เมตตา ทับทิม

          misstubtim@yahoo.com

          ทำการบ้านจนหัวแตก กลั่นออกมาจนเห็นธุรกิจบ้าน-คอนโดทั่วไทยมีแค่ 26 จังหวัดเท่านั้นเอง

          จริงๆ แล้ว 77 จังหวัดเขามีคนลงทุนสร้างบ้าน-คอนโดขายทุกจังหวัดนั่นแหละ แต่ทาง "REIC-ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์" ตามไปสำรวจจนพบว่า กำลังซื้อที่พอจะเข้าเค้าเป็นเนื้อเป็นหนังยังมีไม่เยอะ

          ในจำนวนนี้ แบ่ง 2 พื้นที่หลักได้เป็นเขต "กทม.-ปริมณฑล" ได้แก่ มหานครกรุงเทพ สมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี นครปฐม และสมุทรสาคร

          กับเขตต่างจังหวัด 20 จังหวัด ตามไปดูจะพบภาคกลางมี 2 จังหวัดคือ อยุธยา- หระรี (สระบุรี)

          ภาคอีสาน 5 จังหวัด มีโคราช อุบลฯ อุดรฯ ขอนแก่น มหาสารคาม

          ภาคเหนือ 4 จังหวัด มีเชียงใหม่ เชียงราย พิษณุโลก ตาก

          ภาคใต้ 4 จังหวัด มีนครศรีฯ สุราษฎร์ฯ สงขลา ภูเก็ต

          ที่ดังๆ หน่อยเขาไม่นับรวมเป็นปักษ์ใต้แต่เรียกว่าภาคตะวันตก 2 จังหวัด มีประจวบฯ (หัวหิน) กับเพชรบุรี (ชะอำ)

          และภาค EEC หรือภาคตะวันออกมี 3 จังหวัดคือ ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา

          ในที่นี้ อยากแนะนำให้รู้จักกับคำศัพท์อีกตัวหนึ่งคือ GPP-Gross Province Products แปลตรงตัวว่าผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัด

          GPP มีความหมายยังไงบ้างเอ่ย ประโยชน์ ของเขาถือเป็นตัวชี้วัดระดับจูเนียร์รองจาก GDP นั่นเอง ซึ่ง GDP ก็คือผลิตภัณฑ์มวลรวมประเทศไทย อธิบายอีกทีหมายถึงขนาดเศรษฐกิจของไทยทั้งประเทศ
         
          เพราะฉะนั้น GPP จึงหมายถึงขนาดเศรษฐกิจระดับจังหวัด

          ข้อมูลสำรวจเขาวัดกันเมื่อปี 2558 (3-4 ปีมาแล้ว) ทั้งประเทศมี GPP รวมกัน 13.67 ล้านล้านบาท มีบ้านเรือนทั้งแนวดิ่งแนวราบรวมกัน 25 ล้านหน่วย

          แต่นั่นก็ไม่ได้หมายความว่า จังหวัดไหนมี GPP สูงๆ แล้วจะชนะจังหวัดอื่น หรือมีธุรกิจบ้าน-คอนโดเยอะแยะมากมาย

          เรามาดูก้อนแรก "กทม.-ปริมณฑล" 6 จังหวัด ตัดกรุงเทพฯออกไปซึ่งมีขนาดตลาด 1 ล้านล้านบาท อีก 5 จังหวัดที่เหลือ GPP อันดับสองคือสมุทรปราการ อยู่ที่ 6.8 แสนล้านบาท เยอะกว่าปทุมธานีซึ่งมี GPP 3.4 แสนล้านบาท เยอะกว่านนทบุรีที่มี GPP 2.9 แสนล้านบาท

          แต่พอมาดูธุรกิจอสังหาฯ ป๊ะแล่ว อันดับสองในเขตปริมณฑลกลับเป็น "นนทบุรี" มูลค่าตลาดรวมอยู่ที่ 2.4 แสนล้านบาท รองลงมาจึงเป็นสมุทรปราการ 1.8 แสนล้านบาท และปทุมธานี 1.5 แสนล้านบาท

          นนทบุรีไม่ได้มีของดีมากมาย ดีอย่างเดียวคืออยู่ติดกรุงเทพฯ+มีรถไฟฟ้าสายแป้ก เอ้ย สายสีม่วงเปิดให้บริการก่อน ที่ดินเปล่ามีเยอะกว่าโซนสมุทรปราการซึ่งแออัดไปด้วยโรงงานสารพัด ก็เลยเป็นย่านอยู่อาศัยชั้นดี อะไรประมาณนี้

          ตลาดบ้าน-คอนโดขายดีมากจนสมาคม อสังหานนท์เอาไปบอกต่อว่าโปรดักต์แชมเปี้ยนคืออสังหาฯ นี่แหละ ไม่ใช่ผักไม้ใบหญ้าอะไรเล้ย

          ก้อนที่เหลือคือภูมิภาค 20 จังหวัด จะเห็นว่าแต่ละภาคมีขนาดเศรษฐกิจหรอม แหรมเพียงภาคละ 3-4 จังหวัดเท่านั้น โครงการจัดสรรก็เลยเบียดแทรกเข้ายาก

          เหตุผลหลักอีกเรื่องคือพฤติกรรมผู้บริโภคมีที่ดินเปล่าในมือเยอะมาก จึงนิยมปลูกสร้างบ้านบนที่ดินตัวเองมากกว่าไปซื้อบ้านจัดสรร

          ชวนคุยมาขนาดนี้ อยากรู้หรือยังว่าบ้าน-คอนโดท็อป 10 ของประเทศนอกเขตกรุงเทพฯ อยู่ที่ไหนกันบ้าง ตามมาดูรัวๆ กันค่ะ

          หัวเมืองท่องเที่ยวสอย 3 อันดับแรก เริ่มจาก "ชลบุรี" รับอานิสงส์ 3 เด้ง เมืองท่องเที่ยว+อุตสาหกรรม+การศึกษา มีหน่วยในผังโครงการ 4.4 แสนล้าน

          อันดับ 2 ภูเก็ต เพราะนักท่องเที่ยวฝรั่งมังค่าแท้ๆ คนภูเก็ตมีอยู่จิ๊ดเดียวแต่มีคนต่างถิ่นเข้าไปทำงานเยอะเรียกว่าประชากรแฝง กลายเป็นกำลังซื้อหลัก มีหน่วยในผังโครงการ 1.6 แสนล้าน

          อันดับ 3  เชียงใหม่ เมืองท่องเที่ยว-เมืองการศึกษา กำลังขอเป็นเมืองมรดกโลก หน่วยในผังโครงการ 1 แสนล้าน

          อันดับ 4 เลี้ยวขวาจากถนนมิตรภาพมุ่งหน้า โคราช อานิสงส์มีเขาใหญ่ก็เลยบูมขึ้นมา หน่วยในผังโครงการ 8.4 หมื่นล้าน

          อันดับ 5 ยูเทิร์นไป ระยอง หน่วยในผังโครงการ 7.7 หมื่นล้าน

          อันดับ 6 เพชรบุรี ซึ่งจริงๆ ก็คืออำเภอชะอำเป็นหลัก หน่วยในผังโครงการ 6.1 หมื่นล้าน

          อันดับ 7 ไม่น่าเชื่อว่าตกกระป๋องคือ ประจวบฯ แน่นอนเรากำลังพูดถึงอำเภอหัวหิน หน่วยในผังโครงการ 4.6 หมื่นล้าน ทั้งนี้ทั้งนั้น เดาไม่ยากเป็นเพราะพื้นที่หัวหินพัฒนาจนเต็มหมดแล้ว ตอนหลังๆ จนถึงปัจจุบันก็เลยถอยร่นเข้าเขตชะอำนั่นเอง

          อันดับ 8 สงขลา รับอานิสงส์เป็นเมืองมหา'ลัย+เมืองท่องเที่ยว+จังหวัดพี่ใหญ่ใน 5 เมืองชายแดนใต้ หน่วยในผังโครงการ 4.4 หมื่นล้าน

          อันดับ 9 เบียดเข้ามาหน้าตาเฉยเลยคือเมืองแปดริ้ว หรือ ฉะเชิงเทรา หน่วยในผังโครงการ 3.9 หมื่นล้าน อืม บูมเงียบฉี่กันเลยทีเดียว

          และอันดับ 10 สุราษฎร์ธานี เขาบอกว่าเป็นเมืองท่องเที่ยว ซึ่งเป็นเมืองใหญ่ตีคู่มากับนครศรีฯ แต่ทำไมเศรษฐกิจดีกว่า ดีเวลอปเปอร์ท้องถิ่นบางท่านบอกว่าเพราะภูมิศาสตร์อยู่ตรงจุดกึ่งกลางของภาคใต้พอดี ใครอยากลงทุนโรงพยาบาล โลจิสติกส์มักจะมาตั้งฮับกันที่นี่

          ทั้งนี้ทั้งนั้น หน่วยในผังโครงการมีตั้งแต่ 3.8 หมื่นล้าน-4.4 แสนล้านบาท แต่ของเหลือขายมีแค่ 1.5 หมื่นล้าน-1.3 แสนล้านบาทเท่านั้น

          ชวนคุยเป็นข้อมูลรกสมองไปอย่างนั้นเอง จำแค่ธุรกิจอสังหาฯทั่วไทยมีแค่ 26 จังหวัดก็พอค่ะ