วุฒิชัย มั่งคั่ง

          เศรษฐกิจโลกกำลังอยู่บนความไม่แน่นอน จากสารพัดปัจจัยที่เข้ามากระทบ ทั้งสงครามการค้าของยักษ์ใหญ่จากสองซีกโลกที่ยืดเยื้อจนลุกลามมาสู่สงครามการเงิน หรือแม้แต่ปัจจัยในประเทศที่แม้มีรัฐบาลชุดใหม่ แต่ยังขาดมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจที่ชัดเจน ทำให้ธุรกิจ 'อสังหาริมทรัพย์" ที่เกี่ยวเนื่องกับอุตสาหกรรมต่อเนื่องมากมายและเป็นดัชนีชี้วัดเศรษฐกิจที่สำคัญ ต้องได้รับผลกระทบไปด้วย เห็นได้จาก 'การเปิดโครงการใหม่" ที่ลดลงไปอย่างเห็นได้ชัดเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

          ลบล้างความเชื่อที่ผิด

          ไม่เพียงเท่านี้!!! ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังได้รับผลกระทบจาก...มาตรการให้สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (แอลทีวี) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือแบงก์ชาติที่เริ่มมาตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 62 ด้วยเพราะแบงก์ชาติหวังลดความร้อนแรง หลังพบพฤติกรรมการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยวงเงินที่สูงกว่ามูลค่าที่ซื้อจริงจึงต้องหยุดการก่อหนี้เกินความจำเป็นเพื่อไม่ให้ซ้ำเติมปัญหาหนี้ครัวเรือนของไทยรุนแรงมากขึ้นและลบล้างความเชื่อผิด ๆ ว่า บ้านมีแต่จะราคาเพิ่มขึ้นหรือจะสามารถปล่อยบ้านให้เช่าได้ราคาดีเสมอไป

          ต้องยอมรับว่าช่วงที่ผ่านมาทั้งสถาบันการเงินผู้ปล่อยกู้หรือธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่างบ่นเป็นเสียงเดียวกันว่าอยากให้มีมาตรการผ่อนปรนลงบ้างแต่แบงก์ชาติกลับมองสวนทางเพราะยังเชื่อมั่นว่ามาตรการนี้มีผลดีมากกว่าผลเสียเพราะคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยรัดกุมมากขึ้นและไม่กระทบต่อคนที่ต้องการมีบ้านหลังแรก

          ลดเก็งกำไรคอนโดมิเนียม

          จากข้อมูลแบงก์ชาติพบว่าครัวเรือนและธนาคารพาณิชย์ปรับตัวได้ตามเป้าหมายเพราะตั้งแต่ต้นปีจนถึงเดือน มิ.ย. 62 สินเชื่อที่อยู่อาศัยขยายตัวได้ 14.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อนแต่หากนับหลังมาตรการมีผลบังคับใช้ช่วง 3 เดือน เม.ย.-มิ.ย. พบว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยหดตัวติดลบถึง 2.4% และทำให้การกู้สัญญาที่ 2 ขึ้นไปลดลงทันทีถึงขั้นติดลบ 13% โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่ติดลบกว่า 24.8% หรือเรียกว่าลดการเก็งกำไรได้อยู่หมัด

          ประเด็นสำคัญที่ "วิรไท สันติประภพ" ผู้ว่าการแบงก์ชาติเน้นย้ำถึงการเพิ่มขึ้นของหนี้ครัวเรือนมาจากการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ง่ายเกินไปส่วนหนึ่งมาจากช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จูงใจคนซื้อด้วยโปรโมชั่นลดแลก แจก แถม พาผู้ซื้อไปเที่ยวต่างประเทศและไม่ได้มีผู้อาศัยจริงค่อนข้างมากหรือเรียกว่า "เก็งกำไร" รวมทั้งธนาคารพาณิชย์แข่งขันปล่อยสินเชื่อแบบผ่อนปรนมีให้เงินทอนเป็นเงินสดให้ผู้กู้ไว้ใช้ยิ่งทำให้สินเชื่อด้อยคุณภาพพุ่งสูงเหมือนเงาตามตัว

          ระวังตัวเปิดโครงการใหม่

          ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยช่วงที่เหลือปี 62 คงไม่ใช่เรื่องง่ายที่ภาพรวมตลาดจะพลิกฟื้นกลับขึ้นมาสดใสเหมือนดังเดิมถือเป็น เรื่องที่ท้าทายต่อผู้ประกอบการต้องเร่งปรับตัวเพื่อรับมือกับความท้าทายรอบด้านโดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยประเมินว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่รวมถึงปรับแผนธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดมากขึ้นสะท้อนจากการเปิดตัวที่ผ่านมาผู้ประกอบการทุกรายเน้นสร้างที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้นเพราะเป็นตลาดที่ต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงและราคาใกล้เคียงกับความสามารถซื้อของกำลังซื้อกลุ่มผู้บริโภคทั่วไป

          แต่ยังมีความท้าทายกับแรงซื้อของผู้บริโภคมีแนวโน้มชะลอตัวลงทั้งในประเทศที่กำลังซื้อยังฟื้นตัวไม่ทั่วถึงและภาระหนี้สินที่สูง ส่วนต่างชาติเริ่มชะลอตัวลงโดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อชาวจีนหลังช่วง 2-3 ปีที่ ผ่านมาขยายตัวต่อเนื่องแต่ครึ่งปีหลังก็อาจหดตัวลงส่วนหนึ่งได้รับผล กระทบจากปัญหาสงครามการค้าที่เกิดขึ้นโดยประเมินว่า จำนวนที่อยู่อาศัยค้างขาย ณ สิ้นปี 62 จะอยู่ที่ 196,000-201,000 หน่วย หดตัว 1.9% แต่ขยายตัวเพิ่มขึ้น 0.6% จากปี 61 แต่ต้องติดตามนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐที่อาจประกาศออกมารวมถึงการเร่งทำตลาดของผู้ประกอบการช่วงโค้งสุดท้ายของปีก่อนที่กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มจัดเก็บในวันที่ 1 ม.ค. 63

          ยอดโอน-ยอดขายติดลบ

          ฟากฝั่งผู้ประกอบการเปรียบเป็นแม่ทัพของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์"วสันต์ เคียงศิริ" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรกล่าวถึงภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ว่า ปีนี้เป็นปีที่ติดลบแน่นอน สะท้อนจากตัวเลข อสังหาริมทรัพย์ช่วง 5 เดือนที่ผ่านมา ลดลงจากปีที่แล้วไม่ว่าจะเป็นยอดโอน หรือยอดขายเนื่องจากได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจไทยที่ชะลอตัวส่งผลกระทบต่อกับกำลังซื้อของประชาชนปรับตัวลดลงโดยหลายฝ่ายประเมินว่า จีดีพีไทยจะเติบโตได้เพียง 3% จากต้นปีที่คาดไว้ที่ 3.8%

          ขณะเดียวกันมาตรการแอลทีวียังส่งผลต่อจิตวิทยาที่กระทบต่อการตัดสินใจซื้อและความเชื่อมั่นลดลงประกอบกับหลายธนาคารพาณิชย์มีความเข้มงวดมากขึ้นสะท้อนจากยอดปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยสูงขึ้นตามไปด้วยส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายต้องปรับแผนธุรกิจโดยเลือกที่จะชะลอเปิดโครงการใหม่ออกไปก่อน เพื่อปิดความเสี่ยงเกิดขึ้น

          "การมีมาตรการแอลทีวีถือเป็นเรื่องที่ดีแต่มุมของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยากให้แบงก์ชาติผ่อนคลายเพราะไม่อยากถูกซ้ำเติมมากกว่านี้โดยเฉพาะการปลดล็อกให้กับผู้กู้ร่วมสามารถเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้เนื่องจากปัจจุบันกฎเกณฑ์ของแบงก์ชาติกำหนดผู้กู้ร่วมในการซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 และ 3 ไว้ทำให้ผู้กู้ร่วมถูกรอนสิทธิการซื้อที่อยู่อาศัยทันทีประกอบกับปี 63 จะมีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจึงอยากเสนอให้รัฐบาลเลื่อนการจัดเก็บภาษีออกไปก่อนและรอจนกว่าเศรษฐกิจจะปรับตัวดีขึ้นค่อยนำมาพิจารณาใหม่"

          วอนรัฐกระตุ้นอสังหาฯ

          ส่วน "อาภา อรรถบูรณ์วงศ์" นายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่าสถิติช่วง 2 เดือน หลังจากมาตรการแอลทีวีมีผลบังคับใช้ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมปรับตัวลดลง 20% รวมถึงยอดขายและการเปิดโครงการใหม่ก็ปรับตัวลดลงเช่นกัน เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนสะท้อนว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบอย่างมากจึงอยากเสนอให้รัฐบาลที่กำลังจัดทำแผนกระตุ้นเศรษฐกิจพิจารณาและมีมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมการโอนและการจดจำนองเข้ามาในแผนด้วยเพื่อให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยฟื้นตัวขึ้น

          ล่าสุด "อธิป พีชานนท์" ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้างสภาหอการค้าแห่งประเทศไทย เดินทางเข้าพบแบงก์ชาติ พร้อมเสนอแนะว่าเห็นด้วยกับมาตรการแอลทีวีแต่อาจขอให้ปรับปรุง 3 ข้อทั้งแก้กฎเกณฑ์ผู้กู้ร่วมเพราะลูกค้ารายย่อยต้องการกู้ซื้อบ้านจะต้องมีผู้กู้ร่วมแต่เมื่อเข้าไปเกี่ยวข้องกับสัญญาที่ 2 และ 3 ทำให้ผู้กู้ร่วมอาจโดนตัดสิทธิกู้ที่อยู่อาศัยเอง รวมทั้งต้องการให้เปลี่ยนเกณฑ์สัญญาซื้อขายจากราคาซื้อขายจริงเป็นราคาประเมินเพราะการใช้ราคาจริงจะทำให้เกิดปัญหาการกู้เกินวงเงินต่อหลักทรัพย์ค้ำประกันและข้อสุดท้ายคือเสนอให้แบงก์ชาติเว้นวรรคมาตรการแอลทีวีและตั้งทีมงานมาติดตามเรื่องนี้และเมื่อเศรษฐกิจกลับมามีการบริโภคมากขึ้นก็นำมาตรการกลับมาใช้ได้

          ยอมถอยหนึ่งก้าว

          อย่างไรก็ตามล่าสุดแบงก์ชาติก็ยอมถอยหนึ่งก้าว ยอมผ่อนปรนเงื่อนไขแอลทีวี โดย "รณดล นุ่มนนท์" รองผู้ว่าการด้านเสถียรภาพสถาบันการเงิน แบงก์ชาติ ระบุว่า ธปท. ได้พิจารณาผ่อนปรนมาตรการแอลทีวี ในส่วนของการนับสัญญากรณีกู้ร่วม โดยถ้าผู้กู้ร่วมไม่มีชื่อเป็นกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยนั้น จะสามารถยื่นกู้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ซึ่งนับเป็นสัญญาที่ 1 เนื่องจาก ธปท. มองว่าผู้กู้ร่วม ไม่ได้มีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัย เพียงแค่ช่วยเหลือกันภายในครอบครัว หลังจากได้รับฟังความเห็นของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้รับผล กระทบหลังจากมาตรการแอลทีวีมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 62

          เรียกได้ว่า ปีนี้เป็นปีความเหน็ดเหนื่อย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องฝ่ามรสุมกับสารพัดปัญหารุมเร้าเป็นโจทย์ใหญ่ผู้ประกอบการที่ต้องปรับตัวเพื่อให้ธุรกิจอยู่รอดในสถานการณ์ปัจจุบันเพราะหากรอภาครัฐพิจารณาข้อมูลต่าง ๆ นานา  อาจล่าช้าและจะสายเกินแก้