบว่าตลาดคอนโดฯเติบโตมาแล้ว 18 ปี และตลาดอสังหาฯที่ชะลอตัวใน ปี 2562 มองว่ายังมีผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยอีกมาก โดยที่ผ่านมาตลาดควรจะชะลอตั้งแต่ 3 ปีที่ผ่านมา แต่ก็ได้ลูกค้าจากประเทศจีนเข้ามาเสริมตลาด ในขณะที่ตลาดคอนโดฯระดับบนที่ซีบีอาร์อีบริหารประมาณ 30-40 โครงการ ก็ได้รับผลกระทบทั้งจากมาตรการ LTV และภาษีที่ดินและ สิ่งปลูกสร้างที่จะประกาศใช้ในต้นปี 2563 ด้วยเช่นกัน

          "คอนโดมิเนียมโตยาวนานมาก โตแบบซัปพลายเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก จนกำลังซื้อเราไปไม่ถึง และคิดว่ามันต้องเกิดขึ้นมา เพราะเป็นไปตามวงจรของธุรกิจ และประเทศไทยไม่มีกฎเกณฑ์อะไรในการควบคุม ซัปพลาย ซึ่งเรามองว่า อสังหาฯเป็นการลงทุน หากกลุ่มผู้ซื้อในประเทศลดลง ก็ต้องไปมองเรื่องการลงทุน มองเป็นอินเวสต์เมนต์โปรดักต์ ซึ่งเรามองว่า กลุ่มมีเงินแต่ ไม่เอาเงินออกมาใช้ เนื่องจากความไม่แน่นอนของ LTV เมื่อกลุ่มนี้ไม่ใช้เงิน ภาพรวมเศรษฐกิจก็ไม่มีการหมุนเวียน ตลาดก็ชะลอตัวลง และคิดว่าปี 63 จะเป็นการเคลียร์สต๊อกมากกว่าเปิดโครงการ จะส่งผลให้ตัวเลขการเปิดโครงการปีหน้าลดลง 20%" นางสาวอลิวัสสา กล่าว

          "โดยภาพรวมมองว่า ตลาดซูเปอร์ลักชัวรีใน ทำเลดียังสามารถขายได้ดี ลักษณะการขายโครงการใน ปีนี้ หากขายดีก็ดีไปเลย หากขายไม่ดี ก็หยุดอยู่แค่นั้น ดังนั้น โครงการที่จะพัฒนาไม่ควรไปอยู่ในทำเลที่มี ซัปพลายมาก ควรเลือกทำเลที่มีศักยภาพ และมีดีมานด์ ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ ต้องทำเป็นตลาดเช่าให้กลุ่มที่เกษียณแล้วสามารถซื้อได้ แต่ยังมีผู้ทำน้อยมากแม้ว่าจะมีดีมานด์อีกเยอะ แต่ตลาดนี้ไม่ได้ทำง่ายๆ"

          * จับตา CBD ขยายตามแนวรถไฟฟ้าแห่งใหม่

          นายสรพงศ์ ไพฑูรย์พงษ์ รองอธิบดีกรมการขนส่งทางราง เปิดเผยถึงการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลว่า เพื่อเป็นการแก้ไขปัญหาจราจรที่หนาแน่นในกรุงเทพฯ และปริมณฑล การดำเนินการก่อสร้างระบบรถไฟฟ้า จะมีส่วนสำคัญในการเข้ามาช่วยในเรื่องของการดำเนินการ เนื่องจากในปัจจุบันจะพบว่า ตัวเลขการใช้รถส่วนบุคคล (ไพรเวตทรานสปอร์ต) ยังมีสูงประมาณ 82% เมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ๆอย่างเช่น ประเทศญี่ปุ่นและสหรัฐฯ ที่ตัวเลขเรื่องการเดินทางระบบขนส่งมวลชนมีสัดส่วน สูงกว่าแบบไพรเวตทรานสปอร์ต ซึ่งปัจจุบัน รัฐบาลในชุดที่ผ่านมาและปัจจุบันได้ดำเนินการพัฒนาการขนส่งระบบราง โดยได้ดำเนินการแล้วประมาณ 124 กิโลเมตร (กม.) และมีการอนุมัติโครงการและอยู่ระหว่างการก่อสร้างรวมเพิ่มเป็น 298 กม.และอยู่ในระหว่างการประกวดราคาอีก 400 กม. รวมถึงยังมีการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินอีก 221 กม.

          ทั้งนี้ในแผนโครงข่ายรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ระหว่างปี 2569-2572 จะเปิดเพิ่มอีก 112.23 กม. ส่งผลให้เมื่อสิ้นสุดตามแผนปี 72 จะมีการเปิดให้บริการรวม 557.56 กม. ซึ่งจะมีจุดของสถานีรวม 351 แห่ง และมีสถานีเชื่อมต่อถึง 56 จุด ซึ่งการขยายเส้นทางรถไฟฟ้า ที่มากขึ้น จะทำให้การขยายตัวของศูนย์กลางทางธุรกิจ (ซีบีดี) ออกไปเรื่อยๆ

          นอกจากนี้ ตามแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ระยะที่ 2 (M-MAP2) ซึ่งตามแผนเดิมที่ศึกษาไว้จะมีรัศมี 20 กม. จากศูนย์กลางกรุงเทพฯ แต่แผนแม่บทระยะที่ 2 จะขยายรัศมีพื้นที่ศึกษาออกไปเป็น 40 กม. ซึ่งจะครอบคลุม พื้นที่จังหวัดนครปฐม, นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ, สมุทรสงคราม, พระนครศรีอยุธยา และฉะเชิงเทรา

          * ผังเมือง กทม-ฉบับใหม่เพิ่มความเข้มข้นพัฒนารอบรถไฟฟ้า

          นางสาวชูขวัญ นิลศิริ ผู้อำนวยการสำนักงาน วางผังเมือง กรุงเทพมหานคร (กทม.) จะมีการเปลี่ยนแปลงที่แตกต่างไปจากผังเมือง กทม.ฉบับปี 2556 ซึ่งจะสอดคล้องไปกับการขยายตัวของเมืองและระบบโครงข่ายรถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นในอนาคต ขณะเดียวกันยังเป็นการ ส่งเสริมต่อภาคธุรกิจคอนโดมิเนียม ซึ่งในการทำผังเมือง กทม.ฉบับปรับปรุงใหม่ จะมีความห่วงใยต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้ผลกระทบจากปัญหาสงคราม การค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน (เทรดวอร์) ทำให้กำลังซื้อ ลดลง เรื่องมาตรการควบคุมสินเชื่อใหม่ (LTV) พบภาระหนี้ต่อครัวเรือนต่อจีดีพีของประเทศไทยมีแนวโน้มสูงขึ้น ทำให้ประชาชนมีเงินออมลดลง กำลังซื้อคนจะไม่มีซึ่งการจัดทำและปรับปรุงผังเมือง กทม.ใหม่ จะช่วยพัฒนาภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในภาคธุรกิจคอนโดมิเนียม

          เช่น ในภาพรวมของผังใหม่ จะมีการอับโซนในส่วนของสีส้มอาจเป็นสีน้ำตาลหนาแน่นมากขึ้น บริเวณสีเหลืองเป็นสีส้มมากขึ้น ซึ่งจะเห็นได้ว่าพื้นที่สีส้มจะ มีพื้นที่เพิ่มขึ้นกว่า 10,000 ไร่ มีการปรับพื้นที่อาคารต่อพื้นที่รวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) เฉลี่ยของ กทม.เพิ่มขึ้น  0.5-1% จะช่วยเพิ่มความหนาแน่นของการใช้ประโยชน์บนที่ดินใน แต่ละพื้นที่ได้มากขึ้น มีการขยายพื้นที่โซนศูนย์กลางเมือง โซนอโศก สุขุมวิท มีการเพิ่มพื้นที่สีแดงมากขึ้น