อสังหาริมทรัพย์

          การจัดทำผังเมืองรวม กรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งคาดว่าจะประกาศใช้ได้จริงในปี 63 จากกำหนดการประกาศใช้เดิมที่ ที่กำหนดไว้ คือ จะประกาศใช้ในปี 62 นั้น ได้เข้าสู่ช่วงสำคัญก่อนจะมีการประกาศใช้อีกครั้ง โดยล่าสุดอยู่ในขั้นตอนของการเปิดให้ประชาชนมีส่วนร่วมในการแสดงความคิดเห็น คือ การจัดให้มีการประชุมรับฟังความคิดเห็นจากประชาชน สำหรับผังเมืองรวม กทม. ฉบับนี้ โดยรวมแล้วมีการเปลี่ยนแปลงในตัวผังสีไม่มาก แต่มีการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเพิ่มขึ้นไม่น้อย นอกจากนั้น ยังมีการปรับผังสีในพื้นที่โซนตะวันออกของ กทม. เพื่อกระจายความเจริญให้มากขึ้น โดยมีการปรับผังเมืองรวม จากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย หรือสีเหลือง ย.1-ย.4 ในเขตบางเขน, เขตลาดพร้าว, เขตบึงกุ่ม และเขตวังทองหลางให้เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง หรือสีส้ม ย.6-ย.9

          ขณะที่พื้นที่ในเมืองก็มีการปรับผังเมืองรวม เล็กน้อย ซึ่งเป็นไปตามการพัฒนาของเมืองที่เติบโตขึ้น เช่น บริเวณแยกรัชโยธิน (เขตจตุจักร) จากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.5-7 เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.11-13 ทำเลแหล่งเศรษฐกิจใหม่ เช่น พระราม 9 บริเวณแยกพระราม 9 ปรับจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก หรือสีน้ำตาล ย.9 ฯลฯ โดยเฉพาะการกำหนดพื้นที่พาณิชยกรรม หรือในผังสีแดง ในทำเลชานเมืองที่เป็นจุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้าในอนาคต ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลต่อการพัฒนาพื้นที่รอบ สถานีรถไฟฟ้า และพื้นที่สถานีรถไฟฟ้าในย่านชาญเมืองให้เป็นศูนย์กลางการอยู่อาศัยใหม่

          นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ผังเมืองรวม กทม. ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 มีอยู่ 4-5 ประเด็นที่มีการเปลี่ยนแปลงน่าสนใจ คือ พื้นที่สีเขียวทแยง ขาว ก.2 หรือที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบท และเกษตรกรรม หรือพื้นที่รับน้ำที่เปลี่ยนมาเป็น ผังสีเขียวหรือพื้นที่ชนบท และเกษตรกรรม ซึ่งในบางพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงสี เนื่องจากมองว่าไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามเป้าหมาย เช่น พื้นที่เขตมีนบุรี หนองจอก สุวินทวงศ์ ร่มเกล้า โดยพื้นที่ดังกล่าวในช่วงที่เกิดน้ำท่วมใหญ่ในปี 54 ไม่ได้ถูกใช้เป็นพื้นที่รับน้ำเลย

          ดังนั้น พื้นที่ดังกล่าวถูกมองว่าไม่ได้ใช้งานตามวัตถุประสงค์ นำมาสู่การปรับผังสีใหม่ ในผังเมืองรวมฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 นี้ โดยเปลี่ยนจากสีขาวทแยงเขียวมาเป็นสีเขียว อย่างไรก็ตาม โดยรายละเอียดของข้อกำหนดในผังสีเขียวนั้น หากพิจารณาในด้านการใช้ประโยชน์พื้นที่แล้ว ก็ไม่เหมาะกับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย แม้ว่าสัดส่วนการก่อสร้างในพื้นที่จะเพิ่มขึ้น แต่ก็ไม่ได้เอื้อต่อการพัฒนา โดยสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างที่กำหนดในผังสีเขียวขาวทแยงเขียวเดิมนั้นอยู่ที่  1 ต่อ 1,000 หรือต้องใช้พื้นที่ 2.5 ไร่ต่อการสร้างบ้านหนึ่งหลัง ขณะที่ผังสีเขียวกำหนดสัดส่วน การใช้ประโยชน์พื้นที่ไว้ 1 ต่อ 100 ซึ่งก็ยังถือว่า ไม่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เพราะสามารถทำได้แต่บ้านเดี่ยวอย่างเดียว เนื่องจากที่ดินราคาค่อนข้างสูงไม่เหมาะกับการลงทุน

          "ที่ผ่านมาการขึ้นโครงการหรือที่อยู่อาศัยในพื้นที่จึงไม่มีแปลงจัดสรร แต่จะมีการก่อสร้างในรูปแบบทาวน์โฮม 3-4 ชั้นเกาะแนวถนน หรือตึกแถวขนาดย่อมแทน ขณะที่โครงการจัดสรรนั้นกำหนดให้มีพื้นที่ส่วนกลางเยอะอยู่แล้ว ประกอบกับข้อกำหนดสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้าง ที่ต่ำ ทำให้มีผลต้นทุนที่สูงในการพัฒนา จึงไม่เอื้อต่อการทำโครงการจัดสรร ส่วนพื้นที่โซน ธนบุรี ตลิ่งชัน ทวีวัฒนา บางแค ก็ยังคงกำหนดให้เป็นพื้นที่ในผังสีขาวทแยงเขียวเช่นเดิม ทำให้พื้นที่โซนนี้ยังคงยากต่อการพัฒนาโครงการจัดสรร"

          นายอิสระ กล่าวว่า อย่างไรก็ตาม ส่วนตัวก็เห็นด้วยกับการคงสัดส่วนการใช้ประโยชน์ในพื้นที่เดิม โดยเฉพาะในพื้นที่คองสามวา มีนบุรี หนองจอก ลาดกระบัง และบางขุนเทียน เนื่องจากในพื้นที่ดังกล่าว เป็นพื้นที่เกษตรกรรมดั้งเดิม มีการทำเกษตรในพื้นที่จำนวนมาก ทำให้มีถนนตัดผ่านน้อย เส้นทางคมนาคมจึงไม่สะดวกสบาย ไม่เหมาะกับการเกิดชุมชน และการพัฒนาโครงการจัดสรรอยู่แล้ว

          นอกจากนี้ ประเด็นสำคัญที่มีความน่า สนใจคือ การกำหนดการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ ผังสีเหลือง ย.2 ซึ่งมีการแก้ไขข้อกำหนด ซึ่งส่วนตัวเห็นว่า ข้อกำหนดการใช้พื้นที่ใหม่ค่อนข้างสร้างความลักลั่นการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ เช่น กรณีการอนุญาตก่อสร้างบ้านเดี่ยว กำหนดให้มีพื้นที่เริ่มต้น 50 ตารางวา (ตร.ว.) ขึ้นไป ซึ่งนับรวมไปถึงบ้านแฝดด้วย ขณะที่กำหนดให้การก่อสร้าง ทาวน์เฮาส์ได้ในขนาดพื้นที่ 20 ตร.ว. ซึ่งใน ส่วนนี้เห็นว่าในการพัฒนาโครงการนั้น มีกฎหมายจัดสรรรองรับอยู่แล้ว ผังเมืองไม่ควรมีการกำหนดพื้นที่ก่อสร้างของบ้านแฝดใหม่ เพราะเมื่อมีการกำหนดให้มีการเปิดพื้นที่ส่วนกลางไว้แล้ว ก็ไม่ควรมากำหนดขนาดพื้นที่บ้านแฝดไว้ที่ 50 ตร.ว. ควรใช้กฎหมายโครงการจัดสรรเป็นตัวกำหนด โดยให้บ้านแฝดสามารถพัฒนาบนพื้นที่ขนาด เริ่มต้น 35 ตร.ว.ได้

          นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สมาคมฯได้ทำจดหมายให้ข้อคิดเห็นเกี่ยวกับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ พื้นที่ ยื่นต่อผู้อำนวยการสำนักการวางผัง และพัฒนาผังเมือง ใน 5 ประเด็น ในช่วงการจัดทำประชาพิจารณ์รับฟังความเห็นประชาชน ประกอบด้วย 1. การใช้กฎหมายโครงการจัดสรรแทน ข้อกำหนดการพื้นที่ก่อสร้างทาวน์เฮาส์ และ บ้านแฝด ในผังสีเหลือง ย.2 เพื่อแก้ปัญหาความ ลักลั่นการบังคบใช้ประโยชน์ที่ดิน 2. เสนอให้มีการปรับเกณฑ์การพิจารณาให้โบนัส FAR เมื่อ ผู้พัฒนาโครงการอาคารสูงในเมือง มีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง ในรัศมี 5 กิโลเมตรของโครงการอาคารสูง โดยเปลี่ยนจากรัศมี5 กิโลเมตรเป็นให้พัฒนาโครงการในพื้นที่จังหวัดเดียวกันแทน

          เนื่องจากในปัจจุบัน ที่ดินในเมืองมีราคาสูง หากให้พัฒนาโครงการเพื่อผู้มีรายได้น้อย-ปานกลางในพื้นที่เดียวกันจึงจะได้รับโบนัส FAR เพิ่มนั้นเป็นเรื่องยากมาก เพราะการพัฒนาโครงการเพื่อผู้มีรายได้น้อยนั้น เดิมทีก็มีกำไรน้อยหรือบางครั้งยังต้องยอมขาดทุน หากจะให้มาพัฒนาในทำเลเดียวกันกับโครงการอาคารสูง ซึ่งมีต้นทุนที่ดินไม่ต่างกันเพื่อให้ได้โบนัสนั้น เป็นเรื่องที่แทบทำไม่ได้ ดังนั้น จึงเสนอให้ปรับแก้ข้อกำหนดดังกล่าว โดยให้เปลี่ยนจากรัศมี 5 กิโลเมตรเป็นให้สามารถพัฒนาเพื่อผู้มีรายได้น้อยในจังหวัดเดียวกัน เพื่อให้ได้โบนัส FAR ในโครงการอาคารสูง แทนข้อกำหนดใหม่ในผังเมืองฉบับแก้ไขแทน

          ประเด็นที่ 3. คือ การให้โบนัส FAR แก่ ผู้พัฒนาโครงการอาคารสูง ในกรณีที่มีการยก พื้นที่ส่วนกลางให้เป็นพื้นที่สาธารณะ ทั้งนี้ ในการยกพื้นที่ส่วนกลางให้เป็นสาธารณประโยชน์นั้น ต้องทำความเข้าใจก่อนว่าในการขออนุมัติจัดทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม(EIA)นั้น กฎหมายกำหนดให้โครงการอาคารสูงจะต้องมีพื้นที่สีเขียวและพื้นที่ส่วนกลางตามข้อกำหนดของคณะกรรมการ EIA จึงจะได้รับการอนุมัติ เมื่อโครงการมีการยกพื้นที่ส่วนกลางให้เป็นสาธารณะแล้ว จะทำให้ขัดกับข้อกำหนดEIA เพราะจะทำให้โครงการนั้นมีพื้นที่ส่วนกลาง และพื้นที่สีเขียว ตามที่กำหนดไว้

          ดังนั้น จึงเสนอให้ผังเมืองออกข้อกำหนดเพิ่มเติมว่า หากโครงการได้ยกพื้นที่ส่วนกลาง ให้เป็นสาธารณประโยชน์แล้ว ให้โครงการนั้นๆ ยังสามารถนับรวมพื้นที่ส่วนกลางดังกล่าวในการยื่นขอ EIA ได้ เพื่อให้ผู้พัฒนาโครงการยังสามารถมีกำไรจากการพัฒนาโครงการได้ เพราะต้องยอมรับว่าที่ดินที่จะนำมาพัฒนาโครงการในแต่ละแปลงนั้นมีราคาสูง หากต้องซื้อที่ดินเพิ่มเพื่อใช้เป็นพื้นที่ส่วนกลางทดแทนในส่วนที่ยกให้เป็นสาธารณประโยชน์นั้น ก็จะทำให้ไม่คุ้มทุน โดยในประเด็นนี้ให้นับรวมโครงการทั้งที่มีการพัฒนาในเมือง และโครงการติดริมแม่น้ำด้วย

          นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวต่อว่า ประเด็น 4. ขอให้มีการปรับผังสีที่ดินบางส่วนในแนวถนนเพชรเกษม-อ่อนนุช เป็นสีเดียวกันตลอดแนวถนน เนื่องจากในผังเมืองฉบับใหม่นั้น มีการกำหนดผังสีที่ดินในแนวถนนเป็นสีส้ม แต่มีบางจุดที่ขาดความต่อเนื่อง เพราะถูกกำหนดให้เป็นสีเหลือง ทำให้เกิดรอยแหว่งไป ซึ่งจะส่งผลต่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่รอยต่อดังกล่าว เนื่องราคาที่ดินในโซนนั้นมีราคาสูงอยู่แล้ว แต่เมื่อถูกกำหนดให้เป็นสีเหลือง ขณะที่พื้นที่ข้างเป็นสีส้ม จะทำให้สัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างในบางจุดลดลง มีผลต่อต้นทุนการพัฒนาค่อนข้างมาก

          ส่วนประเด็นที่ 5. ที่มีการให้ความเห็นไปคือ การเสนอให้ปรับผังสีของที่ดินในแนวถนน ร่มเกล้าตัดใหม่ฝังซ้าย โดยให้เพิ่มพื้นที่สีเหลืองมากขึ้นกว่าที่กำหนดไว้ เนื่องจากในแนวถนน ฝั่งซ้ายนั้น ถูกกำหนดให้เป็นสีเหลืองแคบๆ ตลอดแนวถนน แต่มีส่วนของพื้นที่สีเหลือนั้น น้อยมาก ขณะที่ด้านหลังของแถบสีเหลืองยังคงเป็นผังสีขาวทแยงเขียว ทำให้ไม่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ จึงสูญเสียศักยภาพในการใช้ประโยชน์ ที่ดินไป ขณะที่พื้นที่ด้านขวาของถนนร่มเกล้า ตัดใหม่นั้น ถูกกำหนดให้เป็นสีเหลืองทั้งแถบ จึงสามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่าเต็มที่

          นอกจาก 5 ประเด็นดังกล่าวว่าแล้ว ยังมีประเด็นย่อยที่น่าสนใจ เช่น การกำหนดระยะ ถอยร่นจากถนนของทาวน์เฮาส์ ซึ่งในผังเมืองฉบับใหม่กำหนดให้มีระยะถอยร่นถึง 6 เมตร ซึ่งจะส่งผลต่อต้นทุนการพัฒนาของผู้ประกอบการ ดังนั้น ให้กลับมาใช้ตามข้อกำหนดเดิมในกฎกระทรวงฉบับที่ 55/2534 ซึ่งกำหนดให้มีระยะถอยร่นที่ 3 เมตร เพื่อลดภาระของผู้บริโภคจากต้นทุนที่เพิ่มขึ้น

          อย่างไรก็ตาม โดยรวมแล้ว ผังเมืองฉบับปรับปรุงแก้ไขครั้งที่ 4 นี้ ถือว่าส่งผลดีต่อการพัฒนาเมืองอย่างมาก เพราะส่งเสริมให้เกิดที่อยู่อาศัยในพื้นที่ใกล้แนวรถไฟฟ้า และระบบขนส่งสาธารณะ ซึ่งจะส่งผลดีต่อการลดการใช้พลังงานน้ำมัน และแก๊สจากการใช้รถยนต์ส่วนบุคคลใน การเดินทาง เพิ่มศักยภาพและมูลค่าในที่ดิน และยังลดมลพิษในอากาศได้มากขึ้น ส่งผลดีต่อ คุณภาพชีวิตของประชนโดยรวม" นายวสันต์ กล่าว