"แคปปิตอล วัน" หวังรัฐบาลใหม่สานต่อโครงการเมกะโปรเจกต์ รถไฟฟ้า  เชื่อเป็นสัญญาณบวกต่อภาคอสังหาฯ เสนอหนุนกำลังคนซื้อบ้าน นำดอกเบี้ยบ้านหักลดหย่อนได้เต็มที่ การกำหนดผ่อนงวดแบบบอลลูน หวังแก้ปมเรื่องกำลังซื้อของผู้กู้ ขยับฐานการซื้อบ้านที่กว้างขึ้น วอนอยากให้ยกระดับ "เครดิตบูโร" เรื่องข้อมูล สร้างมาตรฐานที่ดีขึ้น แนะแก้อุปสรรค ธ.ต.3 ธุรกรรมการเงินโอนของต่างชาติ มั่นใจหลังไตรมาส 2 ลูกค้าจีนคัมแบ็กหลังสงครามการค้าเบาบางลง ด้าน "ที กรุ๊ป แอซเซ็ท" แฉ! แบงก์เลือกปล่อยบริษัทอสังหาฯในตลาดหลักทรัพย์ เข้ม Red Zone "นนทบุรีปทุมธานี"

          นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด (CAPITAL ONE Real Estate) บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำในเมืองไทย และเป็นผู้เชี่ยวชาญในการบริหารตลาดคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิท มีพอร์ตบริหารการขาย จำนวน 30,000 ล้านบาท เปิดเผยถึงแนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์หลังการเลือกตั้งว่า ภาคเอกชนถือว่าเรื่องการเมืองเป็นสิ่งสำคัญต่อภาพรวมเศรษฐกิจ โดยหากรัฐบาลใหม่เข้ามาบริหารประเทศและสานต่อโครงการเมกะโปรเจกต์ (Mega Project) เช่น โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (Eastern Economic Corridor หรือ EEC) หรือรถไฟฟ้า จะมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยังคงมีแนวโน้มที่ดีขึ้น และรัฐบาลใหม่ที่ได้รับการเลือกตั้งจะทำให้ต่างประเทศเกิดความมั่นใจในการลงทุน ซึ่งจะมีผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน

          และสิ่งที่คาดหวังให้รัฐบาลใหม่ปรับปรุงนโยบายเกี่ยวกับภาคอสังหาฯหลังการเลือกตั้ง มีหลายส่วนที่เกี่ยวข้องกับภาคธุรกิจ กลุ่มผู้ซื้อ ที่อยู่อาศัย และกลุ่มลูกค้าต่างชาติ โดยกลุ่มลูกค้าชาวไทย ควรให้มีการส่งเสริมให้คนซื้อบ้านเพื่อเป็นทรัพย์สินเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มคนที่เช่าที่อยู่อาศัย เพื่อเป็นการสร้างระบบเศรษฐกิจให้เติบโต เช่น การนำดอกเบี้ยการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย มาหักลดหย่อนภาษีได้เต็มจำนวน เนื่องจากดอกเบี้ยเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น จากเดิมที่ ลดหย่อนได้เพียง 100,000 บาท

          "มาตรการนี้ จะช่วยกระตุ้นคนซื้อบ้าน จะทำให้คนเช่ามาซื้ออยู่ดีกว่า เป็นการเพิ่มสินทรัพย์ดีกว่าเช่าอยู่ ซึ่งที่สหรัฐฯระบบนี้แอ็กทีฟมาก และการทำให้คนมีบ้านอยู่ เป็นการเพิ่มความสุขให้กับชาวไทย มีความเป็นอยู่ที่ดีขึ้น เป็นการให้ประชาชนหลุดจากความยากจน ส่วนที่กังวลว่ารัฐบาลอาจจะเสียเรื่องภาษีนั้น ต้องมองเรื่องรายรับที่จะเกิดขึ้น ทั้งเรื่องค่าโอน ค่าจดจำนอง ธุรกรรมที่เกิดขึ้น น่าจะเป็นผลดีต่อท้องถิ่นและสถาบันการเงินด้วย" นายวิทย์ กล่าว

          การกำหนดอัตราการผ่อนชำระกับธนาคารให้เป็นบอลลูน เพื่อเพิ่มกำลังซื้อให้กับลูกค้า ในต่างประเทศ เช่น ที่ฮ่องกง สิงคโปร์ ให้โปะในงวดสุดท้าย ซึ่งรูปแบบนี้จะช่วยให้ 1. ลูกค้าได้ผ่อนน้อยลง ทำให้มีกำลังที่มากขึ้น และมีโอกาสในการเก็บเงินระหว่างทาง เพื่อไปจ่ายก้อนโตในงวดสุดท้ายเช่น 10-20% เป็นต้น ขณะที่สถาบันการเงินจะได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้นและลดความเสี่ยงให้กับธนาคาร 2. ช่วยลดปัญหาเรื่องการปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจกต์เรต) เนื่องจากอัตราการผ่อนไม่สูง ต่างจากปัจจุบันที่รีเจกต์เรตสูง เพราะมาจากกำลังผ่อนไม่พอ อีกทั้งยังช่วยขยายฐานกลุ่มราคาซื้อบ้านที่กว้างขึ้น

          อนึ่ง งวดบอลลูน คือ รูปแบบของสินเชื่อที่มีการผ่อนชำระคืนรายเดือนเป็นในระยะเวลาที่กำหนดเป็นงวดๆ ละเท่ากัน แต่จะมีเงินก้อนที่ต้องจ่ายคืนในงวดสุดท้ายที่มากกว่าค่างวดรายเดือนที่จ่ายมาก่อนหน้านั้น เงินก้อนในงวดสุดท้ายที่ต้องจ่ายมากกว่ามีลักษณะเหมือนเป็นบอลลูนที่ใหญ่ตอนปลายขึ้นมานั่นเอง ในเมืองนอก สินเชื่อแบบบอลลูนมักจะใช้กันในการปล่อย สินเชื่อบ้านและอสังหาริมทรัพย์ ส่วนในประเทศเราที่เห็นมีสินเชื่อแบบบอลลูนส่วนใหญ่จะเป็น สินเชื่อการเช่าซื้อรถยนต์

          ยกระดับเครดิตบูโร

          นายวิทย์ กล่าวว่า ปัจจุบันการประเมินลูกค้าที่กู้ซื้อบ้านค่อนข้างประสบปัญหา เนื่องจากระบบในการตรวจสอบฐานะของผู้กู้ จะต้องผ่านบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด (National Credit Bureau) หรือเครดิตบูโร และในการตรวจเช็กประวัติลูกค้าแต่ละสถาบันการเงินก็แตกต่าง ระดับชั้นและความลึกในการตรวจสอบข้อมูลก็ต่างกัน  ทั้งนี้ เครดิตบูโร ก็เปรียบเสมือนหน่วยงานกลางที่มีบทบาทในการให้เครดิตผู้กู้แทนที่จะเป็นหน้าที่ของธนาคารพาณิชย์ในการตรวจผล โดยใช้เครดิตสกอริ่งของธนาคารในการประเมิน

          "ของต่างประเทศใช้ระบบเครดิตสกอริ่ง แต่ของไทยไปมองเรื่องของเครดิตบูโร ขณะที่ของสหรัฐฯไม่ได้ให้ความสำคัญกับเรื่องสลิปเงินเดือนมากกว่าเครดิตสกอริ่ง ระบบเครดิตบูโรบ้านเราต้องถูกยกระดับให้มีมาตรฐานที่ดีขึ้น ไม่ใช่เป็นแค่โชว์ให้รู้ว่า ใครเป็นหนี้ แล้วทำไงต่อ"

          เพิ่มความยืดหยุ่นธุรกรรมต่างชาติ

          สำหรับลูกค้าต่างชาตินั้น ในช่วงที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมหลายแห่งไปโรดโชว์ยังต่างประเทศ โดยเฉพาะในภูมิภาคเอเชีย ทั้งฮ่องกง จีน ไต้หวัน และสิงคโปร์ ซึ่งโครงการคอนโดฯ ในไทยได้รับความนิยมจากต่างประเทศ แต่กระนั้น ตนมองว่า รัฐบาลหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ควรแก้ไขกฎระเบียบการซื้อของชาวต่างชาติ สำหรับคอนโดมิเนียมเกี่ยวกับแหล่งที่มาของเงิน หรือ ธ.ต.3 ใหม่ เนื่องจากได้ใช้ระเบียบนี้มาตั้งแต่ได้มีพระราชบัญญัติอาคารชุด 2534 ซึ่งปัจจุบัน รูปแบบการซื้อขายเปลี่ยนแปลงไปมาก มีการโอนเงินหลากหลายผ่านเงินสกุลดิจิทัล ยกตัวอย่างเช่น การซื้อของชาวต่างชาติ ต้องเป็นเงินที่โอนมาจากต่างประเทศเท่านั้น โดยต้องเป็นการโอนเงินใช้สกุลเงินต่างชาติโอนเข้ามา ปัญหาที่เกิดขึ้น คือ การออกระเบียบ ออกโดยธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ซึ่งผู้นำไปปฏิบัติคือ สำนักงานที่ดินแต่ละเขต ทำให้มีความไม่เข้าใจ เรียกว่า คนปฏิบัติ ไม่ได้ออกกฎ และไม่มีมาตรฐานเดียวกันในแต่ละสำนักงานที่ดิน การตีความระหว่าง ธปท.และกรมที่ดินก็ต่างกัน

          ปัญหาที่พบบ่อยครั้ง คือ ในกรณีที่ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของกิจการในประเทศไทย ได้รับผลกำไรจากบริษัท แต่ไม่มี Work Permit (ใบอนุญาตทำงาน) จะไม่สามารถนำเงินที่อยู่ในประเทศมาซื้ออสังหาฯ ได้ ต้องโอนเงินไป ต่างประเทศและโอนเงินกลับเข้ามาใหม่ ทำให้มีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอัตราแลกเปลี่ยนเพิ่มสูงขึ้น

          "ปัจจุบัน ทุกประเทศในภูมิภาคเอเชีย รวมทั้งฮ่องกง ไต้หวัน ไม่มีกฎระเบียบดังกล่าว ทำให้เกิดความล้าสมัยในทางปฏิบัติต่อลูกค้าชาว ต่างชาติ ซึ่งประเทศไทยจะเปิดอีอีซีแล้ว ก็ควรปรับระเบียบต่างๆ ไม่ให้รุงรัง โดยในเรื่องของกลุ่มลูกค้าจีนนั้น หลังจากสงครามการค้าเริ่ม ลดลงนั้น ก็เริ่มมีสัญญาณการกลับมาของลูกค้าชาวจีน คาดช่วงไตรมาส 2 ของปีนี้ จะเริ่มเห็น" นายวิทย์ กล่าว

          ผงะ!แบงก์เลือกปล่อยอสังหาฯ-เข้มเรดโซน

          นายธาตรี นุชสวาท กรรมการผู้จัดการ บริษัท ที กรุ๊ป แอซเซ็ท จำกัด ซึ่งดำเนินธุรกิจในการบริหารเกี่ยวกับเรื่องของการขาย เช่า ขายฝาก และบริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ นักธุรกิจคนรุ่นใหม่ ซึ่งดำเนินธุรกิจบริษัทที่ปรึกษาการขายและการตลาด (เอเยนต์) กล่าวว่า ปีนี้ จะเห็นภาพผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯทุกราย ระบายสต๊อกสินค้าเพื่อเร่งยอดขาย  แต่สภาพตลาดในช่วงที่ผ่านมายังซบเซา เพราะความเข้มเรื่องนโยบายการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของธนาคาพาณิชย์ ทำให้ลูกค้าจำนวนมากไม่ได้รับการอนุมัติ

          "เรื่องนี้มีผลกระทบโดยตรงต่อภาคธุรกิจอสังหาฯมาก บางธนาคารประกาศนโยบาย ไม่รับพิจารณาสินเชื่อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ต่างจังหวัด แม้กระทั่งโซนจังหวัดนนทบุรี ปทุมธานี หากไม่ใช่ Developer ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ ก็งดรับพิจารณา ซึ่งนโยบายนี้มีผลกระทบโดยตรงต่อผู้ประกอบการอสังหาฯ ขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นอย่างมาก"

          โดยสิ่งที่ตนอยากเสนอรัฐบาลใหม่ ให้มีการปรับปรุงนโยบายเกี่ยวกับภาคอสังหาฯ ในการส่งเสริมลูกค้าผู้ซื้อคนไทย ควรมีนโยบายลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่ออยู่อาศัย และผ่อนปรนมาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย และมาตรการลดภาษีและค่าธรรมเนียมในการซื้ออสังหาฯ  โดยปี 62 นี้ ยอดขายภาคอสังหาฯ อาจจะลดลง โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียม แต่จะมียอดขายจาก กลุ่มเรียลดีมานด์เพิ่มมากขึ้น เพราะภาวะเศรษฐกิจ ทำให้กลุ่มซื้อลงทุนชะลอการลงทุนออกไป