โดย... อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

          ตลาดที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นแนวราบหรือแนวสูงในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล แต่ละปีจะมีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดราวกว่า 1.13 แสนหน่วย โดยมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงประมาณกว่า 4-5 แสนล้านบาท ขณะที่บ้านสร้างเองทั่วประเทศมีปีละราว 5 หมื่นหลัง มูลค่ารวมปีละประมาณ 1.5 แสนล้านบาท

          สำหรับปี 2562 บรรดาผู้เชี่ยวชาญต่างออกมาวิเคราะห์ถึงแนวโน้มทิศทางตลาดอสังหาฯ ที่คาดว่ายังคงมีการเติบโตในลักษณะชะลอตัว ด้วยผลจากมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยของทางธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งจะบังคับใช้วันที่ 1 เม.ย. 2562 ทำให้ทั้งซัพพลายและดีมานด์ในตลาดเกิดการเปลี่ยนแปลง ทั้งนี้ยังไม่รวมนานาปัจจัยภายในประเทศ เช่น อัตราดอกเบี้ยขาขึ้น ราคาวัสดุที่มีแนวโน้มปรับขึ้นทำให้ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้น 3-5% เป็นต้น

          อย่างไรก็ดี ท่ามกลางปัจจัยลบก็ยังมีปัจจัยบวกที่จะเข้ามาสนับสนุนให้ตลาดอสังหาฯ รวมทั้งภาคการก่อสร้างเติบโตในปีหมู หลักๆ คงเป็นเรื่องของการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานโดยเฉพาะเมกะโปรเจกต์ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้า สนามบิน ท่าเรือ รวมทั้งถนนสายหลักและรองต่างๆ

          พร้อมกันนี้ยังมีโครงการบ้านล้านหลังที่จะเป็นตัวกระตุ้นให้เศรษฐกิจโดยรวมมีการขับเคลื่อน ขณะเดียวกันการเกิดขึ้นของโครงการขนาดใหญ่ทำให้ความต้องการใช้หรือการบริโภคทั้งเรื่องวัสดุก่อสร้างและแรงงานเพิ่มมากขึ้น คงปฏิเสธไม่ได้ว่า ปัจจัยเหล่านี้อาจส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ ในครึ่งหลังปี 2562 ดังนั้นผู้ประกอบการธุรกิจจึงมีการปรับตัวปรับกลยุทธ์เพื่อรับมือโดยมีข้อจำกัดที่ว่า ต้องไม่กระทบต่อขีดความสามารถด้านการแข่งขันในภาวะเศรษฐกิจโดยรวมยังเติบโตได้ไม่มากพอในทุกอุตสาหกรรม

          "ความต้องการใช้วัสดุก่อสร้างในปี 2562 มีมากขึ้นคาดว่าตลาดโดยรวมจะโตได้ราว 5-10% ขณะที่ราคาวัสดุมีการปรับขึ้นมาตั้งแต่ปีที่แล้วต่อเนื่องมาปีนี้ โดยผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะไม่ปรับราคาขาย แต่ยืนราคาในต้นทุนเดิมโดยไม่มีส่วนลดหรือทำโปรโมชั่นส่งเสริมการขายในช่วงครึ่งปีแรก ซึ่งตราเพชรก็ใช้กลยุทธ์นี้ควบคู่กับงานด้านการบริการ ส่วนครึ่งปีหลังคงต้องดูสถานะการณ์อีกครั้ง" สาธิต สุดบรรทัด ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ผลิตภัณฑ์ตราเพชร กล่าว

          ขณะที่ พชรกัณพงศ์ ธนเจริญพัทธ์ ประธานกรรมการ บริษัท ยู-ไพรด์ กล่าวว่า บริษัทได้ปรับโครงสร้างพร้อมกลยุทธ์ โดยเน้นเจาะกลุ่มตลาดกลางและเล็ก รวมทั้งนักลงทุนที่แตกไลน์ธุรกิจหันมาพัฒนาอสังหาฯ ทั้งเพื่อขายและเช่า แทนการแข่งขันกับรายใหญ่ในตลาด อีกทั้งด้วยศักยภาพของบริษัทที่ดำเนินธุรกิจก่อสร้างครบวงจรทั้งรับเหมาและตกแต่ง ทำให้ราคาถูกกว่าคู่แข่ง 10-15% ซึ่งเห็นว่าผู้ประกอบการรายเล็กยังมีโอกาสชิงส่วนแบ่งตลาดได้ หากเลือกทำตลาดที่เหมาะสมขณะที่ต้องมีโปรดักส์คุณภาพในราคาที่ผู้บริโภคเข้าถึงได้

          ด้านผู้ประกอบการรับสร้างบ้าน สิทธิพร สุวรรณสุต นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน ได้ประมาณการณ์ว่า ตลาดสร้างบ้านเองยังเติบโตใกล้เคียงกับปีก่อนที่มีมูลค่าตลาดทั่วประเทศอยู่ราว 1.4-1.5 แสนล้านบาท โดยนโยบายบ้านล้านหลังเป็นการสร้างโอกาสให้กับกลุ่มผู้ประกอบการรายย่อยและกลุ่มผู้รับสร้างบ้านน๊อคดาวน์ ทำให้ตลาดบ้านระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทเพิ่มมากขึ้น

          ทั้งนี้ ปัจจัยที่ต้องเผชิญก็คือ ปัญหาแรงงานฝีมือขาดแคลนและราคาวัสดุก่อสร้างโดยเฉพาะที่มีปูนซิเมนต์เป็นองค์ประกอบมีแนวโน้มปรับขึ้น ซึ่งการแข่งขันโดยการหั่นราคาอย่างที่ผ่านมาอาจเห็นภาพลดน้อยลงในตลาดระดับกลางและล่าง แต่จะเห็นการแข่งขันเรื่องของนวัตกรรมและโครงสร้างสำเร็จรูปในหลายรูปแบบมากขึ้นแทน

          อย่างไรก็ดี ตลาดที่อยู่อาศัยไม่ใช่การดำเนินงานโดยภาคเอกชนเท่านั้น แต่ยังมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยโดยภาครัฐอย่างการเคหะแห่งชาติ ซึ่งมีทั้งการพัฒนาโครงการเองและโครงการลงทุนร่วมกับภาคเอกชน โดยปีนี้มีเป้าหมายการขายโครงการที่อยู่อาศัยพร้อมขายกว่า 1.36 หมื่นหน่วย

          สำหรับตัวเลขต่างๆ สะท้อนให้เห็นว่า ทิศทางธุรกิจอสังหาฯ และก่อสร้างท่ามกลางปัจจัยลบ ยังมีแนวโน้มเติบโตแม้จะลดลง ด้วยผู้ประกอบการมีความระมัดระวังและมีการปรับตัวไปก่อนหน้านี้ ที่ต้องรับมือไม่ใช่เฉพาะแค่ผู้ประกอบการไทยเท่านั้น แต่ยังมีนักลงทุนต่างชาติที่เข้ามาในทุกรูปแบบ ขณะที่บิ๊กเนมในตลาดก็มีการขยายฐานไปสู่ภูมิภาค  เรียกว่าปีหมูปีนี้ยังมีความท้าทาย แต่ยังมีแสงสว่างไม่ใช่หมูเขี้ยวตันไปเสียทีเดียว