ตลาดคอนโดฯมีเซอร์ไพรส์ ครึ่งปีแรก 2562 ลูกค้าต่างชาติเหมาซื้อยกตึก-ยกฟลอร์ต่อเนื่อง "คอลลิเออร์สฯ" คาดการณ์ปีนี้เงินโอนข้ามประเทศซื้อห้องชุดทะลุ 1 แสนล้านเป็นปีแรก บิ๊กแบรนด์ขายเพลิน "เอพี-อนันดา-โนเบิล-พฤกษา-อารียา-ไซมิสแอสเสท-เอสซี-ออริจิ้น-แอสเซทไวส์" จีบพันธมิตรจีน-ฮ่องกงเหนียวแน่น เทรนด์ใหม่ลูกค้าจีนแตกทำเลชานกรุง เกาะรถไฟฟ้าสายใหม่ ย่านอ่อนนุช-ศรีนครินทร์-มีนบุรี

          ครึ่งปีแรก 2562 สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมเมืองไทยดูเหมือนจะมีสัญญาณบวกจากกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในเมืองไทยได้ 49%

          ล่าสุดมีสำนักวิจัยอสังหาริมทรัพย์ประเมินว่า ยอดโอนกรรมสิทธิ์ภายใต้โควตาลูกค้าต่างชาติในปี 2561 จำนวน 92,192 ล้านบาทนั้น คาดว่าจนถึงสิ้นปี 2562 มีโอกาสเห็นการเติบโตต่อเนื่อง และคาดว่าจะเห็นลูกค้าต่างชาติมีการรับโอนห้องชุดมูลค่ารวมกันเกิน 1 แสนล้านบาทเป็นปีแรก

          ลูกค้าจีน+ฮ่องกงมือเติบ

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ตลาดอสังหาฯเมืองไทยสำหรับนักลงทุนต่างชาติยังมีแนวโน้มขยายตัวได้ต่อเนื่อง เพราะยังสามารถทำผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ยปีละ 5-7% ราคาห้องชุดในกรุงเทพฯ เทียบกับเมืองหลวงทั่วโลก ไทยยังมีราคาต่ำกว่าหลายเท่า จึงดึงดูดความสนใจซื้อลงทุน ถึงแม้ภาพรวมอาจไม่หวือหวา เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรก 2561

          "ในจำนวนชาวต่างชาติทั้งหมด ลูกค้าจีนเป็นกลุ่มหลักที่ซื้อคอนโดฯในเมืองไทย กรณีซื้อลงทุนให้เช่าก็มีดีมานด์จาก นักท่องเที่ยวจีนที่เข้ามาเที่ยวในไทย 10 ล้านคน ลูกค้าจีนจึงมีบทบาทในตลาดอสังหาฯไทยมากขึ้น ทั้งการซื้อคอนโดฯเพื่ออยู่อาศัย การเช่าอาคารสำนักงาน รวมถึงการร่วมลงทุนกับ ผู้ประกอบการไทย ซึ่งมีมูลค่าร่วมทุนแล้ว 152,400 ล้านบาท"

          สถิติลูกค้าจีนโอนเงินเพื่อซื้อห้องชุด ในปี 2560 อยู่ที่ 23,621 ล้านบาท ปี 2561 เพิ่มเป็น 39,178 ล้านบาท ขยายตัว 65.9% รองลงมาเป็นลูกค้าชาวอเมริกัน 13,739 ล้านบาท สะท้อนภาพความสำคัญของลูกค้าจีนได้เป็นอย่างดี (ดูกราฟิก ประกอบ)

          ไฮไลต์เป็นของจีนกับฮ่องกงในปี 2561 ซื้อรวมกัน 15,000 ยูนิต คำนวณเฉลี่ยยูนิตละ 5 ล้านบาท เท่ากับเป็นยอดซื้อ 75,000 ล้านบาท เทียบกับยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั้งประเทศมี 49,018 ยูนิต มูลค่าโอนรวม 234,534 ล้านบาท แสดงว่ามีสัดส่วนถึง 1 ใน 3 ของยอดโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2561 ทีเดียว

          คาดต่างชาติซื้อเกิน 1 แสนล้าน

          ทั้งนี้ ยอดซื้อ 15,000 ยูนิต ของลูกค้าจีนและฮ่องกง มีสัดส่วนครึ่งหนึ่งของตลาดลูกค้าต่างชาติรวมกัน และเป็นห้องชุดอยู่ระหว่างการก่อสร้างและส่งมอบหลังปี 2561 จึงเป็นปัจจัยที่ทำให้แนวโน้มในปี 2562-2563 หากลูกค้าจีนรับโอนทั้งหมดจะมีมูลค่าโอน ไม่ต่ำกว่าปีละ 45,000 ล้านบาท คิดเป็นอัตราเติบโต 10-15% เทียบกับปี 2561 ที่ลูกค้าจีนมียอดโอน 39,000 ล้านบาท

          สำหรับพื้นที่ที่นักลงทุนชาวจีนให้ความสนใจซื้อลงทุน แบ่งเป็นอันดับ 1 อยู่ในกรุงเทพฯ รองลงมา เชียงใหม่ พัทยา ภูเก็ต เกาะสมุย เป็นต้น


          ส่วนภาพใหญ่ประเมินว่า ยอดโอนเงิน ข้ามประเทศเพื่อซื้อห้องชุดของลูกค้าต่างชาติซึ่งร้อนแรงและโดดเด่นในช่วง ปี 2560 จำนวน 70,758 ล้านบาท เพิ่มเป็น 92,129 ล้านบาทในปี 2561 ส่วนปี 2562 คาดว่ากำลังซื้อต่างชาติมีโอกาสเห็นเงินโอนเกิน 100,000 ล้านบาทเป็นปีแรก

          จีนรุ่นใหม่ซื้อทำเลชานกรุง

          นายภัทรชัยกล่าวต่อว่า พฤติกรรมลูกค้าจีนซื้อยกตึก-ยกฟลอร์ ยังมีให้เห็นต่อเนื่องจากปี 2561 ทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัดหัวเมืองท่องเที่ยว อาทิ เชียงใหม่ ลูกค้าหลักมาจากจีน ฮ่องกง เกาหลี ยุโรป อเมริกา ทำเลกระจุกตัวโซนถนนนิมมานเหมินท์ กับย่านใจกลางเมือง, ภูเก็ตในย่านหาดป่าตอง กมลา สุรินทร์ ราไวย์ ในหาน, พัทยาในย่านเขาพระตำหนัก และเมืองพัทยา

          ไฮไลต์ของกรุงเทพฯ ครึ่งปีแรกเริ่มเห็นการกระจายทำเล จากเดิมช่วง 1-2 ปี นิยมซื้อในโซนพระราม 9, รัชดาฯ, ทองหล่อ ล่าสุดมีการแตกตัวซื้อแบบดาวกระจายออกไปรอบนอกมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นทำเลอ่อนนุช, ย่านบางนา-ตราด ในโครงการเอ สเปซ เมกา ของกลุ่มอารียา พร็อพเพอร์ตี้

          ย่านศรีนครินทร์ กลุ่มโนเบิล ดีเวลอปเม้นท์ เปิดสำนักงานขาย แต่ทำโบรชัวร์ และสื่อโฆษณาภาษาจีน และเน้นทำ การตลาดกับลูกค้าจีน โดยยังไม่ได้เปิดขาย ลูกค้าไทย เป็นคอนโดฯสูง 43 ชั้น 1,014 ยูนิต แบรนด์ "NOBLE NUE ศรีนครินทร์" ทำเล 0 ก้าวจากรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สถานี ศรีลาซาล, กลุ่มออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่เปิดขายคอนโดฯสูง 31 ชั้น แบรนด์ "ดิ ออริจิ้น รามคำแหง 209-อินเตอร์เชนจ์" ใกล้สถานีมีนบุรี ชูจุดขาย 200 ก้าวจากรถไฟฟ้า ยังมีลูกค้าจีนตามไปซื้อ

          โครงการ "แอทโมซ รัชดา-ห้วยขวาง" พัฒนาโดยบริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด ก็สามารถปิดการขายต่างชาติเต็ม 49%, โครงการ "แชมเบอร์ส อ่อนนุช สเตชั่น" ของกลุ่มเอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน เป็นต้น

          บิ๊กแบรนด์ขายยกตึกฉลุย

          สำหรับการเหมาซื้อยกตึกของลูกค้าต่างชาติในช่วงครึ่งปีแรก 2562 กล่าวได้ว่ามีดีมานด์ต่อเนื่อง อาทิ โครงการเปิดขายใหม่ล่าสุดของกลุ่มอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ แบรนด์ "Ideo Q พหล-สะพานควาย" ทำเล 0 ก้าวจากสถานีบีทีเอสสะพานควาย สูง 39 ชั้น 3 อาคาร 1,119 ยูนิต นำบางอาคารไปขายต่างชาติโดยเฉพาะ, "ไฮป์ สาทรธนบุรี" 914 ยูนิต มูลค่า 2,000 ล้านบาท ตัดขายยกตึก 2 อาคาร 400 ยูนิต และ "พลัมคอนโด รังสิต อะไลฟ์" ของกลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท ขายแบบยกอาคาร ให้เอเยนซี่ต่างชาตินำไปทำตลาด

          โครงการ "ไซมิส สุขุมวิท 87" ของกลุ่มไซมิส แอสเสท นำห้องชุดชั้น 20 ขึ้นไป ขายให้นักลงทุนจีน และคอนโดฯ ที่เปิดขายในไตรมาส 2/62 "ไซมิส เอ๊กซ์คลูซีฟ รัชดา" กับ "ไซมิส พระราม 9" ปิดการขาย 40% ให้กับลูกค้าจีน, โครงการ "aspire อโศก พระราม 9" กับ "aspire สุขุมวิท-อ่อนนุช" ปิดการขายลูกค้าจีน 49% เช่นเดียวกัน

          นายกคอนโดฯชี้โตจากแบ็กล็อก

          ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" เพิ่มเติมว่า ครึ่งปีแรกภาพรวมตลาดคอนโดฯมีการถดถอยในกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ อย่างไรก็ตาม แนวโน้มเงินโอนซื้อห้องชุดปีนี้ ถ้าทำได้เกิน 1 แสนล้านบาท มองว่ามีความเป็นไปได้ แต่เป็นกำลังซื้อหรือยอดโอนมาจาก แบ็กล็อก (ยอดขายรอโอน) ซึ่งเป็นการซื้อภายในปี 2561 และมีการทยอยสร้างเสร็จและโอนในปีนี้


          ส่วนข้อเสนอแนะต่อรัฐบาลใหม่ ดร.อาภากล่าวว่า ก่อนหน้านี้เมื่อ 2-3 ปีที่แล้ว กำลังซื้อต่างชาติอาจเรียกได้ว่า มั่งคั่ง เคยมีการเสนอให้เก็บภาษีซื้ ออสังหาฯในอัตราสูง เพื่อนำเป็นรายได้แผ่นดินเหมือนกับหลายประเทศเขาทำกัน แต่ตอนนี้สถานการณ์เปลี่ยน เทรดวอร์ทำให้ทุกคนอ่อนเปลี้ยเพลียแรง ข้อเสนอนี้ ไม่ควรนำมาใช้ในตอนนี้

          ข้อเสนอต่อรัฐบาลใหม่ควรเร่งรัดออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ยกเว้นค่าโอน-จดจำนอง 3% เพื่อช่วยเหลือผู้บริโภค โดยประเมินว่ามูลค่าโอนที่อยู่อาศัยปีละ 7 แสนล้านบาท หากรัฐบาลกระตุ้นจะทำให้เกิดการหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ 2.9-3 เท่า หรือหมุนเวียน 2 ล้านล้านบาท ในส่วนของผู้ประกอบการ มูลค่าโอน 7 แสนล้านบาท เป็นส่วนแบ่ง ของบริษัทที่อยู่ในระบบภาษี 66% หรือ 2 ใน 3 ถ้าสามารถโอนได้มากขึ้น ก็มีเงิน จ่ายภาษีนิติบุคคลมากขึ้น รัฐบาลก็มีรายได้ มากขึ้น ส่วนจะออกเป็นมาตรการ 1 ปี หรือ 6 เดือนก็ขึ้นกับการตัดสินใจของรัฐบาลใหม่ จุดเน้นอยู่ที่ต้องเร่งทำในทันที