อีอีซีที่ดินแปลงใหญ่หายากติดผังเมือง

          กลุ่มทุนจีน จ่อยึดอีอีซี รุกเจรจากนอ.และผู้พัฒนานิคมฯ ต้องการเป็นเจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ 1 หมื่นไร่ นำไปพัฒนาป้อนผู้ประ กอบการชาติเดียวกัน ใน 10 กลุ่มอุตสาหกรรม และตั้งเมืองใหม่ กนอ.ยันที่ดินหายาก และติดข้อกฎหมาย WHA ได้โอกาสดึงเป็นพันธมิตรร่วมทุน 

          นโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกหรืออีอีซี กำลังเห็นภาพชัดมากยิ่งขึ้น เมื่อโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานหลักสำคัญทั้ง 5 โครงการ มูลค่ากว่า 6.5 แสนล้านบาท ที่คาดว่าจะได้ผู้ชนะการประมูล และนำเข้าสู่การ พิจารณาของคณะกรรมการนโยบาย เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (กพอ.) มีนายกรัฐมนตรี เป็นประธานในวันที่ 29 เมษายนนี้

          ผลพวงดังกล่าว ส่งผลให้นักลงทุนต่างๆ สนใจที่จะเข้ามาลงทุนมากขึ้น โดยเฉพาะนักลงทุนจีน ที่จะเข้ามาลงทุนใน 10 กลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมายแล้ว ยังสนใจเข้ามาเป็นเจ้าของที่ดินในพื้นที่อีอีซี โดยได้มีการติดต่อผ่านทางภาครัฐอย่างการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย(กนอ.) และภาคเอกชนที่ดำเนินการพัฒนานิคมอุตสาหกรรม โดยต้องการจัดซื้อที่ดินแปลงใหญ่ เพื่อนำไปพัฒนาแบ่งขายให้กับกลุ่มนักลงทุนจีนด้วยกันเอง ที่จะเข้ามาลงทุนในคลัสเตอร์อุตสาหกรรมต่างๆ รวมถึงการพัฒนาเป็นพื้นที่เมืองใหม่อัจฉริยะ

          นางสาวสมจิณณ์ พิลึก ผู้ว่าการการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) เปิดเผยว่า ขณะนี้มีกลุ่มนักลงทุนภายใต้รัฐบาลจีน ได้ส่งตัวแทนมาติดต่อกนอ.ให้จัดหาที่ดินแปลง ใหญ่ไม่ต่ำกว่า 1 หมื่นไร่ ในอีอีซี เพื่อนำไปพัฒนารองรับกลุ่มนักลงทุนที่จะเข้ามาลงทุนใน 10 กลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมาย รวมถึงการตั้งเมืองใหม่อัจฉริยะ ซึ่งกนอ.ได้รับหลักการไว้ โดยยังไม่ตกลงว่าจะหาพื้นที่ให้ได้หรือไม่ เนื่องจากพื้นที่แปลงใหญ่ที่เป็นพื้นที่สีม่วงตั้งโรงงานอุตสาหกรรมได้ในอีอีซี ค่อนข้างหายาก ซึ่งจะต้องรอให้มีการประกาศผังเมืองรวมอีอีซีฉบับใหม่ที่อยู่ระหว่างการจัดทำให้แล้วเสร็จก่อน ถึงจะทราบได้ว่ามีพื้นที่อยู่บริเวณไหนบ้าง

          "ขณะนี้ความต้องการที่ดินของนักลงทุนจีนสูงมาก แม้ว่าจะมีพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ที่ประกาศเขตส่งเสริมพิเศษทั้ง 21 แห่ง รวมพื้นที่ลงทุนกว่า 2.86 หมื่นไร่ แล้วก็ตาม แต่ก็เป็นพื้นที่กระจัดกระจายไม่ได้เป็นแปลงใหญ่ที่นักลงทุนจีนต้องการ หากดูเงื่อนไขในส่วนนี้การจัดหาพื้นที่ก็ยาก"

          นางสาวจรีพร  จารุกรสกุล ประธานคณะกรรมการบริษัท และประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ขณะนี้ กลุ่มนักลงทุนจีน มีความประสงค์ ที่ต้องการเป็นเจ้าของที่ดินในอีอีซี มากกว่าจะเข้ามาซื้อที่ดินในนิคม ซึ่งในส่วนนี้มองว่าคงไม่สามารถดำเนินการได้ เนื่องจากติดข้อกฎหมายที่ต่างชาติไม่สามารถจัดซื้อที่ดินได้เอง 100% หากจีนต้องการที่ดิน ก็จะต้องเป็นการร่วมลงทุนกับทางฝ่ายไทย ซึ่งขณะนี้ทางบริษัทก็ได้รับการติดต่อเข้ามาแล้วหลายราย แต่ยังไม่ได้ตัดสินใจว่าจะร่วมทุนกับฝ่ายใด

          "มีกลุ่มนักลงทุนจีนเข้ามาติดต่อซื้อนิคมของบริษัท เพื่อนำไปพัฒนาแบ่งขายให้กับกลุ่มนักลงทุนของตัวเอง ที่จะเข้ามาลงทุนรูปแบบที่เป็นคลัสเตอร์ของอุตสาหกรรมต่างๆ ซึ่งบริษัทคงจะไม่สามารถขายให้ได้ เพราะต้องการเก็บไว้เป็นสินทรัพย์ที่จะพัฒนาพื้นที่ในอนาคตต่อไป ประกอบกับติดข้อกฎหมายที่ต่างชาติไม่สามารถซื้อที่ดินได้ด้วย ก็มีข้อเสนอจากจีนมาว่าขอร่วมทุนในการเป็นเจ้าของที่ดิน ซึ่งบริษัทอยู่ระหว่างพิจารณา"

          นายพีระ ปัทมวรกุลชัย ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ปิ่นทอง อินดัสเตรียล ปาร์ค จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง 5 แห่ง พื้นที่ราว 6 พันไร่ ในจังหวัดชลบุรี กล่าวว่า ขณะนี้ที่ดินในพื้นที่อีอีซีทั้ง 3 จังหวัด เป็นที่ต้องการของนักลงทุนจีนเป็นอย่างมาก เนื่องจากเห็นโอกาสที่จะเข้ามาลงทุนพัฒนาที่ดินเอง เพื่อรองรับนักลงทุนจีน ที่จะขยายฐานการผลิตออกมานอกประเทศ จากผลกระทบสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐอเมริกา

          "ที่ทราบมาขณะนี้มีกลุ่มนักลงทุนจีนจากกรุงปักกิ่ง กวางเจา เซี่ยงไฮ้ ต่างเข้ามาติดต่อกนอ. และผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรม ว่าต้องการที่แปลงใหญ่ติดต่อกัน ทำเป็นนิคม เพื่อนำไปพัฒนาจัดสรรให้กับกลุ่มนักลงทุนจีนที่จะเข้ามาลงทุนใน 10 กลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมาย รวมถึงการตั้งเป็นเมืองใหม่อัจฉริยะ ตามนโยบายอีอีซีที่มีการส่งเสริม ซึ่งส่วนตัวมองว่าการหาพื้นที่เป็นหมื่นไร่ ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะเป็นความยากลำบากในการรวบรวมที่ดิน และต้องดูข้อกฎหมายด้วยว่าต่างชาติเป็นเจ้าที่ดิน 100% ได้หรือไม่ด้วย"

          นายพนม กาญจนเทียมเท่า กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ที่ดินเหมาะแก่การพัฒนา เป็นเขตนิคมอุตสาหกรรม ในพื้นที่อีอีซีควรอยู่บริเวณ อำเภอสัตหีบ ,บ้านฉาง, บ้านค่าย ระหว่างจังหวัดระยอง ลงมาถึงพัทยา จังหวัดชลบุรี เนื่องจากมีศักยภาพสูง ใกล้แหล่งน้ำของหน่วยงานราชการ โครงสร้างพื้นฐานรัฐ มีแปลงที่ดิน รอพัฒนา

          ขณะเดียวกันราคาที่ดินดิบยังไม่สูงเฉลี่ยประมาณ 5 แสนบาท-กว่า 1 ล้านบาทต่อไร่ ปัจจุบันพื้นที่ส่วนใหญ่ยังเป็นพื้นที่สีเขียว แต่อนาคตหากผังเมืองใหม่ปรับเป็นพื้นที่สีม่วง ราคาจะขยับขึ้นไปเป็น 2 ล้านบาทต่อไร่ เป็นต้น ปัจจุบันนักลงทุนรายใหญ่จับจองพื้นที่ได้แก่ ซี.พี.แลนด์ WHA และอมตะ เป็นต้น

          ส่วนที่ดินในจังหวัดชลบุรีจะมีราคาแพง ส่วนใหญ่อยู่บริเวณศรีราชา ราคาตั้งแต่ไร่ละ 5-8 แสนบาท ไปจนถึง 2 ล้านบาทต่อไร่ เช่นเดียวกับฉะเชิงเทรา ราคาที่ดินไม่เกิน 1 ล้านบาท บริเวณถนนบางนา-ตราด ไปยังอำเภอรอบนอก หากพัฒนาระบบสาธารณูปโภค บวกต้นทุนที่ดิน 15-20% ราคาขายในนิคมอุตสาหกรรม จะเฉลี่ยถึง 5 ล้านบาทต่อไร่