JLL ระบุตลาดคอนโดฯ หืดตลาดล่างราคาไม่เกิน 1 แสนบาท/ตร.ม.ล้น ตลาดกลางประสบปัญหา LTV กันนักลงทุนหาย ขณะที่ตลาดบนเจอคอนโดฯ รีเซลขายตัดราคา คาดผู้ประกอบการชะลอแผนลงทุนทั่วหน้า

          นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด หรือ "เจแอลแอล" เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2562 ไม่สดใสนัก เนื่องจากมีหลายปัจจัยลบ ซึ่งแต่ละเซกเมนต์ จะมีปัญหาที่แตกต่างกัน โดยตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาท/ตารางเมตร หรือราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท/ยูนิต พบว่ามีสินค้าเหลือขายในตลาดจำนวนมาก มีภาวะโอเวอร์ซัปพลายในบางทำเล กลุ่มลูกค้าบางส่วนประสบปัญหาหนี้ครัวเรือน ถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน หรือรีเจกต์ อีกทั้งอัตราดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้น ยังส่งกระทบต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ประกอบการที่ต้องอาศัยเงินกู้เพื่อการพัฒนาโครงการ

          ส่วนตลาดระดับกลาง ราคาตั้งแต่ 100,000-150,000 บาท/ตร.ม. ขนาดสตูดิโอ-1 ห้องนอน ซึ่งเป็นคอนโดฯ ที่นักลงทุนนิยมซื้อเพื่อปล่อยเช่ากว่าหนึ่งยูนิต เนื่องจากยังคงปล่อยเช่าได้ง่าย และให้ผลตอบแทนการลงทุนค่อนข้างสูงกว่าคอนโดฯ กลุ่มอื่นๆ แต่เมื่อมีมาตรการความคุมการปล่อยสินเชื่อด้วย LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย มีผลบังคับใช้ กลุ่มนี้จะได้รับผลกระทบมากที่สุด เพราะต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่มขึ้น สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่สองขึ้นไป ซึ่งจะทำให้ความสามารถในการซื้อของนักลงทุนกลุ่มนี้ลดลง

          ขณะที่ตลาดลักชัวรีขึ้นไป กลุ่มนี้แม้จะไม่ได้รับผลกระทบจากปัญหารีเจกต์ และ LTV แต่ตลาดก็มีผู้ซื้อจำนวนจำกัด มีสินค้าในตลาดมาก ผู้ประกอบการจะหันไปการพัฒนาโครงการบ้านแนวราบที่ไม่ไกลจากในเมือง ระดับประมาณราคา 20-30 ล้านบาท มากกว่าการพัฒนาโครงการคอนโดฯ ซึ่งแม้ว่าผู้ประกอบการจะลดการพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีลง แต่เชื่อว่าจะไม่ทำให้ยอดขายของผู้ประกอบการลดลง เนื่องจากโครงการแนวราบพัฒนาได้เร็ว ขายเร็ว รับรายได้เร็วกว่าคอนโดฯ

          จากภาวะดังกล่าวทำให้ในปี 62 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จะชะลอแผนลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมในปีนี้ โดยจะมีทั้งการลดจำนวนโครงการที่จะพัฒนาลง หรือบางรายไม่ลงทุนคอนโดฯ เลย แต่ไปเน้นการลงทุนโครงการแนวราบแทน ซึ่งจะเห็นได้จากการประกาศแผนการลงทุนของหลายบริษัทที่ปรับลดพอร์ตการลงทุนคอนโดฯลง ในปีนี้

          "ในปี 2562 นี้ มีแนวโน้มว่า ราคาคอนโดมิเนียมจะทรงตัว แต่ยังไม่มีสัญญาณที่บ่งบอกว่าราคาจะตกลงอย่างรวดเร็วดังที่เคยเกิดขึ้นในช่วงวิกฤตการณ์ต้มยำกุ้ง ผู้พัฒนาโครงการส่วนใหญ่เป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ ที่มีความแข็งแกร่งทางด้านการเงิน แม้จะต้องการระบายคอนโดฯ ที่เหลือขายในโครงการ แต่เชื่อว่า ส่วนใหญ่จะยังไม่ใช้กลยุทธ์การลดราคา แต่อาจมีการเสนอแรงจูงใจอื่นๆ แทน ส่วนการลดราคา อาจมีการเลือกใช้สำหรับเฉพาะบางยูนิตที่ขายยากเป็นพิเศษ เช่น วิวไม่สวย หรืออยู่ในมุมอับ เป็นต้น" นางสุพินท์ กล่าว

          นางสุพินท์ กล่าวต่อว่า การพัฒนาโครงการหลังจากนี้ ผู้ประกอบการต้องคิดนอกกรอบเพื่อรักษาการเติบโตทางธุรกิจ ซึ่งในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา พบว่ามีผู้ประกอบการหลายราย โดยเฉพาะกลุ่มบริษัท ที่เคยเน้นการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเป็นหลัก ได้ปรับกลยุทธ์โดยการขยายธุรกิจออกไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์หลากประเภทมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ตลอดไปจนถึงธุรกิจด้านสุขภาพ/การแพทย์ รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ ทางเลือกอื่นๆ เช่น ดาต้าเซ็นเตอร์ ห้องเก็บของส่วนตัว หรือแม้แต่โรงเรียนนานาชาติ เป็นต้น

          นอกจากนี้ ต้นทุนที่ดินการพัฒนาโครงการยังคงเป็นความท้าท้ายหลักสำหรับผู้ประกอบการ ทำให้การเช่าที่ดินระยะยาวเพื่อพัฒนาโครงการจึงเป็นอีกทางเลือกสำหรับผู้ประกอบการ แต่จะเน้นไปที่พัฒนาโครงการมิกซ์ยูส ซึ่งการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่บนที่ดินเช่า 30-50 ปีในทำเลย่านธุรกิจหลักๆ ในขณะนี้ อาจได้รับผลตอบแทนการลงทุนสูงเฉลี่ยระหว่าง 8-10% ต่อปี เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จในอีก 3 ปีข้างหน้า

          "ในภาวะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มหลักๆ มีแนวโน้มอิ่มตัว ผู้ประกอบการจำเป็นที่จะต้องอาศัยวิธีการคิดที่สร้างสรรค์มากขึ้น เพื่อให้สามารถเข้าถึงโอกาสใหม่ๆ ที่จะช่วยให้บริษัทยังคงสามารถเติบโตต่อไปได้" นางสุพินท์ กล่าว

          ทั้งนี้ พบว่า สิ้นปี 2561 กรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้วรวมจำนวนทั้งสิ้น ประมาณ 579,000 ยูนิต ในจำนวนนี้ เป็นคอนโดฯ ตลาดแมส ราคาไม่เกินตารางเมตรละ 1 แสนบาท ราว 82% ซึ่งในช่วง 10 ที่ผ่านมา ราคาคอนโดฯ ในกรุงเทพฯ เฉลี่ยโดยรวมปรับเพิ่มสูงขึ้นกว่า 40% แต่การปรับขึ้นของราคามีอัตราช้าลงเรื่อยๆ โดยในช่วง 5 ปี และ 3 ปีที่ผ่านมา มีราคาปรับเพิ่มขึ้นราว 30% และ 10% ตามลำดับ ส่วนในปี 2561 ที่ผ่านมา ราคาปรับขึ้นราว 5% ปี 61 คอนโดฯ เปิดใหม่สูงสุดรอบ 10 ปี

          ด้าน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 62 จะชะลอตัวจากสถานการณ์ตลาดโดยรวม ไม่ว่าจะเป็นมาตรการ LTV การปรับตัวขึ้นของดอกเบี้ยนโยบายภายในประเทศ และภาวะเศรษฐกิจโลก ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อจากต่างประเทศ โดยคาดว่าไตรมาสแรกของปีนี้ ราคาเสนอขายเฉลี่ยต่อตารางเมตร มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นจากปีที่แล้ว ด้วยแรงหนุนจากการเปิดตัวของโครงการในหลายทำเลทั้งใน CBD และพื้นที่รอบ CBD นอกจากนี้ใน Q1/2562 อัตราการโอนกรรมสิทธิ์มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว เนื่องจากผู้ซื้อต้องการโอนให้เสร็จก่อนนโยบายกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะถูกบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย.62 นี้

          สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพมหานคร ในปี 61 ทุบสถิติการเปิดตัวโครงการใหม่สูงสุดในรอบ 10 ปี โดยมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดรวมทั้งสิ้นประมาณ 65,000 หน่วย ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 11% ส่งผลให้อุปทานสะสมของคอนโดมิเนียมเฉพาะในกรุงเทพมหานคร ตั้งแต่ปี 52-61 อยู่ที่ประมาณ 500,000 หน่วย นอกจากนี้ยังพบว่า ไตรมาส 3/2561 มีการเปิดตัวโครงการใหม่สูงที่สุด คือ 25,000 หน่วย ในขณะที่ไตรมาสสุดท้ายของปีมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ 17,000 หน่วย โดยเปิดตัวหนาแน่นในเขตชานเมือง โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวและสายสีน้ำเงิน ซึ่งอุปทานใหม่ในพื้นที่ ดังกล่าว คิดเป็น 57% ของหน่วยเปิดใหม่ทั้งหมดในไตรมาส 4/2561