อสังหาฯ 4.0 ผู้บริโภคต้องทำใจ "ฟีนิกซ์ฯ" แบข้อมูลวิจัยตลาดคอนโดฯ เมืองกรุง เผยต้นทุนที่ดินแพง-รถไฟฟ้าเกิดใหม่ตัวการดันราคาขายเฉลี่ยแพงขึ้น ฟันธงถึงยุคอวสานคอนโดฯต่ำ 5 หมื่น/ตารางเมตร ไม่มีการพัฒนาออกมา ขายเลยในปี 2560 รวมทั้งครึ่งปีแรก 2562 กลุ่มราคา 1-1.5 แสน/ตารางเมตรพอร์ตใหญ่สุด พร้อมเปิดทำเลท็อป 5 แข่งดุ "จรัญสนิทวงศ์-เพชรเกษมพหลโยธิน-รามคำแหง-ลาดพร้าว"

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ผลสำรวจครึ่งปีแรก 2562 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ จำนวนรวม 18,676 ยูนิต ต่ำกว่าปี 2561 เมื่อมองไปข้างหน้าถ้าสถานการณ์ต่าง ๆ ที่มีผลต่อภาวะเศรษฐกิจ รวมไปถึง ความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของคนไทย ไม่ปรับตัวดีขึ้นในช่วงไตรมาส 3/62-4/62 คาดว่าถึงสิ้นปีนี้ห้องชุดเปิดขายใหม่จะต่ำกว่าปีที่ผ่านมาอยู่ที่ 50,000-55,000 ยูนิต ลดลงจากปีที่แล้ว 15-20%

          สำหรับสถิติคอนโดฯเปิดขายใหม่ ในช่วงไตรมาส 2/62 มีจำนวน 9,914 ยูนิต สูงกว่า 13% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/62 โดยเกมการแข่งขันยังเป็น ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ที่มีสัดส่วนลงทุนใหม่มากกว่า 60%

          รถไฟฟ้าสายใหม่ดันต้นทุนพุ่ง

          ทั้งนี้ ในภาพใหญ่ ทำเลแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างมีคอนโดฯเปิดขายใหม่มากขึ้นอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา ประกอบกับราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง มีผลให้โมเดลการพัฒนาโครงการคอนโดฯเท่านั้นจึงจะเหมาะสมที่สุด
          จุดขายตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง มีผู้ประกอบการและผู้ซื้อ ให้ความสนใจอย่างต่อเนื่อง เพราะราคาที่ดินไม่สูงมากนัก ผู้ประกอบการสามารถพัฒนาโครงการในระดับราคาต่ำกว่า 1.5 แสนบาท/ตารางเมตรได้

          ขณะเดียวกัน ในด้านระดับราคา พบว่า นับแต่ปี 2556 จนถึงปัจจุบัน ราคาเปิดขายใหม่มีการเบ่งตัวขึ้นมาอยู่ในช่วง 1-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร ยิ่งการก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความคืบหน้ามากเท่าใดยิ่งมีผลต่อการปรับขึ้นราคา ที่ดิน

          "เราพบปรากฏการณ์รถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างมีดีมานด์ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 1.5 แสน/ตารางเมตร ส่วนใหญ่ปิดการขายหรือมีอัตราการขายที่สูงมากจนเกือบปิดการขายได้ หรือราคายูนิตไม่เกิน 3 ล้าน ยกเว้นโครงการที่เปิดขายในปีที่ผ่านมา หรือโครงการที่เปิดขายราคาใกล้เคียง 1.5 แสนบาท ในขณะที่ราคาเฉลี่ยในทำเลต่ำกว่า 20%"

          ท็อป 5 ราคา 1.5 แสนขายดีสุด

          นายสุรเชษฐกล่าวต่อว่า โฟกัสราคาขายห้องชุดไม่เกิน 1.5 แสนบาท/ตารางเมตรมี 5 ทำเลที่มีการเปิดตัวมากที่สุด ในปัจจุบัน ได้แก่ "จรัญสนิทวงศ์เพชรเกษม-พหลโยธิน-รามคำแหงลาดพร้าว"

          รายละเอียด 1.ถนนเพชรเกษมมีจำนวน 6,450 ยูนิต ในจำนวนนี้มีเพียงไม่กี่โครงการที่เปิดขายในระดับราคาสูงกว่า 1 แสนบาท/ตารางเมตร มีอัตราการขาย 76% 2.ถนนจรัญฯมี 7,300 ยูนิต มีบางโครงการราคาเริ่มขยับสูงกว่า 1 แสนบาท/ตารางเมตร มีอัตราการขาย 75%

          3.ถนนพหลโยธิน ตั้งแต่สี่แยกรัชโยธิน ขึ้นไปตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสาย สีเขียวตอนเหนือมี 9,280 ยูนิต มีอัตราการขาย 82% ส่วนใหญ่ทำเลตั้งอยู่ในพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าเสนานิคมเป็นต้นไป ถึงสถานีคูคต

          4.ถนนรามคำแหง แนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออก เปิดขายรวม 12,685 ยูนิต ก่อนหน้านี้สถานีรามคำแหง 12 มีการลงทุนพัฒนาโครงการจำนวนมาก จากนั้นในปี 2561 ทำเลการแข่งขัน ขยับมาอยู่รอบสถานีรถไฟฟ้าหัวหมาก มีห้องชุดเปิดตัวใหม่ถึง 4,795 ยูนิต แนวโน้มพื้นที่ 2 สถานี "ลำสาลี-มีนบุรี" เริ่มเห็นการแข่งขันเปิดขายโครงการใหม่มากขึ้น

          5.ถนนลาดพร้าว แนวรถไฟฟ้า สายสีเหลือง พบว่ามีข้อจำกัดด้านผังเมืองทำให้การพัฒนาคอนโดฯ ไม่คึกคักเท่าที่ควร ประกอบกับแนวถนนลาดพร้าวมีอาคารพาณิชย์กระจุกตัวหนาแน่น โดยคอนโดฯริมถนนเป็นโครงการที่พัฒนาในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ส่วนคอนโดฯเกิดใหม่ต้องหลบทำเลเข้าไปอยู่ในซอย

          ที่ดินดิบกระฉูดวาละ 2-5 แสน

          "คอนโดฯในอนาคตอาจจะหาโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 1 แสน/ตารางเมตรไม่ได้แล้วในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า เพราะเมื่อรถไฟฟ้าทั้งหมดสร้างเสร็จและเปิดให้บริการ มีการเดินทางเชื่อมต่อถึงกันหมด จะมีผลทำให้ราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะพัฒนาราคาต่ำกว่านี้ได้อีกแล้ว"

          โดยปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการพัฒนาโครงการคือราคาที่ดิน ปกติต้นทุนที่ดินมีสัดส่วน 20-30% ของมูลค่าโครงการ ซึ่งต้นทุนราคาที่ดินสูงกว่า 1 แสนบาท/ตารางวา รูปแบบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย กรรม เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรมหรือคอนโดฯเท่านั้นจึงจะสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ

          ถ้าหากราคาที่ดินตั้งแต่ 2-3 แสนบาท/ตารางวาขึ้นไป มีเพียงการพัฒนาคอนโดฯ เท่านั้นที่สามารถสร้างผลตอบแทนให้ กับเจ้าของที่ดินหรือผู้ที่ซื้อที่ดินไปพัฒนา อย่างไรก็ตาม ถ้าหากผู้ประกอบการต้องการรักษาสถานะการแข่งขันและจำเป็นต้องขายในราคาไม่เกิน 1.5 แสนบาท/ตารางเมตร จำเป็นต้องซื้อที่ดินในทำเลที่ไกลออกไป จากเมืองชั้นใน หรืออยู่นอกพื้นที่ที่มีเส้นทาง รถไฟฟ้าหรือรถไฟใต้ดินปัจจุบันเปิดให้ บริการ

          ปัจจุบันพฤติกรรมการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ พบว่าผู้ประกอบการส่วนมากเลือกซื้อราคาไม่เกิน 5 แสนบาท/ตารางวา แต่ก็ขึ้นอยู่กับ FAR (อัตราส่วนอาคารต่อขนาดที่ดิน) ด้วย ถ้าราคาที่ดินสูงกว่า 5 แสนบาท/ตารางวา แต่ได้ FAR มากกว่า 1 : 7 ขึ้นไปก็ยังสามารถตั้งราคาขายต่ำกว่า 1.5 แสนบาท/ตารางเมตรได้

          "แต่ในทางปฏิบัติ ที่ดินแปลงไหนที่มี FAR สูงกว่า 1 : 7 ผู้ประกอบการมักเลือกพัฒนาห้องชุดที่มีราคาขายสูงกว่า 1.5 แสน"

          เอกชนเมินห้องชุดต่ำ 5 หมื่น

          นายสุรเชษฐตั้งข้อสังเกตด้วยว่า ผล กระทบจากภาวะราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ราคาขายคอนโดฯที่เปิดขายในช่วงตั้งแต่ปี 2554 เป็นต้นมา กลุ่มราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่า 5 หมื่นบาท/ตารางเมตรมีสัดส่วนลดลงเป็นลำดับ จากสถิติในปี 2553 มีห้องชุดต่ำกว่า 5 หมื่น/ตารางเมตรเปิดขายใหม่เกิน 25,000 ยูนิต ปี 2558 ลดเหลือไม่ถึง 5,000 ยูนิต

          ไฮไลต์อยู่ที่ปี 2560 เขตกรุงเทพฯปริมณฑลไม่พบมีโครงการเอกชนที่เปิดขายห้องชุดโครงการใหม่แล้วมีราคาขายต่ำกว่า 5 หมื่น/ตารางเมตร, ปี 2561 มีจำนวนเล็กน้อย 1,000-2,000 ยูนิต ในขณะที่ครึ่งปีแรก 2562 ไม่มีการเปิดขายราคาต่ำกว่า 5 หมื่น/ตารางเมตร เช่นเดียวกับในปี 2560

          "แนวโน้มของโครงการคอนโดมิเนียมระดับราคา 5 หมื่นบาท/ตารางเมตรลงมามีทิศทางที่ลดลงต่อเนื่อง และพื้นที่กรุงเทพฯคงหาโครงการคอนโดฯในระดับราคานี้อีกไม่ได้แล้วในอนาคต รวมถึงกลุ่มราคา 5 หมื่น-1 แสนบาท/ตารางเมตร คาดว่าสัดส่วนก็จะลดลงเช่นกัน"

          อนึ่ง คอนโดฯสร้างเสร็จและจดทะเบียน อาคารชุดในกรุงเทพฯมีทั้งหมด 603,200 ยูนิต ในจำนวนนี้สร้างเสร็จในช่วงปี 2551 เป็นต้นมาสัดส่วนถึง 65% จำนวน 390,180 ยูนิต แสดงให้เห็นว่าตลาดห้องชุด ในกรุงเทพฯขยายตัวมากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตามการขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดิน รวมถึงพื้นที่ในจังหวัดปริมณฑล