เคาะประตูเจ้าของที่ดินร่วมทุนคอนโดโลว์ไรส์ทั่วกรุง

          ธุรกิจร่วมทุนไทย-ญี่ปุ่น "ชินวะ เรียล เอสเตท ไทยแลนด์" กางแผนรุกตลาดที่อยู่อาศัยเมืองไทย ทำครบเครื่องทั้งโครงการสร้างเพื่อขาย รุกรบทุกตลาดตั้งแต่คอนโดฯไฮไรส์-โลว์ไรส์-ทาวน์เฮาส์หรู ปี 2562 เล็งผุดห้องชุดโลว์ไรส์ ทำเลรถไฟฟ้าสายใหม่ห่างสถานีไม่เกิน 500 เมตร เน้นจุดขายเทคโนโลยีรูเนะสุ "กลับพื้นเป็นคาน-กลับคานเป็นพื้น" เพิ่มพื้นที่ใช้สอย 25-40% เป็นโครงการต้นแบบชักชวนเจ้าของที่ดินร่วมลงทุน พร้อมชูคอนเซ็ปต์โอซากาโมเดล "SSS service" ผนึก 40 เอเย่นต์ดึงผู้เช่าญี่ปุ่นหันมาเช่าคอนโดฯทดแทนการเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ปั้นพอร์ตรายได้ระยะยาวรายได้เพื่อขาย 80% รายได้การเช่า 20%

          นายโทโมยาสุ ยามาเบะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ชินวะ เรียลเอสเตท (ไทยแลนด์) จำกัด เปิดเผยว่า ชินวะฯมีแผนรุกการลงทุนพัฒนาโครงการในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง โดยไทยได้รับความสำคัญให้เป็นฮับการลงทุนในระดับภูมิภาคอาเซียน มีแผนลงทุนเฉลี่ยปีละ 3,000-5,000 ล้านบาท

          เปิดพอร์ตรายได้ 3 ปี

          ล่าสุด ชินวะฯมีแผนลงทุน 3 ปี (2561-2563) แบ่งเป็นปี 2561 เปิดขายคอนโดมิเนียม 160 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,200 ล้านบาท,  ปี 2562 เปิดเพิ่ม 400 ยูนิต มูลค่าโครงการรวม 3,000 ล้านบาท และปี 2563 พัฒนาโครงการเพิ่มเป็น 600 ยูนิต มูลค่าโครงการ 5,000 ล้านบาท

          ไฮไลต์คือในปี 2562 บริษัทเตรียมลงทุนไพลอตโปรเจ็กต์เป็นคอนโดฯ โลว์ไรส์ ไซซ์ไม่เล็กไม่ใหญ่ มูลค่าโครงการ 200 ล้านบาท ซึ่งจะเป็นโมเดลต้นแบบในการลงทุนในอนาคต และในปี 2563 เป็นครั้งแรกที่บริษัทเริ่มเข้าไปชิมลางลงทุนโครงการแนวราบ ตามแผนที่วางไว้เป็นโครงการทาวน์เฮาส์ทำเลใจกลางเมือง

          นั่นหมายความว่าพอร์ตลงทุนของบริษัทภายในปี 2563 มีการเกลี่ยการลงทุนและสร้างรายได้จาก 4 ส่วนหลัก ได้แก่ คอนโดฯไฮไรส์ 30%, คอนโดฯ โลว์ไรส์ (สูงไม่เกิน 8 ชั้น) 40%, ทาวน์เฮาส์ 20% และรายได้จากการบริหารจัดการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ 10%

          ลุ้นหลังเลือกตั้ง ศก.นิ่ง

          สำหรับการเลือกตั้งทั่วไปในประเทศไทย นายยามาเบะกล่าวว่า เมื่อเปรียบเทียบกับประเทศเพื่อนบ้านจะเห็นว่าบรรยากาศการลงทุนในประเทศไทยต้องบอกว่าการเลือกตั้งไม่ใช่ประเด็นที่คนญี่ปุ่นจะเข้ามาลงทุนหรือไม่ลงทุนในเมืองไทย

          ทั้งนี้ คนญี่ปุ่นไม่ได้รับรู้เกี่ยวกับการเลือกตั้งในเมืองไทย อย่างมากก็ทราบเพียงเคยมีการออกมาชุมนุมทางการเมือง โดยคนญี่ปุ่นอยู่กับประเทศไทยมานาน ไม่ได้รู้สึกว่าเมืองไทยมีอันตราย คนที่รู้เรื่องราวประเทศไทยเยอะหน่อยเป็นคนญี่ปุ่นอาศัยในเมืองไทย

          "แต่สำหรับมุมมองคนญี่ปุ่น การเกิดรัฐประหารเป็นเรื่องทางลบ หากกลับมา เป็นประชาธิปไตยย่อมเป็นเรื่องที่ดีกว่า และคนญี่ปุ่นในไทยมองว่าหลังจาก เลือกตั้งแล้วน่าจะมีภาวะนิ่งมากกว่า ในทางด้านเศรษฐกิจ"

          ปีหน้าชิมลางทาวน์เฮาส์หรู

          นายวิชัย จุฬาโอฬารกุล กรรมการบริหาร ชินวะ เรียลเอสเตท (ไทยแลนด์) กล่าวเพิ่มเติมว่า ปีนี้ตั้งเป้ารายได้ 3,000 ล้านบาท มาจากคอนโดมิเนียมทั้งหมด ส่วนในปี 2563 เป้ารายได้ 5,000 ล้านบาท โดยเริ่มมีการลงทุนทาวน์เฮาส์เป็นครั้งแรก

          "ทาวน์เฮาส์มีหลายราคาขึ้นกับต้นทุนที่ดิน มีทั้งราคาเริ่มต้น 10 ล้านบาท และต่ำกว่า 10 ล้าน"

          แผนธุรกิจคาดว่าปีนี้รับรู้รายได้ 600 กว่าล้านบาท มาจากการลงทุน 2 คอนโดฯใหม่ แบ่งเป็นแบรนด์ REN สุขุมวิท 39 ซึ่งร่วมทุนกับกลุ่มพรีบิลท์ (รับเหมาสร้างอาคารรายใหญ่)

          อย่างไรก็ตาม คอนโดฯแบรนด์ REN สุขุมวิท 39 เดิมวางแผนเปิดการขายเดือนกุมภาพันธ์นี้ แต่เนื่องจากกำลังจะมีการเลือกตั้งทั่วไปจึงเลื่อนการเปิดขายออกไปก่อน ราคาเริ่มต้น 2 แสนบาท/ตารางเมตรขึ้นไป ความคืบหน้าสำนักงานใกล้เสร็จแล้วอยู่บริเวณซอยพร้อมใจ

          กับอีกโครงการที่ยังเปิดเผยรายละเอียดไม่ได้ในตอนนี้ ทำเลอยู่สถานีสวนหลวง ร.9 รัศมีไม่เกิน 300-500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ทำเลถนนศรีนครินทร์ บนที่ดินเกือบ 1 ไร่ เบื้องต้นออกแบบเป็นห้องชุดโลว์ไรส์ สูง 7-8 ชั้น ขนาดไม่เกิน 100 ยูนิต พื้นที่รวม 4,000 ตารางเมตร มูลค่าโครงการ 200 ล้านบาท ตามแผนเปิดพรีเซลไตรมาส 3/62

          โดยคอนโดฯโลว์ไรส์ เป็นโมเดลธุรกิจเพื่อทดลองตลาด มีจุดขายดีไซน์นวัตกรรม "รูเนะสุ" กลับคานเป็นพื้น-กลับพื้นเป็นคาน เพิ่มพื้นที่ใช้สอยที่เป็นช่องเก็บของได้อีก 25-40% หากประสบความสำเร็จชินวะฯวางแผนใช้เป็นตัวบุกการลงทุนและกระจายทำเลครอบคลุมแหล่งชุมชนทั่วกรุงเทพฯ

          สนลงทุน "เขียว-น้ำเงิน-ส้ม"

          นายวิชัยอัพเดตโครงการของชินวะฯด้วยว่า ปี 2560 เปิดขายรูเนะสุ ทองหล่อ 5 จำนวน 160 ห้อง ความคืบหน้าการก่อสร้างคาดว่าสร้างเสร็จและเริ่มโอนให้ลูกค้าได้ภายในเดือนสิงหาคม 2562 นี้ ใช้เวลาก่อสร้างปีเศษ ๆ เนื่องจากขั้นตอน สร้างฐานรากชั้นใต้ดินใช้เวลานานกว่าที่คาด ส่วนคอนโดฯเรน สุขุมวิท 39 ปัจจุบันอยู่ระหว่างการขออนุมัติรายงานสิ่งแวดล้อม (EIA)

          รายละเอียดโครงการเรนฯออกแบบเป็นคอนโดฯไฮไรส์ ในรูปแบบร่วมทุน (JV-joint venture) ระหว่าผู้ถือหุ้น 3 กลุ่มหลัก ได้แก่ บริษัท พรีบิลท์ จำกัด (มหาชน) สัดส่วน 49% บริษัทชินวะ เรียลเอสเตท (ไทยแลนด์) 26% และกลุ่ม Pressance Corporation จากญี่ปุ่น 25% มูลค่าโครงการ 2,600 ล้านบาท เป็น คอนโดฯโลว์ไรส์ 7 ชั้น 2 อาคาร รวม 298 ยูนิต บนที่ดิน 2 ไร่ 2 งาน 88 ตารางวา ทำเลสุขุมวิท 39 หรือซอยพร้อมมิตร ออกแบบเป็นห้องชุด 1-2 ห้องนอน พื้นที่ใช้สอย 30-60 ตารางเมตร โดยเพิ่มพื้นที่ใช้สอย 12-18 ตารางเมตร จากนวัตกรรมรูเนะสุ

          แผนลงทุนในอนาคต บริษัทสนใจพัฒนาโครงการตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง เพราะเป็นทำเลเปิดหน้าดินที่เพิ่มศักยภาพการลงทุนให้กับพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก โดยให้ความสนใจและศึกษาความเป็นไปได้แทบทุกสายทาง อาทิ สายสีเขียว ช่วงระหว่างทำเลอ่อนนุช-ซอยอารีย์, สายสีน้ำเงิน ช่วงระหว่างลุมพินีหัวลำโพง-อิสรภาพ, สายสีส้ม ช่วงทำเลศรีนครินทร์ เป็นต้น

          ปั้นโมเดล M&A คอนโดฯชุมชน

          นายวิชัยกล่าวว่า คอนโดฯโลว์ไรส์ นวัตกรรมรูเนะสุ บริษัทลงทุนพัฒนาโครงการเพื่อทดลองตลาด และจะเป็นโมเดลสาธิตเพื่อเชิญชวนผู้สนใจร่วมลงทุนกับบริษัท โดยเฉพาะเจ้าของที่ดิน โดยทำเลที่ต้องการขนาดที่ดินไม่เกิน 1 ไร่ ห่างสถานีรถไฟฟ้าไม่เกิน 500 เมตร มีชุมชนพักอาศัยอยู่พอสมควร

          รูปแบบการร่วมทุนในอนาคต ใช้โมเดล M&A มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาทขึ้นไป โดยนำฟังก์ชั่นสไตล์ญี่ปุ่นมาปรับใช้ เช่น เปิดประตูแล้วเจอห้องนั่งเล่นถือว่าไม่ลงตัว ในขณะที่ห้องนั่งเล่นนำมาไว้ใกล้หน้าต่าง, ระบบห้องน้ำ, กระเบื้องดูดกลิ่น ฯลฯ

          "เรามีโครงการ maximize value มีที่ดินเปล่าไม่รู้จะทำอะไร มาบอกเราทำให้ตั้งแต่ออกแบบ-สร้าง-ขาย-จัดหาแหล่งเงินทุน-ปล่อยเช่า อยากนำรูปแบบนี้มาใช้ในเมืองไทยด้วย สำหรับเจ้าของที่ดิน เปรียบเทียบการขายที่ดินกับการ นำมาทำ maximize value แล้วรายได้เพิ่มขึ้น 20% ในกรณี worse case ถ้าขายไม่ออกต้องปรับเป็นปล่อยเช่า เป็นการลงทุนร่วมกัน"

          สำหรับการทำดีล M&A ชินวะฯ ไทยแลนด์ ต้องรอบริษัทแม่จากเมืองโอซากา ประเทศญี่ปุ่น เป็นผู้กำหนดคุณสมบัติ (เช็กลิสต์) ผู้ร่วมทุน เพราะต้องการให้ ผู้บริโภคคนไทยได้สัมผัสเทคโนโลยีรูเนะสุ และถ้าเป็นไปได้บริษัทสนใจลงทุนพัฒนาโครงการที่สามารถขายได้ต่ำกว่า 1 แสนบาท/ตารางเมตร แต่ถ้าต้นทุนที่ดินแพงก็จำเป็นต้องขายในราคาแสนบาท/ตารางเมตร

          "SSS" ดึงญี่ปุ่นเช่าคอนโดฯ

          สำหรับการเริ่มส่งมอบห้องชุดห้องแรก ในโครงการรูเนะสุ ทองหล่อ 5 ในช่วงไตรมาส 3/62 นั้น นายวิชัยกล่าวว่า ชินวะฯเตรียมกระตุ้นการเร่งโอนภายใต้ กลยุทธ์ทริปเปิลเอส เซอร์วิส "SSS service" เป็นระบบบริหารงานขาย หลังโอน โดยมอบเป็นเอกสิทธิ์ในการ หาผู้เช่าคอนโดฯที่เป็นลูกค้าญี่ปุ่น ทำงานในเมืองไทย หรือกลุ่ม expat ในรูปแบบ life time free หรือบริการฟรีตลอดชีพ ลดขั้นตอนช่วยเอเย่นต์กับนักลงทุน

          ทั้งนี้ กลยุทธ์ SSS service เป็นโมเดลธุรกิจในการขายโนว์ฮาวจัดหา ผู้เช่าชาวญี่ปุ่น ซึ่งเป็นกลยุทธ์การลงทุนในตลาดภูมิภาคด้วย เป้าหมายระยะกลางและระยะยาวมีสัดส่วนรายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัย 80% รายได้จากพอร์ตบริหารการเช่า 20% รูปแบบทำ 4 ด้าน แบบวันสต็อปเซอร์วิส คือ 1.หาผู้เช่าญี่ปุ่น 2.บริหารจัดการห้องเช่า 3.ดูแล-อำนวยความสะดวกการเช่าทุกอย่าง 4.พนักงานพูดภาษาญี่ปุ่น เพื่อสื่อสารตรงกับผู้เช่า

          "พฤติกรรมการเช่าลูกค้าญี่ปุ่นที่ อยู่ในเมืองไทย ไม่ติดต่อตรงกับเจ้าของห้องแต่ติดต่อตรงกับเอเย่นต์ เวลาแอร์ดับ น้ำรั่ว ปัญหาที่เกิดในห้องเช่าต้องติดต่อ 3 คน คือ ผู้เช่า-เอเย่นต์เจ้าของห้อง ทุกอย่างมาลงที่เอเย่นต์ ทำให้มีปัญหามากในการนำคอนโดฯ มาปล่อยเช่า ในขณะที่ลูกค้าญี่ปุ่นต้องการความสะดวกสบาย ส่วนใหญ่จึงมองหาการเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มากกว่า เพราะเป็นการเช่า+บริการ ไม่ใช่การเช่าห้องเปล่า"

          ชินวะฯมองเป็นโอกาสในการลงทุน โดยนำ SSS service เข้ามารองรับหรือเป็นคนกลาง โดยมีการติดต่อ 40 เอเย่นต์ญี่ปุ่นในกรุงเทพฯ นำเสนอบริการใหม่ เพื่อสร้างโอกาสในการนำห้องชุดมาปล่อยเช่า ทดแทนการเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แบบเดิม

          "รูปแบบคือเจ้าของห้องได้รับ ค่าเช่าเท่าเดิม สมมุติเดือนละ 3 หมื่นบาท โมเดล SSS จะนำมาปล่อยเช่าต่อโดยบวกค่าบริการทำให้อัพราคา เป็น 3.5 หมื่นบาท ส่วนต่าง 5 พันบาท เป็นรายได้ของชินวะฯ ในขณะที่ราคา ค่าเช่าห้องชุดสู้กับเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ได้" นายวิชัยกล่าว