ตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัวเจอแรงบีบ LTV ค่ายเพอร์เฟค ชี้หมดยุคซื้อบ้านใช้เงินน้อย ปรับจากบ้านพร้อมอยู่เป็นสร้างไปขายไปแทน พฤกษาปรับแผนให้ลูกค้าผ่อนดาวน์ 2-6 เดือน พร้อมเจรจาสถาบันการเงินให้ลูกค้ากู้อื่นๆ เพิ่มเติม

          มาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วยการปรับอัตรา LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่มีผลบังคับใช้วันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา ถือเป็นปัจจัยลบที่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล สิ้นปี 2561 มีสินค้าเหลือขายรวมทั้งคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรรกว่า 1.3 แสนหน่วย ในจำนวนนี้เป็นคอนโดมิเนียมประมาณ 6.5 หมื่นหน่วย หรือคิดเป็นเกือบครึ่งของตลาดรวม

          นายวงศกรณ์ ประสิทธิ์วิภาต กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) ให้ทรรศนะว่าทุกฝ่ายต้องปรับไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการและผู้ซื้อที่อยู่อาศัย วันนี้หมดยุคซื้อบ้านด้วยเงินในมือที่มีจำนวนน้อยๆแล้ว ต้องมีเงินประมาณ 5-10% สำหรับวางดาวน์ตามเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย

          "เราอยู่ในตลาดบ้านพร้อมอยู่มานานนับสิบปี แต่จากนี้ไปจะเห็นการซื้อบ้านบนผัง เหมือนสมัยก่อน หรือสร้างไปขายไป เพื่อให้ผู้ซื้อมีโอกาสหาเงินดาวน์ด้วย คงต้องใช้เวลาในการปรับพฤติกรรม"

          บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท โดยนายธีรเดช เกิดสำอางค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-ทาวน์เฮ้าส์ เปิดเผยว่า ช่วงไตรมาสแรกที่ผ่านมา บริษัทสามารถสร้างยอดขาย แค่เฉพาะกลุ่มทาวน์เฮาส์ ได้ถึง 4.8 พันล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับเป้าหมายที่วางไว้ ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ อยู่ในสัดส่วนน่าพอใจอย่างมาก โดยสูงกว่าเป้าหมายมากกว่า 100% ที่ 5.1 พันล้านบาท ทั้งนี้ในช่วงไตรมาส 2 (เม.ย.-มิ.ย.) ปี 2562 สำหรับโปรดักต์กลุ่มทาวน์เฮาส์ บริษัทเตรียมเปิดโครงการใหม่รวม 9 โครงการ มูลค่า 9.1 พันล้านบาท (จากทั้งปี 28 โครงการ) กระจายหลายระดับราคา ตั้งแต่ 1.5-5 ล้านบาท เน้นทำเลสำคัญ กรุงเทพฯปริมณฑล และกลุ่มจังหวัดอีอีซี- ชลบุรี (หนองมน)

          "ขณะนี้บริษัทอยู่ระหว่างติดตามและประเมินผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับยอดขายในช่วงไตรมาส 2 หลังจาก ธปท. เริ่มบังคับใช้มาตรการควบคุมสินเชื่อเกณฑ์ใหม่ (แอลทีวี) พบอัตราการขายลดลงพอสมควร แต่ยังยืนยันไม่ได้ว่ามาจากปัจจัยดังกล่าวทั้งหมดหรือไม่"

          เนื่องจากเดิมช่วง เมษายนมิถุนายน ของทุกปี ถือเป็นช่วงโลว์ซีซันในการขายของธุรกิจที่อยู่อาศัยเดิมอยู่ก่อนแล้ว เพราะเป็นช่วงที่มีวันหยุดยาวจากเทศกาลสงกรานต์ ผู้บริโภคกลับต่างจังหวัด และมีการจำกัดการใช้เงิน ทำให้การประเมินทำได้ยาก ว่าอัตราการขายที่ลดลงมาจากแอลทีวีทั้งหมดหรือไม่ คาด 2-3 เดือน น่าจะประเมินผลได้ชัดเจนขึ้น

          ขณะที่กลยุทธ์รับมือต่อผลกระทบดังกล่าว เบื้องต้นบริษัทวางไว้ 3 แนวทาง คือ 1. การเร่งเปิดโครงการใหม่ให้เป็นไปตามแผนเพื่อกระตุ้นยอดขาย 2. มีความจำเป็นให้ลูกค้าบางส่วนสามารถผ่อนดาวน์ได้ กรอบเวลาตั้งแต่ 2-6 เดือน เพื่อช่วยเหลือลูกค้าในกลุ่มที่มีความสุ่มเสี่ยงอาจกู้ไม่ผ่าน ซึ่งจะประเมินตามความสามารถในการกู้ของแต่ละราย และสุดท้าย คือ การพูดคุยกับสถาบันการเงิน ให้ช่วยเหลือสนับสนุนการกู้อื่นๆเพิ่มเติม เช่น กลุ่มบัตรเครดิต เป็นต้น

          "ขณะนี้มาตรการเพิ่งเริ่ม และยังควบกับปัจจัยวันหยุดยาวอยู่ ฉะนั้นยอดขายที่ตกไป ยังประเมินได้ยากว่ามาจากแอลทีวีเป็นหลักหรือไม่ เพราะต่อให้ไม่มีแอลทีวี ช่วงนี้ก็ขายช้าอยู่แล้ว หลังจบไตรมาส 2 อาจเห็นผลกระทบชัดเจนขึ้น ทั้งนี้ เท่าที่ดูสัญญาณ พบแต่ละแบงก์ก็มีความเข้มงวด เพื่อตอบสนองนโยบายแบงก์ชาติมากขึ้นเช่นกัน" นายธีรเดช กล่าว

          ด้าน นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด คาดการณ์สถานการณ์อุปทานใหม่ในช่วงปีนี้ เทรนด์ยังคงเป็นตลาดกลุ่มซิตี้คอนโดฯ และตลาดกลางมากขึ้นในขณะที่ตลาดไฮเอนด์ปีนี้ จะเป็นตลาดที่ต้องระมัดระวังเนื่องจากกลุ่มนักลงทุนชาวไทยน่าจะลดลงไป ผลกระทบจากมาตรการ LTV อีกทั้งราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในตลาดปรับตัวสูงขึ้น แต่ไม่น่าจะเกิน 5-6% คอนโดมิเนียมให้เช่าระยะยาวก็จะเริ่มพัฒนามากขึ้นในทำเลที่เป็นที่ดินของรัฐบาลที่ปล่อยให้เช่าระยะยาวและที่ดินเอกชนแปลงสวยๆ

          แต่อย่างไรก็ตาม ยังคงเห็นคอนโดมิเนียมในตลาดไฮเอนด์และลักชัวรีที่น่าสนใจ เกิดขึ้นอีกหลายโครงการจากผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯที่ได้ซื้อที่ดินไปแล้วตั้งแต่ช่วงปีที่แล้ว ทั้งนี้ สินค้าในกลุ่มนี้คงน่าสนใจในแง่การพัฒนาความหรูหราแนวใหม่ที่ตอบรับกับไลฟ์สไตล์ลักชัวรีที่มีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา โดยจะมุ่งเน้นประสบการณ์และเทคโนโลยีมากขึ้น และจากปัจจัยทางด้านความต้องการ

          "จากนี้ไปจะเห็นการซื้อบ้านบนผัง เหมือนสมัยก่อน หรือสร้างไปขายไป เพื่อให้มีโอกาสหาเงินดาวน์ด้วย คงต้องใช้เวลาในการปรับพฤติกรรม"