นักวิเคราะห์แนะ "ลดเสี่ยง"กลุ่มหุ้นอสังหาฯ เจอตอกฎคุมเข้มสินเชื่อ อสังหาฯเริ่ม เม.ย. กดผลดำเนินงานไตรมาสแรกมาร์จิ้นหด เหตุจัดโปรเร่งโอน ส่วนไตรมาส 2 ผลดำเนินงาน ตกแน่ คาดครึ่งปีหลังแห่ปรับแผน ด้านธนาคารซีไอเอ็มบีไทย ชี้ดอกกู้บ้านขึ้น กระทบลูกค้าผ่อนยาวตาม 

          นายอำนาจ โงสว่าง ผู้อำนายการอาวุโสฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เคทีบี (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า จากมาตรการคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่จะเริ่มมีผลบังคับใช้ 1 เม.ย. 62 จะทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) คงเดินหน้าเร่งการโอนของโครงการต่าง ๆ อย่างต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 4 ปีที่แล้วจนถึงไตรมาสแรก ปีนี้แน่นอน ซึ่งหากบริษัทใดออกโปรโมชั่น ต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นลดแลกแจกแถม อาจจะดันรายได้หรือยอดขายสูงขึ้นได้ แต่อีกด้านจะกระทบต่อกำไรสุทธิ (net margin) ของบริษัท คาดว่าจะทำให้ net margin ของกลุ่มอสังหาฯ ลดต่ำกว่า ค่าเฉลี่ยปกติที่อยู่ 40% ได้

          สำหรับผลกระทบหลังมาตรการคุม สินเชื่ออสังหาฯเริ่มใช้ ประเมินว่า หากเป็นบ้านแนวราบจะซบเซาลงค่อนข้างมาก เนื่องจากมีปริมาณงานในมือ (backlog) น้อยกว่าคอนโดมิเนียม ที่มียอดจอง ล่วงหน้าก่อนมีการประกาศมาตรการเมื่อปลายปีที่แล้ว ทั้งนี้ ปริมาณ backlog ของกลุ่มคอนโดฯยังค่อนข้างสูง และคาดว่าอาจจะมียกเลิกสัญญาแต่คาดว่า ไม่น่าจะเกิน 10% ของยอดจองรวม

          "ภาพรวมปีนี้ คาดว่าในไตรมาส 2 กำไรของกลุ่มอสังหาฯ จะปรับลดลงจากการบังคับใช้มาตรการคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ และคาดว่าจะทยอยฟื้นตัวได้ในไตรมาส 3 และ 4 ดังนั้น หากใครจะเล่นหุ้นกลุ่มอสังหาฯแนะนำให้ wait and see ก่อน" นายอำนาจกล่าว

          นางสาวเติมพร ตันติวิวัฒน์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บล. เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) เปิดเผยว่า โครงการคอนโดฯ ทยอยปิดยอดขายภายในเดือน ก.พ. 62 นี้ เนื่องจากต้องเผื่อระยะเวลา 2-3 สัปดาห์ หรือช่วงเดือน มี.ค.นี้ สำหรับให้ลูกค้าที่จองซื้อไปดำเนินการขอสินเชื่อและการอนุมัติจากธนาคารพาณิชย์ต่าง ๆ ด้วย

          "มาตรการรอบนี้ส่งผลกระทบทั้ง 2 บ้านแนวสูง (คอนโดฯ) และบ้านแนวราบ แต่คอนโดฯอาจได้รับผลกระทบมากที่สุด โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อเก็งกำไร คอนโดฯ ซึ่งเห็นเร่งระบายสต๊อกและออกโปรโมชั่นต่าง ๆ ต่อเนื่องมายังไตรมาส 1/62 เชื่อว่าจะมียอดเร่งโอน เพิ่มมากขึ้น ส่วนหลังมาตรการเริ่มบังคับใช้ จากที่เราได้พูดคุยกับผู้ประกอบการ แต่ละราย ปีนี้ก็ยังตั้งเป้าพรีเซลโตราว 5% บวกหรือลบ หรืออาจทรงตัวก็ได้ และอาจเห็นการปรับแผนดำเนินงานในช่วงครึ่งปีหลัง" นางสาวเติมพรกล่าว

          อย่างไรก็ตาม หุ้นกลุ่มอสังหาฯบางตัวยังมีผลตอบแทนจากเงินปันผล (dividend yield) สูง จากฐานะการเงินที่ค่อนข้างดี  และบางบริษัทมีฐานลูกค้าซื้อบ้านครอบคลุมทุกเซ็กเมนต์ ไม่ว่าจะทำบ้านเพื่อกลุ่มระดับบนจนถึงระดับล่าง

          ทั้งนี้ บล.เมย์แบงก์ กิมเอ็ง แนะนำหุ้นในกลุ่มอสังหาฯ ได้แก่ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ (LH) ถือเป็นหุ้นที่ให้ปันผลสูงที่สุดในกลุ่ม โดยผลตอบแทนจากปันผลเฉลี่ยอยู่ที่ปีละ 7.5% บวกลบ ขณะที่แนวโน้มผลดำเนินงานงวดไตรมาส 4/61 คาดกำไรสุทธิ ลดลง 3% เทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QOQ) แต่เติบโต 13.5% เทียบกับไตรมาสเดียวกันปี 2560 (YOY) (ดูตาราง) ส่วนผลตอบแทนของปีนี้คาดอยู่ที่ 8.1%

          ส่วนอีกหุ้น คือ บมจ.ศุภาลัย (SPALI) คาดปีนี้กำไรลดลง 5.8% จากปี 2560 โดยไตรมาส 4/61 ที่ดีสุด  จากคาดกำไรโต 73% QOQ และโต 26% YOY โดยมีงานในมือ (backlog) กว่า 4.25 หมื่นล้านบาท ที่รอบันทึกรายได้ในไตรมาส 4/61 ราว 1.34 หมื่นล้านบาท แต่ไตรมาส 1/62 ประเมินว่ากำไรอาจแผ่วลง หรือทำได้ไม่ถึง 2 พันล้านบาท ส่วนผลตอบแทนเงินปันผลปีนี้คาด 5.1%

          ด้านนางสาวอรอนงค์ อุดมก้านตรง ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย (CIMBT) กล่าวว่า ธนาคารได้เริ่มขยับดอกเบี้ยเงินกู้ MRR ไปแล้วในช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากเป็นช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มสูงขึ้นด้วย ซึ่งการปรับขึ้นดอกเบี้ยเงินกู้นั้นจะกระทบในด้านการใช้ระยะเวลาการผ่อนยาวขึ้นของผู้กู้มากกว่า

          "ถ้าไม่ได้ขึ้นดอกเบี้ยกู้เกิน 1% ก็ไม่น่ากระทบ เพราะตามปกติธนาคารจะคำนวณดอกเบี้ยเผื่อไป 0.5-1% เผื่อดอกเบี้ยขึ้นลง เช่น กรณีโปรโมชั่นดอกเบี้ยถูกใน 3 ปีแรกนั้น ธนาคารก็ไม่ได้คิดค่างวดตามดอกเบี้ยที่ถูก แต่จะคิดดอกเบี้ยตามปกติ ทำให้ส่วนนั้นจะมีกันชนอยู่ แต่การขึ้นดอกเบี้ยจะกระทบเวลาผ่อนให้สั้นขึ้น หรือยาวลงมากกว่า" นางสาวอรอนงค์กล่าว