กานดาฯ เผยสถานการณ์ตลาดอสังหาฯเดือนแรกปี 62 ทรงๆ LTV ยังไม่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อและโอนที่อยู่อาศัย เชื่อ ผู้ประกอบการเร่งลูกค้ารับโอนก่อนมาตรการเริ่ม 1 เม.ย.นี้ เผยแบงก์เดินสายหารือแลกเปลี่ยนและทำความเข้าใจเกี่ยวกับมาตรการ ธปท. ระบุปัจจัยเสี่ยงที่อสังหาฯกังวล หลังเลือกตั้งจะสงบหรือวุ่นวาย เอกชนเห็นต่างอสังหาฯ ปี 62 ชะลอตัวหรือยังโตได้ บิ๊ก MQDC เชื่อ LTV-ซัปพลายล้นตลาดปัญหาใหญ่ ผู้ประกอบการ ด้านศูนย์วิจัยฯศุภาลัยชี้อัตราการขายบ้านปี 61 ยังดีเชื่อแรงขับเคลื่อนตลาดปี 62 ดีตาม ด้านเซ็นจูรี่ฯ ระบุตลาดจีนยังเติบโต เริ่มกระจายไปอยู่ฝั่งธนบุรีมากขึ้น "พลัสฯ" ชี้ ตลาด รีเซลซื้อขายคึกคักก่อน LTV บังคับใช้

          นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นปี 62 ยังทรงตัวจากปีก่อนหน้า เนื่องจากผู้บริโภคไม่ได้ตื่นตัวกับมาตรการ ลดวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัยหรือ LTV (Loan to Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)อย่างที่กังวล ซึ่งส่วนหนึ่งผู้บริโภคยังไม่รับทราบเกี่ยวกับรายละเอียดในตัวมาตรการ และยังไม่มีผลบังคับใช้ แต่เชื่อว่า หลังมาตรการมีผลบังคับในวันที่ 1 เมษายน 2562 เชื่อว่าผู้บริโภคจะรับรู้และเข้าใจผล กระทบจากมาตรการดังกล่าวมากขึ้น 
          "ในช่วงเดือนแรกของปีนี้ ไม่สามารถประเมินผลกระทบจากมาตรการ LTV ได้ เพราะผู้บริโภคเองก็ยังไม่ได้เร่งตัดสินใจซื้อหรือเร่งจองซื้อ เร่งโอนที่อยู่อาศัยเพื่อให้หลุดเกณฑ์ที่มาตรการดังกล่าวบังคับไว้"

          อย่างไรก็ตาม ในขณะนี้สถาบันการเงินต่างๆ เริ่มเดินสายพบปะกับผู้ประกอบการอสังหาฯ เพื่อแลก เปลี่ยนความเห็นและทำความเข้าใจเกี่ยวกับมาตรการ LTV และโดยส่วนตัวยังเชื่อว่าในไตรมาสแรกของปี 62 นี้ ผู้ประกอบการที่มียอดขายรอโอน จะเร่งโอนที่อยู่อาศัยให้ลูกค้าก่อนให้แล้วเสร็จก่อนวันที่ 29 มี.ค.นี้

          "ในช่วงเดือนแรกของปีนี้ บริษัทมียอดขายและยอดโอนที่เติบโตเพิ่มจากช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมาเพียงเล็กน้อย ซึ่งไม่สามารถสะท้อนให้เห็นภาพที่ชัดเจนเกี่ยวกับผลกระทบจากมาตรการ LTV แต่ต้องประเมินหลังแบงก์ชาติบังคับใช้"

          อสังหาฯยังชะลอลงทุน รอดูหลังเลือกตั้ง

          นายอิสระกล่าวว่า แม้ว่าผลกระทบจากมาตรการ LTV ในช่วงเดือนแรกของปีนี้จะยังไม่ชัดเจน แต่เชื่อว่าผู้ประกอบการอสังหาฯทุกรายยังคงระมัดระวังตัวในการลงทุนเปิดโครงการใหม่มากกว่า ปีที่ผ่านมา โดยมีปัจจัยกังวลต่อเหตุการณ์ทางการเมืองหลังการเลือกตั้ง (เลือกตั้ง 24 มี.ค.) ซึ่งหากไม่เกิดปัญหาด้านความสงบขึ้น เชื่อว่าจะส่งผลในด้านดีต่อตลาดอสังหาฯอย่างแน่นอน แต่หากกลับกันผลกระทบในด้านลบจะเข้ามาแทนทันที

          "ในส่วนของกานดาฯ ณ ปัจจุบัน ชะลอแผนการพัฒนาโครงการใหม่ เพื่อรอตัดสินใจอีกครั้งในช่วงหลังเลือกตั้ง ส่วนโครงการที่มีการพัฒนาดำเนินการไปแล้ว เช่น มีการลงทุนพัฒนาโครงการสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค ก็จะเดินหน้าตามแผนเปิดโครงการ ทั้งนี้ มองว่า บริษัทเอกชนรายอื่น ที่ได้ประกาศแผนลงทุนพัฒนาโครงการใหม่ไปแล้วนั้น ก็จะเปิดตามที่ระบุไว้ แต่อาจไม่ครบตามจำนวนที่ประกาศออกไป"

          MQDC ระบุปีนี้เหนื่อย คอนโดฯล้น

          นายวิศิษฐ์ มาลัยศิริรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด หรือ MQDC กล่าวว่า มาตรการ LTV จะทำให้กลุ่มผู้ซื้อนักลงทุนหายไปจากตลาด รวมถึงผู้ที่ซื้อบ้านหลังที่สอง อย่างไรก็ตาม ยังไม่สามารถยืนยันได้ว่ามาตรการ LTV จะส่งผลต่อตลาดมากน้อยเพียงใด จะต้องสรุปผลอีกครั้งหลังมาตรการนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 62

          นอกจากนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมยังประสบปัญหาซัปพลายคงเหลือในตลาดจำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคา 2.5-3 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องระมัดระวังในการลงทุน ในส่วนของ MQDC ยังคงดำเนินงานตามแผนที่ได้วางเอาไว้ นอกจากนี้ ยังอยู่ระหว่างจัดทำแผนการลงทุนในปี 62 โดยในเดือนมีนาคมนี้ บริษัทมีแผนเปิดขายคอนโดมิเนียมโครงการวิสซ์ดอม คอนเนค สุขุมวิท อาคาร B ในเดือนมีนาคมนี้ ซึ่งเป็นโครงการคอนโด มิเนียมภายในโครงการ วิสซ์ดอม 101 โดยในส่วนของอาคาร A และโครงการวิสซ์ดอม เอสเซ้น สุขุมวิท ปัจจุบันได้ปิดการขายไปแล้วและอยู่ระหว่างส่งมอบ

          "ภาพรวมตลาดอสังหาฯในปีนี้ ก็จะเหนื่อยหน่อย เพราะมีปัจจัยลบหลายตัว โดยเฉพาะมาตรการ LTV ที่จะทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยได้รับผลกระทบ นอกจากนี้จำนวนซัปพลายของคอนโดฯเหลือขายในตลาดยังมีจำนวนมาก โดยเฉพาะระดับราคา 2 แสนปลายๆไปจนถึง 3 แสนบาท/ตร.ม." นายวิสิษฐ์ กล่าว

          ศุภาลัยฯสวนกระแสยันอสังหาฯปี 62 ไม่ชะลอตัว

          นางสาวสินี สุวรรณกาศ เจ้าหน้าที่อาวุโส ศูนย์วิจัยบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ศูนย์วิจัยฯได้วิเคราะห์สถานการณ์การขายโครงการที่อยู่อาศัยที่ยังเปิดขายอยู่ในปัจจุบัน ของปี 2561 พบว่า ตลาดคอนโดมิเนียม ปี 2557 เป็น ปีที่ขายได้สูงสุด ปี 2559-2561 ชะลอลงบ้าง แต่ยังถือว่าขายดีเท่าๆ กันทั้ง 3 ปี สำหรับทำเลที่ขายดีของปี 2561 คือ  รัชดาภิเษก-ลาดพร้าว และตะวันออก ทั้ง 2 ทำเลยังคงขายดีใกล้เคียงกับปีที่แล้ว ส่วนทำเลใจกลางเมืองชะลอลงบ้าง แต่ในทำเลย่อยอย่างทำเลพหลโยธิน ขายดีกว่าเดิม

          สำหรับโครงการบ้านเดี่ยว อัตราการขายบ้านเดี่ยวโดยทั่วไปอยู่ที่ 2% ต่อเดือน ซึ่งถือว่าเป็นปกติมา 4-5 ปีแล้ว ส่วนสภาวะทั่วไปยังไม่เปลี่ยนแปลงหรือการขายยังไม่รวดเร็วคล้ายๆเดิม

          บ้านแฝด อัตราการขายโดยทั่วไป ประมาณ 2.5% ต่อเดือน ปี 2558-2561 ถือว่าขายดีเท่าๆ กัน ส่วนแนวโน้มบ้านแฝดที่ขายดีมากขึ้นอยู่ในทำเลพหลโยธิน, รัชดา-ลาดพร้าว, บางนา-สมุทรปราการ โดยเฉพาะทำเลศรีนครินทร์ และพระรามที่ ๒-เพชรเกษม คือ ทำเลที่มีแนวโน้มดีขึ้น เนื่องจากราคาที่ดินในทำเลเหล่านี้แพงจนไม่สามารถทำบ้านเดี่ยวได้ ทาวน์โฮม อัตราการขายโดยทั่วไปอยู่ที่ 3% ต่อเดือน โดยสภาวะการขายของปี 2561 ถือได้ว่าเท่าๆ กับปี 2558-2560 ดังนั้น จึงอาจสรุปได้ว่า สภาวะการขายที่อยู่อาศัยยังคงมีแรงขับเคลื่อนเท่าเดิมต่อไปในปี 2562

          สัดส่วนนักลงทุนจากจีนยังไม่ต่ำกว่า80%

          นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่าในมุมมองของ เซ็นจูรี่ 21 ในฐานะผู้ให้บริการทางด้านอสังหาริมทรัพย์ทั้งในประเทศไทยและภาคพื้นเอเชีย-แปซิฟิก ด้วยบริการที่ครบวงจร ระบุ ในช่วงปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ได้มีการเปิดตัวโครงการแนวสูงจำนวนมาก จนทำให้ปริมาณห้องชุดเปิดใหม่สะสมสูงถึง 45,899 หน่วย (ไตรมาส 3 ปี 2561) ทำให้ผู้พัฒนาโครงการหลายเจ้า หัน มามองตลาดแนวราบมากขึ้น เพื่อกระจายความ เสี่ยง ส่งผลให้ทำเลที่ดินบริเวณรอบกรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นที่น่าจับตามอง เช่น พระรามที่ ๒ บางนา ราชพฤกษ์-พระรามที่ ๕ เกษตร-นวมินทร์ รามอินทรา-ศรีนครินทร์ รังสิต รวมทั้งโครงการใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นจะเป็นโครงการที่มี Concept ที่เป็น mix used และมีความจำเพาะกับกลุ่มผู้สูงอายุมากขึ้น อีกทั้งยังมีการระดมเงินทุนจากต่างชาติเข้ามาเช่น จีน ญี่ปุ่น ฮ่องกง ฯลฯ

          อย่างไรก็ตาม มองว่า ปัจจุบันอสังหาฯในประเทศไทย ยังคงเป็นเป้าหมายการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติ โดยพอร์ตลูกค้าต่างชาติของ เซ็นจูรี่ 21 ยังคงเป็นนักลงทุนชาวจีน ทั้งนี้ ในปัจจุบัน ประเทศ ไทยอยู่อันดับ 6 ของประเทศที่มีนักลงทุนชาวจีนเข้าไปลงทุนมากที่สุด รองจาก สหรัฐฯ, ออสเตรเลีย, แคนาดา, สหราชอาณาจักร และนิวซีแลนด์ ประเทศ ไทยจึงถือเป็นประเทศอันดับหนึ่งในอาเซียนที่นักลงทุนชาวจีนเข้ามาลงทุนสูงสุด

          "จากครึ่งหลังปี 2561 การซื้อขายอสังหาฯไทยให้แก่ลูกค้าชาวจีน มีแนวโน้มลดลงจาก 2 ปีที่ผ่านมากว่า 10-20% ซึ่งส่วนหนึ่งมีความเกี่ยวเนื่องจากเหตุการณ์การท่องเที่ยวที่กระทบกับนักท่องเที่ยวจีน รวมถึงสภาพทางด้านเศรษฐกิจที่ทำให้ยอดการซื้อขายอสังหาฯจากลูกค้าจีนชะลอตัวลง"

          แต่กระนั้น ทางบริษัทกลับพบว่า มีความต้องการจากลูกค้าชาวจีนอย่างต่อเนื่อง แม้จะไม่หวือหวา โดยปี 2560 พบว่าลูกค้าที่เป็นชาวจีนแผ่นดินใหญ่ และฮ่องกง ได้เข้ามาลงทุนในประเทศไทยคิดเป็น 85% โดยเฉลี่ยและในปี 2561 ในระยะ 10 เดือน ที่ผ่านมา พบว่าการลงทุนยังคงไม่ต่ำกว่า 80% โดยเฉลี่ย อย่างไรก็ตามมองว่าสถานการณ์นี้จะเป็นเพียงระยะสั้น ซึ่งภาครัฐกำลังดูแลนักท่องเที่ยวอย่าง ต่อเนื่อง

          ลูกค้าจีนเริ่มกระจายไปอยู่ฝั่งธนบุรีมากขึ้น

          ลูกค้าต่างชาติที่เป็นชาวจีนนั้น พบว่า ส่วนใหญ่ 51.8% เป็นการซื้อเพื่อลงทุนอัตราผลตอบแทน(Yield) จะอยู่ที่ประมาณ 5-8% และลูกค้าจีนส่วนใหญ่ถือยาว และยังไม่ได้มีการขายเปลี่ยนมือ โดยอสังหาฯไทยเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน ศักยภาพใกล้เคียงเช่น ประเทศจีน สิงคโปร์ ฮ่องกง มี Yield อยู่ที่ 2.7% อสังหาฯในไทยจึงมีความน่าสนใจในแง่การลงทุนมาก สำหรับรูปแบบห้องที่นักลงทุนชาวจีนนิยมนั้น จะนิยมขนาด 1 ห้องนอน โดยที่ราคาต่อยูนิตไม่เกิน 3-7 ล้าน

          ในปี 2561 นี้ยอดซื้อของลูกค้าจีนได้กระจายออกไปยังโซน จรัญสนิทวงศ์ วุฒากาศ เจริญนครมากขึ้น และปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจซื้อของนักลงทุนชาวจีน ไม่เพียงเรื่องของทำเลเท่านั้น แต่ยังมีปัจจัยด้านราคาที่สมเหตุสมผล ต้องเป็นโครงการที่ก่อสร้างได้มาตรฐาน และราคาสมเหตุสมผล

          คาดโครงการรีเซลซื้อขายคึกคักก่อน LTV บังคับใช้

          นายอนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตศูนย์กลางธุรกิจและโซนใกล้เคียงที่เป็นทำเลแนวรถไฟฟ้า ยังคงเป็นทำเลที่ได้รับความนิยม จากการเก็บข้อมูลย้อนหลัง 4 ปี (ปี 2558 - 2561) พบว่า ทำเลสุขุมวิท มีอุปสงค์เติบโตเฉลี่ยกว่า 50% ขณะที่อุปทานเติบโตเพียง 30% ขณะที่โซนพญาไท-ราชเทวี อุปสงค์เติบโตเฉลี่ยกว่า 570% อุปทานเติบโต 240% เนื่องจากมีจำนวนโครงการไม่มากและบางปีไม่มีการเสนอขายใหม่ ด้านโซนเพลินจิต-ชิดลม อุปสงค์เติบโตเฉลี่ย 80% อุปทานเติบโต 20% จากตัวเลขดังกล่าวสะท้อนว่าอุปสงค์เติบโตแซงหน้าอุปทานค่อนข้างมาก

          ปัจจัยหลักมาจากพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในและโซน CBD ในปัจจุบันเริ่มมีพื้นที่สำหรับพัฒนาโครง การใหม่อย่างจำกัด ดังนั้น คอนโดมิเนียมจากโครงการ ที่สร้างเสร็จแล้วและถูกนำกลับมาขายใหม่ (รีเซล) จึงน่าจับตามอง โดยโครงการในเขตพญาไท อโศก และสุขุมวิท ราคาโครงการใหม่สูงกว่าราคาโครงการรีเซลเกือบ 10% อีกทั้งด้วยข้อจำกัดของพื้นที่ ทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ๆ เริ่มลดลง ส่งผลให้ระดับราคารีเซลยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งทั้งสองตลาด ราคาจะมีความแตกต่างน้อยกว่าพื้นที่รอบนอก