ผู้ประกอบการอสังหาฯ 3 จังหวัดเฮรับร่างผังเมืองใหม่อีอีซี หลัง มท.1 ไฟเขียวปลดล็อกใช้ที่ดิน ชง ครม.เคาะ 13 ส.ค.นี้ เพิ่มพื้นที่พัฒนาที่อยู่ อาศัย 5 โซน ทั้งสีแดง-ส้ม-เหลือง-ม่วงจุดขาว-เขียวอ่อน เปิดช่องที่ดินต่ำกว่า 50 ตร.ว. สร้างทาวน์เฮาส์-บ้านแฝด หนุนผุดโรงแรมรีสอร์ตขนาดเล็กรับท่องเที่ยวชุมชน-เชิงนิเวศ

          นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ชลบุรี เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ปลายสัปดาห์ที่ผ่านมา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ 3 จังหวัดในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) คือ ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา ได้เข้าพบ พลเอก อนุพงษ์ เผ่าจินดา รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย เพื่อหารือถึงร่างผังเมือง EEC ฉบับใหม่ ที่คาดว่าจะเข้าสู่การพิจารณาของคณะรัฐมนตรี 13 สิงหาคมนี้ว่า ได้ปรับแก้ประเด็นที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ 3 จังหวัดกังวล และได้เคยยื่นหนังสือถึง EEC ขอให้แก้ไข ผลสรุปร่างผังเมือง EEC ล่าสุด ผู้ประกอบการอสังหาฯ เห็นชอบรวมกัน และยอมรับได้ เพราะมองว่าเอื้อต่อการพัฒนามากกว่าเดิม และปลดล็อกให้พัฒนาอสังหาฯ รวมถึงสนับสนุนการพัฒนาด้านอุตสาหกรรม และการท่องเที่ยว

          เอกชนตีปีกปลดล็อกใช้ ปย.ที่ดิน

          สาระสำคัญของร่างผังเมือง EEC ได้กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามประเภทสีเกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาฯ 5 สี ได้แก่ 1.พื้นที่สีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม เดิมให้พื้นที่สีแดงอยู่ในโซนเมืองเก่า ซึ่งไม่มีพื้นที่ว่างจะพัฒนาได้เพิ่มเติม และมีข้อจำกัดเรื่องสาธารณูปโภค ขนาดถนน ขณะเดียวกัน โซนสีแดงในหลายพื้นที่ เช่น ศรีราชา พัทยาก็แออัด หนาแน่น จึงได้กำหนดพื้นที่สีแดงเพิ่มเติม ส่วนใหญ่จะเพิ่มบริเวณศรีราชา

          2.พื้นที่สีส้ม ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง เดิมให้เป็นพื้นที่ในโซนพัฒนาเมือง อนุญาตให้สร้างเฉพาะอาคารใหญ่ขนาดไม่เกิน 10,000 ตร.ม. เป็นพื้นที่โซนพัฒนาเมืองใหม่ ซึ่งมีการย้ายตำแหน่งโหนดของเมือง เช่น ศรีราชา ตอนนี้ย้ายไปอยู่ใกล้ถนนมอเตอร์เวย์เป็นเขตเมืองใหม่ ปัจจุบันคนที่มาทำงานในบ่อวินจะมาอยู่ในโซนนี้ มีร้านค้า ห้างสรรพสินค้า ได้ปลดล็อก ให้สร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ ไม่เกิน 30,000 ตร.ม. แต่มีข้อจำกัดต้องมีถนนด้านหน้าพื้นที่ไม่ต่ำกว่า 16 เมตร

          ต่ำกว่า 50 ตร.ว.ขึ้นทาวน์เฮาส์ได้

          3.พื้นที่สีเหลือง ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ก่อนหน้านี้ ร่างผังเมือง EEC ฉบับเดิม กำหนดให้สร้างบ้านได้เฉพาะขนาด 50 ตร.ว. เปลี่ยนจากผังเมืองรวมจังหวัดเดิมที่กำหนดบริเวณพื้นที่สีเหลืองจะ สร้างบ้านได้ทุกประเภท ทุกขนาด เพราะผู้ซื้อบ้านใน 3 จังหวัด ส่วนใหญ่จะซื้อทาวเฮาส์ บ้านแฝด เนื่องจากบ้านเดี่ยวราคาแพงเกินกำลังซื้อ ร่างผังเมือง EEC ล่าสุดได้ปลดล็อกให้สร้าง บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวเฮาส์ขนาดเล็กกว่า 50 ตร.ว.ได้ ยกเว้นอาคารพาณิชย์สร้างได้ 5% ของเนื้อที่โครงการจัดสรรแต่ละโครงการ

          บูมท่องเที่ยวเชิงนิเวศ-ชุมชน

          4.พื้นที่สีม่วงมีจุดขาว ผังโครงการแบบมิกซ์ยูส แบบใช้ประโยชน์ที่ดินร่วมระหว่างโรงงานอุตสาหกรรมขนาดเล็ก ประเภท SMEs ที่อยู่อาศัย แต่กำหนดว่าต้องเป็นโรงงานประเภทที่ไม่มีมลพิษ เป็นข้อกำหนดกว้าง ๆ ในรายละเอียดจะกำหนดอีกครั้งหนึ่ง ตาม พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 ที่ประกาศไปเมื่อ 29 พฤษภาคม 2562 เดิมพื้นที่สีม่วงมีจุดขาว ให้สร้างเฉพาะที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับสวัสดิการของโรงงานเท่านั้น เปลี่ยนเป็นสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกประเภท เช่นเดียวกับสีเหลือง

          5.พื้นที่สีเขียวอ่อน พื้นที่อนุรักษ์ ตอนนี้เปิดโอกาสให้พัฒนาเป็นแหล่งท่องเที่ยวชุมชน หรือแหล่งท่องเที่ยวเชิงนิเวศ เช่น ทำพวกโรงแรม รีสอร์ตขนาดเล็ก ทำสถานที่ท่องเที่ยวได้ จากเดิม ไม่ได้เลย

          เช่น ชุมชนห่างไกล ถ้าจะทำแหล่งท่องเที่ยวเป็นโรงแรมได้ เท่ากับเปิดโอกาสในการเพิ่มศักยภาพในพื้นที่ให้ทำธุรกิจด้านการท่องเที่ยวได้

          "สำหรับกรณีบางพื้นที่ที่มีปัญหา เช่น ฉะเชิงเทรา ที่คัดค้านร่างผังเมืองบางประเด็น เราก็คุยกันว่าคงต้องเป็นปัญหาที่ EEC กับกรมโยธาธิการและผังเมือง ต้องไปแก้ปัญหาในแต่ละพื้นที่นั้น ไม่เกี่ยวกับพื้นที่อื่น ซึ่งปัจจุบันมีเสียงออกมาว่า คนในพื้นที่ EEC ไม่เห็นด้วยกับผังเมือง แต่จริง ๆ แล้ว คนชลบุรี ระยอง รวมถึงฉะเชิงเทรา ค่อนข้างจะเห็นด้วยกับภาครัฐ แต่มีบางจุดที่อาจติดปัญหาเฉพาะจุด" นายมีศักดิ์กล่าว

          ระยองขอแก้สร้างตึกสูงริมทะเล

          ด้านนายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลชัย นายกสมาคมอสังหาฯจังหวัดระยอง เปิดเผยว่า ผู้ประกอบการใน จ.ระยอง มองว่าการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินใน EEC สามารถยอมรับได้ และเปิดกว้างในการพัฒนามากขึ้นระดับหนึ่ง พื้นที่ สีม่วงสำหรับอุตสาหกรรมมีเพิ่มมากขึ้น พื้นที่ในการสร้างที่อยู่อาศัยเทียบเท่าเดิม แต่ดีกว่าผังเดิม เช่น เดิมพื้นที่สีเหลืองสร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว แต่ของใหม่สามารถสร้างทาวน์โฮมได้ สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน และสภาวะตลาดที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัดที่มีต้นทุนที่ดินแพงขึ้น

          โดยทำเลที่เป็นพื้นที่สีเหลืองมีอยู่ มากในจังหวัดระยอง ยกตัวอย่าง เช่น นิคมพัฒนา บ้านค่าย บ้านฉาง แกลง เป็นต้น ส่วนพื้นที่ใจกลางความเจริญอย่างบริเวณศูนย์การค้าแพชชั่นแหลมทอง บนถนนสุขุมวิท จะเป็นพื้นที่สีแดง และขยายออกเป็นวงสีส้ม ซึ่งก่อสร้างอาคารประเภทไฮไรซ์ได้ เช่น บริเวณเซ็นทรัล และบางส่วนของถนนเส้น 36 เป็นต้น

          ที่ยังเป็นกังวลและมีข้อเสนอแนะจากภาคเอกชน คือ พื้นที่ในบางทำเลน่าจะเปิดให้สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้มากกว่านี้ เช่น บริเวณริมทะเล กำหนดเป็นพื้นที่สีเหลือง สีส้ม ให้สามารถพัฒนาได้เฉพาะอาคารขนาดเล็ก ไม่ใช่อาคารสูง เนื่องจากพื้นที่ริมทะเลมีน้อย และมีราคาค่อนข้างสูง จะได้ใช้ประโยชน์ที่ดินได้เต็มศักยภาพมากยิ่งขึ้น