จับกระแสตลาดคอนโดฯครึ่งปีแรก 2562 บิ๊กแบรนด์ขย่มตลาด แห่เปิดตัว โครงการเดียวมูลค่าแตะหมื่นล้านบาท "ฟีนิกซ์ฯ" ชี้เทรนด์มูลค่าโครงการ 7,000-10,000 ล้านมาแรง สาเหตุจากต้นทุนที่ดินแพง โฟกัสทำเลซีบีดี-นอกซีบีดีพุ่งวาละ 1-3 ล้าน ตัวการใหญ่ กดดันดีเวลอปเปอร์รวมแปลงใหญ่ "ศุภาลัย-เอพี-อนันดาฯ-ไซมิสฯ-เอสซีฯ- ออริจิ้นฯ" แห่เปิดตัวคับคั่ง

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ปี 2562 ต้นทุนการพัฒนาโครงการได้รับผลกระทบจากปัจจัยรอบด้าน โดยเฉพาะราคาที่ดินที่แพงขึ้นนับตั้งแต่มีการเปิดไซต์ก่อสร้างรถไฟฟ้าหลากสีทั่วกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จุดโฟกัสอยู่ที่สินค้าห้องชุดจากเดิมมูลค่าเปิดตัวโครงการไม่เกิน 5,000 ล้านบาท เป็นส่วนใหญ่ ล่าสุดเริ่มเห็นมีการเปิดตัว มูลค่าโครงการแตะ 10,000 ล้านบาท จากผู้ประกอบการหลายราย โดยความได้เปรียบการแข่งขันยังอยู่ในมือบิ๊กแบรนด์เป็นหลัก

          ที่ดินแบ่งขายวาละ 1-3 ล้าน

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ผลกระทบจากราคาที่ดินแพงในปัจจุบันเป็นตัวแปรหลักทำให้ต้นทุนการพัฒนาคอนโดมิเนียมในทำเลใจกลางเมืองต้องขยับมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นเป็นเงาตามตัว เทรนด์ที่เริ่มเห็นคือมีการเปิดตัวห้องชุดด้วยมูลค่าโครงการเดียวตั้งแต่ 7,000-10,000 ล้านบาทในปัจจุบัน

          โดยเฉพาะที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้าทำเลนอก CBD-central business district หรือนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจ มีราคาขายมากกว่า 1 ล้านบาท/ตารางวา เปรียบเทียบ กับที่ดินทำเล CBD ราคาที่เปิดขายปัจจุบันเกิน 2 ล้านบาท/ตารางวาไปแล้ว บางทำเลเริ่มต้น 3 ล้านบาท/ตารางวา

          "เมื่อราคาที่ดินเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการสูงขึ้น มูลค่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่จะพัฒนาบนที่ดินนั้น ๆ จึงเพิ่มขึ้นตาม หลายโครงการที่เปิดตัวในช่วงกลางปี 2561 จนถึงช่วงต้นปีนี้ มีมูลค่าโครงการหลายพันล้าน หรือมากกว่า หมื่นล้านบาท ถือว่าเป็นโครงการขนาดใหญ่ ที่มีมูลค่าสูงสำหรับตลาดอสังหาฯในไทย"

          ต้นทุนแพง-เช่าลงทุนแจ่มกว่า

          นายสุรเชษฐกล่าวว่า นอกจากเทรนด์การเปิดตัวคอนโดฯมูลค่าหลักหมื่นล้านบาทแล้ว ยังพบว่ามีการพัฒนาที่ดินในรูปแบบโครงการมิกซ์ยูสที่ประกาศแผนลงทุนในช่วงหลายปีที่ผ่านมา และมีมูลค่ามากกว่า 10,000 ล้านบาท ส่วนใหญ่ พัฒนาบนที่ดินขนาดใหญ่ หรือที่ดินเช่าขนาดใหญ่ ทำเลใจกลางเมือง

          ดังนั้น เมื่อนับมูลค่าที่ดินรวมกับมูลค่าลงทุนจึงมีผลทำให้มูลค่าโครงการขยับสูงขึ้นมาก อาทิ โครงการวัน แบ็งคอก พัฒนาบนที่ดินเช่าจากสำนักงานทรัพย์สินพระมหากษัตริย์ มูลค่าโครงการเดียว 1.2 แสนล้านบาท คาดว่ามีอีกบางโครงการที่จะเปิดตัวในอนาคตที่มีมูลค่าโครงการมากกว่าหมื่นล้านบาท

          เช่น โครงการที่จะพัฒนาบนที่ดินการรถไฟแห่งประเทศไทย สถานีกลางบางซื่อ, สถานีแม่น้ำ, บ้านพักพนักงานการรถไฟฯ, มักกะสัน เป็นต้น หรือที่ดินกรมธนารักษ์ บริเวณลานจอดแล้วจร รถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีหมอชิต, ที่ดินเอกชนของกลุ่มเซ็นทรัลแปลงที่เจ้าของเดิมประกาศพัฒนาโครงการซูเปอร์ทาวเวอร์ หัวมุมสี่แยกพระราม 9, ที่ดิน 51 ไร่ของกลุ่มบีทีเอสและเซ็นทรัล, ที่ดินสถานทูตอังกฤษเดิมมูลค่าที่ดินเกือบ 20,000 ล้านบาท ของกลุ่มเซ็นทรัลและฮ่องกงแลนด์

          "มีอีกหลายโครงการ แต่ยังไม่มี รายละเอียดออกมา ผลกระทบราคาที่ดินแพงทำให้ที่ดินเช่าของหน่วยงานรัฐเริ่มมีมากขึ้น แนวโน้มจากนี้ยังมี โครงการอสังหาฯที่มีมูลค่ามากกว่าหมื่นล้านบาทอีกหลายโครงการแน่นอน"

          อนันดาฯปักหมุดสะพานควาย

          ดร.ชัยยุทธ ชุณหะชา ประธาน เจ้าหน้าที่สายงานการเงิน บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผลดำเนินงานไตรมาส 1/62 สร้างยอดขาย 4,800 ล้านบาท สูงกว่าเป้าหมายที่ตั้งไว้ 4,039 ล้านบาท หรือสูงเกินเป้า 19% มาจากการขายโครงการเดิมที่มีอยู่ในมือเป็นหลัก เนื่องจากไตรมาสแรก บริษัทไม่ได้เปิดตัวโครงการใหม่แต่อย่างใด

          สำหรับแผนลงทุนไตรมาส 2/62 เตรียมเปิดตัวใหม่ 4 โครงการ มูลค่ารวม 13,000 ล้านบาท โดยไฮไลต์อยู่ที่โครงการไอดีโอ คิว พหล-สะพานควาย ทำเล 0 เมตรจากสถานีสะพานควาย รถไฟฟ้าบีทีเอส บนที่ดิน 5 ไร่ มูลค่าโครงการ 10,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นโครงการร่วมทุนกับมิตซุย ฟูโดซัง และเป็นโครงการที่มีมูลค่าโครงการสูงที่สุดตั้งแต่บริษัทพัฒนาโครงการมา

          ทั้งนี้ แผนลงทุนปี 2562 อนันดาฯวางแผนเปิดตัวใหม่ 10 โครงการ มูลค่ารวม 38,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจาก ปีก่อนหน้า 42% แบ่งเป็นคอนโดฯ 8 โครงการ เป็นโครงการร่วมทุนกับมิตซุย ฟูโดซัง 7 โครงการ และบ้านแนวราบ 2 โครงการ ตั้งเป้ายอดขายเพิ่มขึ้น 14% อยู่ที่ 36,000 ล้านบาท จาก 31,500 ล้านบาทในปี 2561 ตั้งเป้ายอดโอนเติบโต 9% อยู่ที่ 36,000 ล้านบาท

          เปิดตัวแล้ว "ศุภาลัย ไอคอน"

          ดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทเตรียมเปิด พรีเซลโครงการลักเซอรี่ "ศุภาลัย ไอคอน สาทร" วันที่ 25-26 พฤษภาคมนี้ บนที่ดินที่ประมูลได้จากสถานทูตออสเตรเลียเดิม ทำเลสาทร เนื้อที่ 8 ไร่เศษ

          รายละเอียด ออกแบบเป็นอาคารไฮไรส์ 56 ชั้น สวนสีเขียว 3 ไร่ ในพื้นที่ส่วนกลาง 787 ยูนิต มีให้เลือกแบบ 1-4 ห้องนอน และ sky line penthouse 5 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอยเริ่ม 42-970 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 9-252 ล้านบาทขึ้นไป มูลค่าโครงการ 20,000 ล้านบาท

          ดีไซน์คอนเซ็ปต์สร้างความแตกต่างจากคอนโดฯลักเซอรี่ในทำเลเดียวกัน อาทิ ยอดอาคารโค้งสอดคล้องกับสุริยันจันทรา อิสระของเส้นสายลวดลายแบบออสเตรเลีย มีการอนุรักษ์ต้นไม้ใหญ่ ด้านหลังอาคารออกแบบเป็น rain forest เสริมด้วยศาลาโปร่ง ธารน้ำ น้ำพุ สระว่ายน้ำ infinity edge pool มีหาดเทียม เกาะ สระเด็ก ลานบริเวณโดยรอบออกแบบรองรับการจัดปาร์ตี้ ภายในอาคารมีโถงสูง 60 เมตร

          นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการ ผู้จัดการ ศุภาลัย กล่าวเพิ่มเติมว่า ศุภาลัย ไอคอน สาทร มีราคาเฉลี่ย 2.2 แสนบาท/ ตารางเมตร ในขณะที่เริ่มต้น 1.8 แสนบาท/ ตารางเมตร จุดขายอยู่ที่ทำห้องไซซ์ใหญ่ เพราะมองว่ากลุ่มลูกค้าเป้าหมายพักอาศัย ในโซนสาทรเป็นลูกค้าระดับบน

          นอกจากนี้ยังมีจุดขายในด้านราคาที่มั่นใจว่ามีแนวโน้มขยับเพิ่มสูงขึ้นไปอยู่ที่ 3 แสนบาท/ตารางเมตร เนื่องจากเป็นทำเลศักยภาพสูงในโซนซีบีดี หรือเป็นทำเลลักเซอรี่แท้จริง

          เอพีดัมพ์ขายต่ำกว่าตลาด

          นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการ ผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและ สร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า คอนโดฯดิแอดเดรส สยาม-ราชเทวี เป็นการนำแบรนด์ ดิแอดเดรสลงสนามอีกครั้งในรอบ 8 ปี มีจำนวน 880 ยูนิต มูลค่าโครงการ 8,800 ล้านบาท ราคาเริ่มต้น 2 แสนบาท/ตารางเมตร โดยมีราคาเฉลี่ย 2.3 แสนบาท/ตารางเมตร วางแผนเปิด พรีเซล 8-9 มิถุนายน 2562

          รายละเอียดเป็นโครงการร่วมทุนกับมิตซูบิชิ เอสเตท สร้างบนที่ดิน 3 ไร่เศษ ออกแบบเป็นตึกสูง 50 ชั้น มีห้องชุดให้เลือกแบบ 1-3 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 31-85 ตารางเมตร ห้องชุดเริ่มต้น 7 ล้านบาท

          สำหรับซัพพลายในทำเลในช่วง 5 ปี (2558-2562) ราคาตลาดเปิดตัวที่ราคา 1.5-2 แสนบาท/ตารางเมตร แต่ทำเลอยู่ในซอย อีกเซ็กเมนต์คือราคา 3 แสนบาท/ตารางเมตรอยู่ติดถนนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้า กลยุทธ์การแข่งขันดิแอดเดรส สยามราชเทวี ในด้านทำเลเราติดถนนใหญ่ ห่างสถานีบีทีเอส 150 เมตร แต่ราคาเฉลี่ย 2.3 แสน เท่ากับต่ำกว่าราคาตลาด 20%

          "นอกจากนี้ อัตราการขายในทำเลมีสูงถึง 90% เหลือขายเพียง 200 กว่ายูนิต จึงมั่นใจว่าการเติมซัพพลายใหม่ ตลาดจะรองรับได้"

          แสนสิริแย้มหาช่องลงทุน

          นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหาร สายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า โมเดลการพัฒนาโครงการมูลค่าสูง สำหรับดีเวลอปเปอร์จะเริ่มต้นดูจากต้นทุนและเทียบกับตลาดในทำเล ถ้าหากมีแลนด์แบงก์ศักยภาพสูง ใกล้แนวรถไฟฟ้าบีทีเอส สามารถทำตึกสูง หรือมี FAR (สัดส่วนอาคารต่อขนาดที่ดิน) 1 : 8-1 : 10 เท่า คำนวณแล้วก็สามารถพัฒนาโครงการเดียวมูลค่า 1 หมื่นล้านบาทได้

          ก่อนหน้านี้ แสนสิริพัฒนาคอนโดฯลักเซอรี่ "98 ไวร์เลส" สร้างบนที่ดินเพียง 2 ไร่ แต่ทำเลอยู่บนถนนวิทยุ มีเพียง 72 ยูนิต แต่มีมูลค่าโครงการ 7,000 กว่าล้านบาท ก็เคยทำมาแล้ว

          "ในอนาคตผมก็เชื่อว่า เนื่องจาก value ราคาที่ดินในปัจจุบันปรับตัวสูงขึ้นเรื่อย ๆ โปรดักต์ ราคา ก็ปรับขึ้นเรื่อยๆ ถ้าผมเจอที่สวยๆ มีขนาดใหญ่ 4-5 ไร่ ผมก็ทำ"

          นายอุทัยกล่าวด้วยว่า โมเดลการพัฒนาโครงการเดียวมูลค่า 1 หมื่นล้านบาทมีมานานแล้ว บางโครงการใช้วิธีประกาศแบบรวมแปลง ถึงแม้จะเปิดตัวหลายเฟส เช่น มูลค่าโครงการเฟสละ 2-3 พันล้านบาท แต่เมื่อรวมทุกเฟสแล้ว มูลค่าโครงการก็แตะหลักหมื่นล้านบาทได้