เทรนด์ตลาดคอนโดฯร่วมทุนต่างชาติพุ่งไม่หยุด คอลลิเออร์สฯคาดการณ์มูลค่าปี 2562 โตเฉียด 1.2 แสนล้านบาท ค่ายเสนาฯวางแผนลุยเปิดในไตรมาส 3 กว่า 6 โครงการโบรกอสังหาฯ ชี้ต้นเหตุซัพพลายล้น

          กระแสการร่วมทุนของดีเวลอปเปอร์ไทยกับบริษัทชั้นนำจากต่างประเทศ เริ่มขึ้นเมื่อ 4-5 ปีก่อน ส่วนใหญ่จะเป็นยักษ์ใหญ่ด้านอสังหาฯจากญี่ปุ่น เข้ามาจับมือกับบริษัทรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ โดยจะร่วมกันพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพ มหานครเป็นหลัก จากนั้นช่วง 1-2 ปีหลังที่ผ่านมา มีกลุ่มทุนใหญ่จากประเทศจีน และฮ่องกง จับมือกับบริษัทขนาดกลางเป็น เหตุให้ตลาดคอนโดมิเนียมเติบโตอย่างมาก ทั้งด้านจำนวนหน่วยที่เปิดขาย และมูลค่าที่ขายได้

          ทั้งนี้ จำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ ก่อนปี 2560 ทั้งตลาดอยู่ในระดับมากกว่า 30,000 ยูนิต แต่ในปี 2560 พุ่งปรี๊ดเป็น 5.5 หมื่นยูนิต เปิดสถิติใหม่ให้วงการคอนโดมิเนียมของไทย ข้ามมาในปี 2561 ก็เกิดสถิติใหม่ เปิดขายใหม่มากกว่า 6.6 หมื่นยูนิต ส่วนปี 2562 ดีเวลอปเปอร์ยังคงเดินหน้าพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ออกสู่ตลาดต่อเนื่อง แม้จะมีกระแสเสียง "สินค้าล้นตลาด" ก็ตามที

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอล ลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ เปิดข้อมูลภาพรวมคอนโดมิเนียมในโครงการร่วมทุนในปี 2561 มูลค่าประมาณ 1.1 แสนล้านบาท ถ้าเทียบกับปี 2560 ที่มีมูลค่า 7.47 หมื่นล้านบาท ขยายตัวเพิ่มขึ้นกว่า 48% และปี 2562 คาดการณ์จะอยู่ที่ 1.19 แสนล้านบาท หากเทียบกับปีก่อนจะเติบโตกว่า 7% ในขณะที่ก่อนหน้าปี 2558 ภาพรวมคอนโดฯ มีมูลค่าสะสมอยู่ที่ 149,701 ล้านบาท

          "ใน 4-5 ปีที่ผ่านมาดีเวลอปเปอร์ไทยจับมือร่วมทุนกับต่างชาติค่อนข้างมาก โดยเฉพาะจากญี่ปุ่นมากที่สุด รองลงมา จีน จึงมีกำลังซื้อลูกค้าต่างชาติของเขาเป็นทุนเดิม อย่างเช่น โครงการของออริจิ้น ย่านทองหล่อ หรือพญาไท ซึ่งร่วมทุนกับกลุ่มโนมูระ จากญี่ปุ่น ก็ปรับโครงการบางส่วนให้กับกำลังซื้อต่างชาติ หรือว่าลูกค้าในส่วนที่ร่วมทุน ซึ่งเป็นลูกค้าญี่ปุ่นไป แต่อีก 2 อาคารจะเป็นลูกค้าคนไทย"

          ด้านนายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า "ต้องยอมรับว่าวันนี้ ซัพพลายคอนโดมิเนียมล้น จากปัจจัยเงินทุนต่างชาติที่เข้ามาลงทุนกับบริษัทของไทย จะเห็นว่าโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ในระยะหลังเป็นโครงการที่ร่วมทุนกับต่างชาติเกือบทั้งหมด เพราะดอกเบี้ยเงินฝากในประเทศญี่ปุ่นเท่ากับศูนย์ จึงต้องนำเงินออกมาลงทุนในต่างประเทศ นอกจากทุนญี่ปุ่นแล้ว ยังมีจีน และฮ่องกง ที่เข้ามาใส่เม็ดเงินในการพัฒนาโครงการร่วมกับไทยในปัจจุบัน"

          การแก้ปัญหาของธนาคารแห่งประเทศไทย ออกมาตรการคุมเข้มสินเชื่อ ถือเป็นนโยบายตัดดีมานด์ แต่กลับไม่ใช้นโยบายตัดซัพพลาย ด้วยการคุมเข้มสินเชื่อโครงการ จากการสังเกตพบว่าซัพพลายคอนโดมิเนียมยังคงเดิม อีกปัจจัยที่ทำให้สินค้าล้นตลาด มาจากผู้ประกอบการรายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดได้ค่อนข้างง่าย ต่างจากในตลาดสหรัฐอเมริกาที่มีกฎค่อนข้างเข้มงวด เกิดจากสถานการณ์ราคาคอนโดฯติดดอย

          นายวิทย์ย้ำว่า ปรากฏการณ์ทุนต่างชาติไหลเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เช่นนี้ เคยเกิดขึ้นในประเทศมาเลเซียมาแล้ว โดยจีนแห่เข้าไปลงทุนค่อนข้างมาก จนนายกฯ มหาธีร์ ต้องระงับการลงทุน เพราะไม่สะท้อนตามหลักความเป็นจริง ตามหลักเศรษฐกิจ ซัพพลายกับดีมานด์

          ฟากนางสาวเกษราธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) จับมือร่วมทุน บริษัท ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ปเปอร์เรชั่น จำกัด กล่าวถึงภาพรวมตลาดที่บริษัทอสังหาฯ ของไทยหันไปร่วมทุนกับต่างชาติมากขึ้นว่า "เมื่อเกิดภาวะสภาพคล่องล้นจึงมีเงินไหลเข้ามาลงทุนตลาดอสังหาฯและตลาดหุ้น ซึ่งส่วนใหญ่จะมองคล้ายกันคือ การลงทุนในอสังหาฯ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม เมื่อผู้ประกอบการคิดตรงกัน จึงทำให้เกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายขึ้น"

          สำหรับเสนา-ฮันคิว ได้ประกาศแผนธุรกิจปี 2562 จะเปิด 11 โครงการ มูลค่าประมาณ 35,000 ล้านบาท ประกอบด้วยคอนโดมิเนียม ทำเลกรุงเทพฯและปริมณฑล นอกจากนี้อาจร่วมกันพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส 1 โครงการ ขณะนี้เปิดไปแล้วประมาณ 50% ในไตรมาส 2 นี้จะไม่เปิดใหม่ แต่จะเลื่อนไปบุกตลาดในไตรมาส 3 แทน