อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

          พฤติกรรมผู้บริโภคบนโลกโซเชียล ถือว่าเป็นอีกข้อมูลสำคัญที่สะท้อนถึงความต้องการซื้อสินค้าและบริการ รวมถึงสินทรัพย์อย่างอสังหาริมทรัพย์ทั้งประเภทอาคารสูงและแนวราบ โดยทั้งนี้พบว่ากว่า 30% มีการซื้อจริงและกว่า 50% ซื้อตามหรือใกล้เคียงกับที่ได้สอบถามไว้

          กมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยว่า จากฐานข้อมูลในปี 2561 ที่มียอดเข้าชมกว่า 114 ล้านเพจวิว โดย 44% ของผู้ใช้งานเป็นผู้บริโภคกลุ่มมิลเลนเนียล คือ อายุระหว่าง 25-34 ปี ตามมาด้วยกลุ่มเจเนอเรชั่นเอ็กซ์ 26% และกลุ่มเบบี้บูมเมอร์ 12% โดยผู้บริโภคส่วนใหญ่เข้าชมผ่านสมาร์ทโฟนมากที่สุด รองลงมาเป็นเดสก์ท็อปและแท็บเล็ต ซึ่งประเภทคอนเทนต์ที่ได้รับความนิยมมากที่สุด ได้แก่ หน้าประกาศขาย ตามมาด้วย คู่มือซื้อ-ขาย และ เซ็กชั่นที่ให้ข้อมูลเชิงลึกด้านทำเล

          สำหรับข้อมูลทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงพฤติกรรมของผู้บริโภคในยุคปัจจุบันที่ให้ความสำคัญกับการเข้าถึงข้อมูลที่นอกจากจะต้องมีความครบถ้วนแล้ว ดีไซน์ต้องมีความทันสมัย ใช้งานง่าย และที่สำคัญจะต้องรับกับการนำเสนอผ่านสมาร์ทโฟน ขณะเดียวกันแม้จะมีโครงการในใจ แต่ผู้บริโภคยังคงต้องการข้อมูลอื่นมาประกอบเพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อขาย

          ในส่วนประเภทอสังหาฯ ที่ได้รับความสนใจสูงสุด ได้แก่ คอนโดมิเนียมคิดเป็น 12% ซึ่งผู้บริโภคกลุ่มมิลเลนเนียล มีความต้องการซื้อในระดับ 1-4 ล้านบาท นอกจากนี้ 3 ทำเล ที่ได้รับความนิยมในการสืบค้น ได้แก่ 1.กรุงเทพฯ 2.นนทบุรี 3.เชียงใหม่ ส่วนเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอสอ่อนนุชมาเป็นอันดับ 1

          กมลภัทร กล่าวถึงเทรนด์อสังหาฯ ปี 2562 ว่า ภาคอสังหาฯ ฝั่งกลุ่ม นักพัฒนาจะนำเทคโนโลยีและนวัตกรรมมาใช้ในการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการมากขึ้น เพื่อเพิ่มแรงจูงใจ ให้กับกลุ่มมิลเลนเนียลที่เริ่มมองหาที่อยู่อาศัย นอกจากนี้กลุ่มผู้สูงอายุก็ยังเป็นกลุ่ม ที่นักพัฒนา เริ่มให้ความสำคัญ และพัฒนาอสังหาฯ เพื่อตอบโจทย์ที่อยู่อาศัยวัยเกษียณเพิ่มมากขึ้น

          ทั้งนี้ ทำเลที่ยังคงได้รับความนิยม ได้แก่ จตุจักร พญาไท สวนหลวง ป้อมปราบศัตรูพ่าย และบางแค โดยโครงการรูปแบบมิกซ์ยูส ยังเป็นประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่กลุ่มนักพัฒนาให้ความสนใจ โดยเฉพาะพื้นที่ใจกลางเมือง เนื่องจากราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น และเป็นการสร้างรายได้ที่มั่นคงในระยะยาวให้กับกลุ่มนักพัฒนา

          อย่างไรก็ดี ในแง่ของซัพพลาย ในพื้นที่ที่ได้รับนิยม เช่น จตุจักร ที่ปัจจุบันกำลังมีการพัฒนาเมกะโปรเจกต์ต่างๆ เกิดขึ้นอย่างมากมาย โดยเฉพาะในเรื่องของแผนพัฒนาพื้นที่รอบสถานีกลางบางซื่อส่งผลให้ทำเลจตุจักรที่ มีความโดดเด่น

          นอกจากนั้น พบว่า มี 2 โซนที่โครงการคอนโดได้ปักหมุดพัฒนาคือ บริเวณสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสหมอชิต แต่เนื่องด้วยบริเวณที่ดินส่วนใหญ่เป็นสวนสาธารณะและที่ดินเป็นของหน่วยงานภาครัฐทำให้คอนโดเกิดใหม่น้อยมาก ดังนั้น ราคาคอนโดที่มีอยู่จึงมากกว่า 1.5 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) และส่วนใหญ่เป็นโครงการระดับพรีเมียมที่พัฒนาขึ้นเพื่อตอบโจทย์เรียลดีมานด์ไปถึงนักลงทุน โดยจะมีราคาเริ่มต้นราว 3.5-4 ล้านบาท สำหรับห้องชุดขนาด 25-30 ตร.ม. และมีราคาค่าเช่าอยู่ที่ราว 1.5 หมื่นบาท/เดือนขึ้นไป

          ขณะที่อีกโซน คือ ห้าแยกลาดพร้าวแยกรัชโยธิน ซึ่งเป็นพื้นที่เศรษฐกิจ ขนาดใหญ่ของเขตจตุจักรที่รวบรวมอาคารสำนักงาน สถานที่ราชการ และแลนด์มาร์คห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่เอาไว้ด้วยกัน ทำให้คอนโดบริเวณนี้ มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่กว่า 1.4-2 แสนบาท/ตร.ม. เลยทีเดียว

          ขณะเดียวกัน ตามแนวถนนพหล โยธินมุ่งหน้าออกไปแยกรัชโยธินส่วนใหญ่ไม่เหลือพื้นที่ให้พัฒนาเช่นกัน โครงการคอนโดส่วนใหญ่จึงเข้าไปหาพื้นที่ในซอยพัฒนาซึ่งส่วนใหญ่มี ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 6-8 หมื่นบาท/ตร.ม. ราคาค่าเช่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.5 หมื่นบาท/เดือน สำหรับห้องชุด 30 ตร.ม. ขึ้นไป

          ด้านฝั่งถนนลาดพร้าว-รัชดาฯ ถนนสายนี้ถือเป็นอีกหนึ่งทำเลที่มีดีมานด์ ที่อยู่อาศัยหนาแน่น ถือเป็นพื้นที่เก่าแก่ที่มีซัพพลายเต็มพื้นที่ทำให้โครงการใหม่ๆ เกิดยากขึ้นดันราคาอัพขึ้นไปกว่า 1.4 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนโครงการใหม่จะอยู่ในซอยย่อยต่างๆ มีราคาประมาณ 8 หมื่นบาท/ตร.ม. สำหรับโครงการเก่าที่ติดถนน แต่ไม่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าราคาคือกว่า 1 แสนบาท/ตร.ม. สาเหตุที่พื้นที่ในเขตจตุจักรโซนนี้ยังมีราคา ไม่แรงเท่าโซนอื่นๆ น่าจะมาจากไม่มีพื้นที่ให้พัฒนาแล้วกับสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนใหญ่ ที่อยู่บนถนนพหลโยธินมากกว่า

          อย่างไรก็ดี พื้นที่จตุจักรยังติดโผพื้นที่ที่ราคาห้องชุดใหม่ปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด 5 ลำดับแรกนไตรมาส 4 ปี 2561 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน คือราคาปรับเพิ่มขึ้นกว่า 30% และราคาปรับเพิ่มขึ้น 1.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

          นอกจากนั้น การเกิดขึ้นของสาธารณูปโภคและสาธารณูปการที่ ผ่านมาส่งผลให้ราคาที่ดินมีการปรับขึ้นตามแรงพัฒนาโดยการประเมินราคาที่ดินของกรมธนารักษ์รอบปี 2559-2562 ถนนวิภาวดีรังสิต (เขตจตุจักร) อยู่ที่ 1.5-2.6 แสนบาท/ตารางวา แน่นอนว่าราคาจะปรับเพิ่มขึ้นอีกเมื่อโครงการ เมกะโปรเจกต์ต่างๆ แล้วเสร็จ และจะได้เห็นการพัฒนาโครงการด้านอสังหาฯในรูปแบบต่างๆ อีกด้วย