อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

          ท็อปทำเลสต๊อกเหลือ

          ส่องตลาดคอนโดปีนี้ส่อเค้าชะลอตัว อยู่ระหว่างการก่อสร้างอีกเพียบ แนะผู้ประกอบการระมัดระวังการเปิดขายโครงการใหม่

          ถือว่าเป็นโค้งสุดท้ายของไตรมาสแรกของปี 2562 ซึ่งนอกจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารแห่งประเทศไทย (แอลทีวี) ที่จะเริ่มมีผลบังคับใช้ 1 เม.ย.นี้แล้ว การเลือกตั้งที่เสร็จสิ้นและสามารถจัดตั้งรัฐบาลใหม่ได้อย่างเรียบร้อยไม่มีปัญหาจะส่งผลต่อความเชื่อมั่นแก่ผู้บริโภค นักลงทุนทั้งชาวไทยและต่างชาติ ปัจจัยเหล่านี้ล้วนมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีหมู โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่หลายฝ่ายกังวลว่าจะเกิดโอเวอร์ซัพพลายหรือไม่ เพราะมีจำนวนหน่วยรอการขายในตลาดอยู่มาก

          สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ เปิดเผย ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงเมื่อเทียบกับปีก่อนหน้านี้ แต่ทว่ายังมีคอนโดที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างอีกหลายหมื่นยูนิต ซึ่งคอนโดเหล่านี้จะเข้ามาสู่ตลาดในปีนี้และในอนาคตต่อเนื่องไปเรื่อยๆ อาจจะเป็นภาระให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องระมัดระวังในการเปิดขายโครงการใหม่กันมากขึ้นแบบที่เริ่มสังเกตได้ในปี 2559 เป็นต้นมา ที่ผู้ประกอบการเลี่ยงการเปิดขายโครงการใหม่ในบางพื้นที่ที่มีคอนโดเหลือขายอยู่ค่อนข้างมาก เช่น พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง และสีน้ำเงิน เป็นต้น

          ทั้งนี้ หากถ้าคอนโดที่สร้างเสร็จเหลือขายยังมีอยู่ในตลาดก็อาจจะมีผลให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องลดราคาขายยูนิตในโครงการที่สร้างเสร็จแล้วเหล่านี้เพื่อเป็นการเร่งระบายสต๊อกออกไป อีกทั้งยังเป็นการลดภาระในการขายหรือว่าเป็นการทำให้เกิดกระแสเงินสดหมุนเวียนในบริษัทมากขึ้น เพราะโครงการที่สร้างเสร็จแล้วจะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที ซึ่งมีผลให้ผู้ประกอบการได้เงินจากการขายทันทีไม่ต้องทยอยรับแบบโครงการเปิดขายใหม่

          อย่างไรก็ดี ตลาดคอนโดในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาอาจจะมีการชะลอตัวในเรื่องกำลังซื้อไปบ้าง เพราะความกังวลใจในเรื่องของภาวะเศรษฐกิจหรือว่าการเมืองที่อาจจะมีผลต่อความเชื่อมั่นในระยะยาว รวมไปถึงการเข้มงวดของสถาบันการเงินซึ่งปัจจัยต่างๆ เหล่านี้มีผลให้ผู้ซื้อจำนวนหนึ่งตัดสินใจชะลอการซื้อขายคอนโดออกไปก่อน รวมถึงการไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในโครงการที่สร้างเสร็จก่อนหน้านี้ได้

          ขณะที่ผู้ประกอบการโครงการ คอนโดทุกรายไม่สามารถชะลอการก่อสร้างหรือหยุดการก่อสร้างโครงการของตนเองได้ ไม่เหมือนกับโครงการบ้านจัดสรรที่สามารถพัฒนาทีละเฟสหรือทีละไม่กี่ยูนิตได้ เพราะว่าคอนโด 1 อาคารมีหลายยูนิต อาจจะมากถึง 400-500 ยูนิต/อาคาร หรือมากกว่านั้น อีกทั้งพื้นที่ส่วนกลางที่เป็นส่วนหนึ่งของโครงการก็อยู่บนอาคารนั้นๆ ดังนั้น เมื่อก่อสร้างอาคารแล้วก็จำเป็นต้องสร้างให้เสร็จทั้งหมดพร้อมกันทั้งอาคาร แม้ว่าจะมียูนิตที่ยังขายไม่ได้อยู่ภายในอาคารอีกไม่น้อยก็ตาม โดยยูนิตที่ยังขายไม่ได้เหล่านี้เป็นภาระที่ผู้ประกอบการจำเป็นต้องรับผิดชอบต่อไปจนกว่าจะขายและโอนกรรมสิทธิ์ไปสู่ผู้ซื้อ

          สุรเชษฐ กล่าวว่า คอนโดเหลือขายในกรุงเทพมหานครมีอยู่ค่อนข้างมาก คืออยู่ที่ประมาณ 2.8 หมื่นยูนิต จำนวนนี้คือจำนวนของโครงการที่เปิดขายอยู่ในปัจจุบันเท่านั้น ไม่รวมยูนิต

          ที่อยู่ในมือของนักลงทุนหรือผู้ซื้อที่รอจังหวะขายต่ออยู่ในตอนนี้และในอนาคต ซึ่งจากจำนวนทั้งหมดกว่า 2.8 หมื่นยูนิตนั้น มีอยู่กว่า 8,300 ยูนิตที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังขายไม่ได้ โดยเป็นคอนโดในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท/ยูนิต สัดส่วน 57% และเป็นคอนโดในระดับราคา 2-3 ล้านบาท/ยูนิต มีสัดส่วนถึง 33% ของจำนวนคอนโดสร้างเสร็จเหลือขายในกรุงเทพฯ

          สำหรับคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วแต่เหลือขายอยู่ในกรุงเทพฯ มากที่สุดอยู่ใน 4 พื้นที่ คือพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทในช่วงไม่เกินซอยสุขุมวิท 79 ถึงแม้ว่าจะเป็นพื้นที่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) แต่มีหลายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังเหลือขายอยู่ในตลาด อาจจะเป็นเพราะ 86% ของยูนิตสร้างเสร็จแล้วแต่เหลือขายอยู่มีราคาขายมากกว่า 2 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ขึ้นไป

          นอกจากนี้ ยังมีพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์และเพชรเกษมก็มีคอนโดสร้างเสร็จและเหลือขายอยู่ไม่น้อยเช่นกัน อาจจะเพราะบางโครงการมีราคาขายที่สูงมาก ในขณะที่เส้นทางรถไฟฟ้ายังอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง โดยยูนิตที่เหลือขายส่วนใหญ่มีราคาขายในช่วงราคา 2-3 ล้านบาท/ยูนิต

          ขณะที่พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้า สายสีม่วงในพื้นที่ตามแนวถนนกรุงเทพฯนนทบุรีก็ยังคงมีคอนโดสร้างเสร็จแล้วเหลือขายอยู่อีกไม่น้อย โดยมีอยู่ประมาณ 990 ยูนิต เป็นคอนโดที่เปิดขายมา ตั้งแต่ปี 2557-2558 ซะเป็นส่วนใหญ่ สะท้อนให้เห็นถึงภาวะโอเวอร์ซัพพลายในพื้นที่

          ในส่วนพื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธินและวิภาวดีรังสิตและถนนอื่นๆ ที่เชื่อมกับถนน 2 เส้นทางนี้ ซึ่งปัจจุบันนี้มีคอนโด เหลือขายที่สร้างเสร็จแล้วอยู่ประมาณ 1,240 ยูนิต โดยที่ประมาณ 50% ขายในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท/ยูนิต

          อย่างไรก็ดี ทั้ง 4 พื้นที่นี้เป็นพื้นที่ที่มีคอนโดสร้างเสร็จเหลือขายแล้วค่อนข้างมากเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ แต่หลายพื้นที่ก็อาจจะมีความเป็นไปได้ที่จะมีคอนโด เหลือขายเพิ่มขึ้นในอนาคต เพราะยังคงมีโครงการคอนโดที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอยู่อีกไม่น้อยซึ่งต้องจับตาดู