ผู้ประกอบการอสังหาฯ ระดมทัศนะ สถานการณ์อสังหาฯปัจจุบัน ไม่ซ้ำรอยวิกฤติต้มยำกุ้งปี 2540 ระบุ ดีเวลลอปเปอร์ส่วนใหญ่ไม่ก่อหนี้-ลงทุนเกินตัว ปรับตัวรุกแนวราบจับเรียลดีมานด์ ขณะระบบข้อมูลแม่นยำ ช่วยการวางแผนโครงการ ลดความเสี่ยงโอเวอร์ซัพพลาย

          วันนี้ (2 ก.ค.) เป็นวันครบรอบ 22 ปี วิกฤติเศรษฐกิจไทย หรือ "วิกฤติต้มยำกุ้ง" บทเรียนสำคัญในอดีต โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหนึ่งในสาเหตุทำให้เกิดวิกฤติ จากการก่อหนี้สูงของผู้ประกอบการการเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯ "กรุงเทพธุรกิจ" สำรวจทัศนะของผู้ประกอบการอสังหาฯหลายราย ต่อสถานการณ์อสังหาฯในขณะนี้ ว่าเข้าใกล้วิกฤติในปี 2540 หรือไม่อย่างไร

          นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า จากประสบการณ์เชื่อว่าตลาดอสังหาฯไทยในขณะนี้ จะไม่เกิดวิกฤติต้มยำกุ้งเหมือนที่เคยเกิดขึ้นในปี 2540 เพราะปัจจัยที่เกี่ยวข้องในสมัยนั้นกับสมัยนี้แตกต่างกันมาก สมัยนั้นสถาบัน การเงินกับตัวผู้ประกอบการเข้าไปเกี่ยวข้องกับการกู้เงินต่างประเทศเยอะ และสถาบันการเงินสนับสนุนให้กู้ต่างประเทศ เหมือนต่างคนต่างพาตัวเองไปเสี่ยง โดยไม่ได้มีการคาดการณ์ถึงผลร้ายที่จะเกิดขึ้นตามมาภายหลังจากอัตราแลกเปลี่ยนลอยตัว (2 ก.ค.2540) มองเพียงแค่จะได้ดอกเบี้ยในอัตราต่ำ ประกอบกับเป็นการกู้เกินความจำเป็นมาก เพราะมองว่าโอกาสในการลงทุนอสังหาฯมีต่อเนื่องและได้รับผลตอบแทนที่ดี  แต่ขณะที่สถานการณ์ปัจจุบันไม่มีเหตุและปัจจัยใดที่จะก่อให้เกิดวิกฤติขนาดนั้น เนื่องจากตลาดไม่ได้มีความร้อนแรงมาก อัตราดอกเบี้ยในประเทศอยู่ในเกณฑ์ต่ำ การไป กู้เงินต่างประเทศไม่ได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่า

          สถาบันการเงินเข้มสินเชื่อ

          "ตอนนี้สถาบันการเงินก็ระมัดระวัง และเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากกว่าสมัยก่อน เข้ามากำกับดูแลมากกว่าที่ควรจะเป็นด้วยซ้ำ" นายอธิป กล่าว

          ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาฯ ยังไม่มีกลุ่มไหนลงทุนเกินความจำเป็นและผู้ประกอบการส่วนใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย มีฐานะทางการเงินค่อนข้างมั่นคง ต่างจากสมัยก่อนที่กู้เกินกว่าความจำเป็น ส่วนใหญ่จะกู้ในอัตราน้อยกว่าทุนด้วยซ้ำเพราะมีบทเรียนในอดีตมาแล้ว จึงไม่น่ากังวลว่าเกิดวิกฤติในตลาดอสังหาฯ

          ขณะที่ มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยโดยกำหนดสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย (แอลทีวี)ของธปท.ออกมานั้น เห็นว่าไม่เหมาะสมกับสถานการณ์ จึงส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการที่รุนแรง เสมือนการลงโทษผิดคนด้วยการลงโทษคนกู้รายย่อย ดังนั้นการออกมาตรการมาส่งผลเสียมากกว่าผลดีเพราะเศรษฐกิจชะลอตัว

          รับตลาดชะลอแต่ไม่วิกฤติ

          "การขายช้าแต่ไม่ได้สร้างเพิ่มใหม่ ขายของเก่าไปเรื่อยๆ แน่นอนว่าทำให้รายได้ ยอดขายลดลงมีผลกระทบทำให้กำไรน้อยลงแต่ไม่ถึงกับปิดตัวสำหรับผู้ประกอบการที่มีสายป่านยาว หนี้สินไม่ได้เพิ่ม เพราะไม่ได้มี การกู้ใหม่มาลงทุน จึงไม่อันตรายเหมือนปี2540 แต่จะมีปัญหาการชะลอตัวของภาคเศรษฐกิจมากกว่า ส่วนมาจากปัจจัยเศรษฐกิจโลกและสงครามการค้าจีน สหรัฐ"

          นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้ภาพรวมของตลาดอสังหาฯจะได้รับ ผลกระทบจากมาตรการแอลทีวีทำให้ตลาดชะลอตัวแต่เชื่อว่า จะไม่ถึงกับเกิดวิกฤติใน ปี 2540 เนื่องจากผู้ประกอบการอสังหาฯไทย ขณะนี้มีหนี้น้อยกว่าช่วงวิกฤติต้มยำกุ้ง

          "ในส่วนของศุภาลัยมีหนี้สินที่มีภาระดอกเบี้ยสุทธิต่อทุน 30 % หากเทียบในช่วงนั้นผู้ประกอบการแต่ละรายมีภาระหนี้หลาย 100% และอัตราดอกเบี้ยไม่เท่ากับช่วงนั้น 10% ขณะที่ปัจจุบันศุภาลัยมี ต้นทุนการเงิน (Cost of Fund)แค่ 2-3% ฉะนั้นในแง่ภาระดอกเบี้ยที่แบกรับน้อยกว่า"

          ในช่วงที่ผ่านมาผู้ประกอบการแต่ละรายมีปรับตัวให้เข้ากับสถานการณ์ได้อย่างรวดเร็วมากขึ้น เช่น เปิดตัวโครงการน้อยลง ปรับลดราคา ตามความเหมาะสมและจำนวนผู้ประกอบการลดลงมากเมื่อเทียบกับสมัยก่อน รวมทั้งสินค้าแนวราบกลายเป็นสินค้าที่ทุกรายทำเพราะเป็นเรียลดีมานด์ หรือแม้แต่ ตัวสินค้าคอนโดมิเนียมจะเปิดตัวลดลง ในทำเล ที่มีปัญหาโอเวอร์ซัพพลาย มีการศึกษาตลาดมากขึ้น ยกตัวอย่าง รถไฟฟ้าสายสีม่วง หลายราย มีที่ดินอยู่แต่ยังไม่ขึ้นโครงการ เพราะสภาพตลาดไม่เอื้ออำนวยกับการลงทุน

          รับ"แอลทีวี"ฉุดดีมานด์

          อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่า มาตรการแอลทีวี มีผลกระทบทำให้ดีมานด์ของลูกค้าลดลงบ้างแต่ไม่น่าเกิน10% ของตลาด แต่สุดท้ายตลาด จะกลับมาสู่สมดุลอยู่ดี ซึ่งผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีเงินทุนหนากว่าย่อมจะได้เปรียบบริษัท ขนาดกลางและเล็ก จึงมีความเป็นไปได้ที่จะมีผู้ประกอบการบางรายล้มหายตายจากไป

          "พฤกษา"ชี้6จุดแข็งอสังหาฯ

          นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาฯ-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า โอกาสที่เกิดวิกฤติอสังหาฯ ซ้ำรอยปี 2540 จะไม่เกิดขึ้นแน่นอน เนื่องจาก ผู้ประกอบการอสังหาฯมีประสบการณ์จากวิกฤติต้มยำกุ้งมาก่อนจึงระมัดระวังตัว ในการดำเนินธุรกิจค่อนมาก สังเกตได้จาก 1.อัตราหนี้ต่อทุน อัตราส่วนหนี้สินต่อส่วนของผู้ถือหุ้น (Debt to Equity ratio : D/E) ต่ำมาก มีสัดส่วน 1:1 เมื่อเทียบปี 2540 อยู่ที่  8:1 แสดงให้เห็นว่า การก่อหนี้ของภาคเอกชน ต่ำมาก

          2.อัตราดอกเบี้ย เงินกู้ ต่ำกว่าอดีต 3.ธนาคารมีระบบการปล่อยสินเชื่อให้กับ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น 4.ผู้บริโภคมีประสบการณ์ในการเลือกซื้อ อสังหาฯ มากขึ้น 5.หน่วยงานที่ควบคุม กฎระเบียบ อย่าง ธปท. มีระบบการตรวจสอบ ที่เข้มงวดขึ้น 6. ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีฐาน ข้อมูลที่ถูกต้องแม่นยำ สมบูรณ์ขึ้น ในการ คาดการณ์ เพื่อวางแผนในการพัฒนาโครงการ อย่างมีประสิทธิภาพ แก้ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในแต่ละพื้นที่ เพื่อไม่ให้เกิดวิกฤติ อสังหาฯเกิดขึ้นเหมือนในปี2540

          "จาก6 ข้อที่กล่าวมานั้นทำให้มั่นใจได้ว่า จะไม่เกิดวิกฤติอสังหาฯ ซ้ำรอยปี 2540 เพราะผู้ประกอบการสามารถที่จะบริหารจัดการซัพพลายให้สมดุลกับดีมานด์ที่ เกิดขึ้นในแต่ละพื้นที่ได้อย่างถูกต้องแม่นยำ โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์คิดเป็น70% ของตลาดอสังหาฯ" นายประเสริฐ กล่าว