"เทรดวอร์-จีนคุมนำเงินออก-บาทแข็งค่า-คอนโดฯ ส่อล้น" ปัจจัยลบ พ่นพิษอสังหาฯ ระทมต่อเนื่อง หลังลากยาวหาจุดจบยาก กลุ่มลูกค้าจีน ชะลอลงทุน เฟ้นทำเลที่ชอบ ราคาต่ำลงเฉลี่ย ตร.ม.ไม่เกินแสน สุขุมวิท พระราม 9 ยังพอไปได้ ส่วนที่ซื้อรอโอนกรรมสิทธิ์ ต้องดูค่าเงินหยวน อาจมีสิทธิ์ทิ้งดาวน์กว่า 50% แนะทางออก ดึงลูกค้าจีนกลับไทย ปล่อยเช่าห้องชุดระยะสั้นได้ จูงใจเรื่องผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า พร้อมปรับแผนตลาด หันไปบุกตลาดญี่ปุ่น

          นายไซม่อน ลี ประธานกรรมการ บริษัท แองเจิล เรียลเอสเตท คอนซัลแทนซี่ จำกัด หรือ ARE บริษัทที่ปรึกษาด้านการตลาดและขายชั้นนำของไทย โดยเฉพาะโควตาต่างประเทศ (Foreign Quota) มียอดขายลูกค้าต่างชาติในปี 62 ประมาณ 15,000-20,000 ล้านบาท กล่าวถึง ตลาดกลุ่มลูกค้าชาวจีน ที่เข้ามาซื้อโครงการคอนโดมิเนียมในไทยว่า มีปัจจัยลบเข้ามากระทบต่อกำลังซื้อ ซึ่งได้แก่ 1. ปัจจัยด้านสงครามทางการค้าระหว่างสหรัฐฯ-จีน (เทรดวอร์) 2. มาตรการของรัฐบาลจีน ที่ควบคุมเงินทุนไหลออกนอกประเทศ 3. เงินบาทที่แข็งค่ามากในภูมิภาคเอเชีย ทำให้ค่าเงินหยวนเมื่อเทียบกับเงินบาทอ่อนลงไป 20% จากระดับ 5.8 บาท ต่อ 1 หยวน แข็งค่าเป็น 4.4 บาทต่อ 1 หยวน 4. ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เริ่มมีการเปิดโครงการจนอาจจะมีสินค้าล้นความต้องการ และมีราคาที่สูงเกินความเป็นจริง ซึ่งเป็นผลต่อเนื่องมาจากราคาที่ดินของผู้ประกอบการ ในการพัฒนาโครงการสูงมาก ทำให้ส่วนต่างราคาหลักทรัพย์ และตลาดผู้ขายต่อ ไม่ค่อยดีเท่าที่ควร เพราะราคาปรับสูงขึ้นมากแล้ว โอกาสจะได้รับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (ยิวด์) ลดลงอย่างมาก ซึ่งปัจจุบันยิวด์เหลือต่ำกว่า 3% เทียบกับช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ยิวด์ประมาณ 6-7%

          อย่างไรก็ตาม แม้ว่ากำลังซื้อชาวจีนจะลดลง แต่ก็มีบางกลุ่มยังสนใจซื้อคอนโดฯในไทย แต่จะเน้นทำเลเป็นพิเศษ เช่นที่ สุขุมวิท และพระราม 9 ส่วนระดับราคาที่ดี น่าจะไม่เกินแสนบาทต่อตารางเมตร ( ตร.ม. ) แต่หากเป็นคอนโดฯ ระดับราคาเฉลี่ยประมาณ ตร.ม.ละ 200,000 บาทนั้น ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ เพราะชาวจีนอาจชะลอตัดสินใจซื้อ

          "สินค้าในตลาดที่มีจำนวนมาก และชาวต่างชาติ ไม่นิยมซื้อสินค้ามือสอง ทำให้ตลาดมือสองไม่คล่องตัว ที่สำคัญคือ คอนโดฯ บ้านเรา ไม่สามารถปล่อยเช่าในระยะสั้นได้ เนื่องจากติดปัญหาเรื่อง พ.ร.บ.อาคารชุด ปี 2522 ขัดกับ พ.ร.บ.โรงแรม ปี 2547 เป็นปัญหาที่ใหญ่ที่สุด สำหรับนักลงทุนต่างชาติ ต่อให้เทวดาลงมา ก็ช่วยไม่ได้ ทำให้นักลงทุน โดยเฉพาะชาวจีน ไม่ค่อยอยากลงทุนไม่คุ้มค่า และปลายปีที่ผ่านมา มีลูกค้าชาวจีนพบว่า บางโครงการที่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว แต่ในภายหลัง ผู้ประกอบการไทยได้นำยูนิตที่เหลือมาขายถูกกว่าช่วง ราคาพรีเซล ส่งผลให้นักลงทุนชาวต่างชาติ โดยเฉพาะจีน ลดความสนใจการซื้ออสังหาฯ ในประเทศไทยปริมาณสูงถึง 50 เปอร์เซ็นต์ ทำให้ไม่มีการโอนไปมากถึง 8 เปอร์เซ็นต์ จากอดีตที่สัดส่วนการทิ้งเงินดาวน์ มีเพียง 2 เปอร์เซ็นต์ หันโยกเงินไปลงทุนไปประเทศอื่นแทน โดยเฉพาะญี่ปุ่น เนื่องจากท่องเที่ยวดี ราคาอสังหาฯดี ยิวด์ ดี 8-14 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งภาพดังกล่าวเกิดชึ้นตั้งแต่ปลายปี 61"

          นายไซม่อน ชี้ถึงการกระตุ้นการลงทุนจากลูกค้าชาวจีน ให้กลับเข้ามาในไทยว่า จะดีที่สุดถ้าทำให้ปล่อยเช่าระยะสั้นได้ ราคาก็จะลงไปด้วย จะทำให้นักลงทุนในจีน เข้ามาลงทุนอสังหาฯ ในประเทศไทยอีก และมองว่าวิธีการผู้ประกอบการไทยควรมีการขายแยกตึกอย่างชัดเจน แยกพื้นที่ส่วนกลางออกอย่างชัดเจน และมองว่า ควรขายสินค้าในช่วงเวลาที่สามารถขายได้ ถ้าเก็บเอาไว้นานเกินไป อาจจะทำให้ขายยาก หรือราคาตก