คอลลิเออร์สฯ" ห่วง ซัปพลายอาคารสำนักงานอาจไม่สอดคล้องกับภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ชี้หลังจากปี 2564 เป็นต้นไป ซัปพลายใหม่ทะลักอื้อ เผยเทรนด์พัฒนาอาคารสำนักงานจะมิกซ์ยูสกับคอนโดมิเนียม เหตุต้นทุนที่สูง เช่าระยะยาว

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยถึงตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ 2 ไตรมาสปี 2562 ว่า ผู้ประกอบการยังคงเปิดตัวโครงการอาคารสำนักงานใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมาอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางสภาวะที่หลายฝ่ายกังวลว่า อาจจะเกิดภาวะโอเวอร์ซัปพลายของตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ในอนาคต หากอุปทานใหม่ที่จะ เข้าสู่ตลาดไม่สามารถดูดซับได้ นอกจากนี้ ยังพบว่าโครงการอาคารสำนักงานเกรดเอบางโครงการที่เพิ่งเปิดตัวใหม่ในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) ในช่วงไตรมาสที่ผ่านมา มีราคาเสนอเช่าสูงถึง 1,500-1,600 บาทต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งคาดการณ์ว่า ค่าเช่าเฉลี่ยในกรุงเทพฯ ยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังของปี พ.ศ. 2562 และในอนาคต

          ทั้งนี้ ณ ไตรมาสที่ 2 ที่ผ่านมา มีพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯทั้งสิ้น 8.716 ล้านตร.ม. ซึ่งในไตรมาสนี้ มีพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างราว 1 ล้านตร.ม. โดยคาดว่าจะแล้วในเสร็จระหว่างปี พ.ศ. 2562-2565 จากพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างทั้งหมด ประมาณ 50% จะอยู่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจ และ 70 %จะเป็นพื้นที่สำนักงานเกรดเอ

          พื้นที่สำนักงานที่จะแล้วเสร็จในปี พ.ศ. 2562 และปี พ.ศ. 2563 จะยังคงมีจำกัดซึ่งเพิ่มขึ้นไม่มาก แต่เมื่อเข้าสู่ปี 2564 และ ปี 2565 จะมีพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นรวม 604,000 ตร.ม. ขณะที่การก่อสร้างอาคารสำนักงานเกรด A ยังคงมีการก่อสร้างมากขึ้น เนื่องจากพื้นที่เหลืออยู่มีอยู่จำกัด อีกทั้ง ที่ดินแบบซื้อขายกรรมสิทธิ์ (ฟรี โฮลด์) มีจำกัด และราคาที่ดินสูงใน CBD จึงมีบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่กี่เจ้าที่ซื้อที่ดินฟรีโฮลด์มาพัฒนาอาคารสำนักงาน ประกอบกับการพัฒนาที่ดินในเขต CBD ที่เกิดประโยชน์ที่สุด คือ การพัฒนาคอนโดมิเนียม ส่งผลให้อาคารสำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เป็นการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสบนที่ดินแบบเช่าระยะยาว (ลีสโฮลด์) โดยคิดเป็น 70% ของพื้นที่สำนักงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ในขณะที่อีก 30% เป็นโครงการอาคารสำนักงานที่ไม่ได้อยู่ในโครงการมิกซ์ยูส ที่เป็นการรื้อถอนอาคารเดิมแล้วพัฒนาใหม่ และการพัฒนาบนที่ดินที่เจ้าของโครงการมีที่ดินอยู่แล้ว มีเพียงอาคาร O-NES Tower เท่านั้นที Thai Ohayashiที่เป็นเจ้าของโครงการซื้อที่ดินใหม่ในเขตศูนย์กลางธุรกิจเพื่อมาพัฒนาอาคารสำนักงาน

          สำหรับจำนวนพื้นที่สำนักงานที่ปล่อยเช่าได้อยู่ทั้งสิ้น 8.332 ล้านตร.ม. และมีอัตราการเช่ารวมอยู่ที่ 95.6% สุขุมวิทยังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการเช่าสูงที่สุดในเขต CBD ที่ 98.2% และ พื้นที่นอกเมืองตอนเหนือมีอัตราการเช่าสูงที่สุดนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจที่ 98.8%

          "ความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานในแต่ละปีเพิ่มขึ้นที่ปีละ 2 แสนตร.ม. และยังคงพื้นที่เช่าในระดับนี้ต่อไป อีกทั้ง ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานจะขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางการเมืองของไทย และภาพรวมเศรษฐกิจโลก ซึ่งมีผลโดยตรงกับบริษัทต่างชาติซึ่งเป็นผู้เช่าหลักในกรุงเทพฯ และตั้งแต่ปี 2564 เป็นต้นไป ซัปพลายอาจจะมีมากกว่าความต้องการใช้พื้นที่สำนักงาน และถ้าในปีนี้ มีอาคารสำนักงานเริ่มก่อสร้างมากขึ้น สภาพตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ อาจเปลี่ยนแปลงไปในปี พ.ศ. 2564 โดยจะส่งผลให้อัตราการเช่าลดลงและส่งผลลบต่อราคาค่าเช่า ซึ่งค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ CBD อยู่ที่ 1,087 บาทต่อตร.ม.ต่อเดือน โดยค่าเช่าของพื้นที่สำนักงานในอาคารเกรด A ในกรุงเทพฯอยู่ที่ 900-1,500 บาทต่อตร.ม.แต่ค่าเช่าสุดท้ายอาจจะต่ำกว่านี้ลงมาสัก 5-15% หรือมากกว่านี้ขึ้นอยู่กับการเจรจาและขนาดของพื้นที่"