ฝุ่นตลบลดล้างสต๊อก-เร่งซื้อเร่งโอนหนีดาวน์แพง

          ไตรมาส 1/62 เป็นไตรมาสสุดท้ายที่ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะได้อยู่กับการวางเงินดาวน์ซื้อบ้าน-คอนโดมิเนียมของเก่า อยู่ที่ 5-10% หลังจากนั้นจะต้องเผชิญกับการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการสกัดฟองสบู่อสังหาฯ หรือมาตรการ LTV-loan to value ด้วยการบังคับเพิ่มเงินดาวน์ในการซื้อบ้านหลังที่ 2-3 เป็นต้นไป ในสัดส่วน 20-30%

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า จากการสำรวจ ผู้บริหาร 10 บริษัท ทุกรายกล่าวสอดคล้องกันว่าผลกระทบจากมาตรการแบงก์ชาติ ทำให้มีเหตุการณ์พิเศษที่ผู้ประกอบการต้องเร่งขาย-เร่งโอน ซึ่งเกิดขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ไตรมาส 4/61 เนื่องจากตั้งแต่เดือนมกราคม-มีนาคม 2562 เป็นช่วง 3 เดือนสุดท้ายที่ผู้ซื้อสามารถซื้อที่อยู่อาศัยโดยมีเงินดาวน์ต่ำ 5-10%

          โนเบิลฯ เล็งทำต่ำแสน/ตร.ม.

          นายธีรพล วรนิธิพงศ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า เทรนด์หลักในการลงทุนคอนโดฯ ปี 2561 ดีเวลอปเปอร์หันมาแข่งกันทำตลาดแพง ตารางเมตรละ 2 แสนบาทขึ้นไปจำนวนมาก เจาะลูกค้าเซ็กเมนต์ A, A- เทียบกับปี 2562 เทรนด์จะกลับทิศทางไปหาเซ็กเมนต์ต่ำลง ราคาต่ำแสนหรือ 1 แสนบาท/ตารางเมตรบวกลบ

          เหตุผลหลักเป็นเพราะห้องชุดราคาต่ำแสน/ตารางเมตร ผู้ซื้อเป็นกลุ่มเรียล ดีมานด์ ซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังแรกซึ่ง ไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการแบงก์ชาติ เพราะถ้าซื้อเป็นบ้านหลังแรกสามารถใช้เงินดาวน์ต่ำในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน กล่าวคือ ซื้อบ้านดาวน์ 5% คอนโดฯ ดาวน์ 10%

          "แต่ก่อนเราไม่ได้ concern เรื่องซื้อหลังแรก หลังที่ 2-3 เราก็ไม่ได้มีข้อมูล ตอนนี้เรา concern เพื่อที่จะ close sale เพราะฉะนั้นใครที่เขาคิดว่ามีภาระเรื่องสัญญาที่ 2 เขาก็ต้องรีบซื้อภายในไตรมาสแรก มองให้เป็นปัจจัยบวกผู้ประกอบการจะได้กระตุ้นยอดขายในช่วงก่อนที่บังคับใช้มาตรการ LTV คิดว่าจะได้ยอดขายเป็นกอบเป็นกำ"

          สำหรับกลยุทธ์การลงทุนปีนี้ โนเบิลฯ สนใจทำเซ็กเมนต์ต่ำลง เพราะต้องการกระจายความเสี่ยงพอร์ตลงทุน ก่อนหน้านี้เคยเปิดขายคอนโดฯ ต่ำกว่าตารางเมตรละ 1 แสนบาท แบรนด์ นิวส์ แจ้งวัฒนะ มีผลตอบรับที่ดีและปิดการขายไปแล้ว ปีนี้จะฟื้นตลาดราคาต่ำแสนกลับมาพัฒนาอีกครั้ง

          ริชี่เพลซฯ เจาะลูกค้ารักสุขภาพ

          ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ริชี่เพลซ 2002 จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า แนวโน้มปีหมู ธุรกิจอสังหาฯ ในฝั่งดีมานด์จะทรงตัว เพราะปกติทุกปีมีอัตราเติบโต 5-10% แต่ปีนี้มีปัจจัยลบจากมาตรการแบงก์ชาติ ผู้ประกอบการต้องเลือกการเปิดโครงการใหม่ในทำเลที่มั่นใจมาก ๆ ว่ามีเรียลดีมานด์เข้ามาซื้อจริง ระมัดระวังสถานะโครงการมากขึ้น

          ประเมินช่วงกลางปีอาจมีการปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นอีก 1 ครั้ง มีผลทำให้ ผู้ประกอบการเพิ่มต้นทุนพัฒนาโครงการเล็กน้อย ไม่มีผลกระทบมากนัก แต่อาจมีผลกระทบต่อผู้บริโภคในเชิงจิตวิทยาที่คิดว่ามีภาระเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ซื้อบางคน อาจชะลอซื้อ หรือ wait and see

          ส่วนเทรนด์ไตรมาส 1/62 การเร่งโอนก็ต้องเกิดขึ้นก่อนบังคับใช้มาตรการอยู่แล้ว ดังนั้น ยอดขายปลายปี 2561 ต่อเนื่องถึงไตรมาส 1/62 คาดว่าสูง ผิดปกติ เพราะดึงเอาการโอนในอนาคตมาเร่งโอน เพราะฉะนั้นยอดขายหลังบังคับใช้มาตรการ LTV คงลดลง และฐานลูกค้าก็จะลดลงเล็กน้อย แต่นักเก็งกำไรก็คงจะหายไปไม่หมดเพราะไม่ใช่ ทุกคนที่จ่ายไม่ไหว อาจหายไปสักครึ่งหนึ่ง เท่านั้น

          กลยุทธ์ของรีชี่เพลซฯ ชูเรื่องสุขภาพกับคุณภาพชีวิต เพราะกระแสรักสุขภาพกำลังมาแรง สำหรับผู้ซื้อห้องชุดโครงการในเครือบริษัทมอบบัตรสมาชิกฟิตเนสฟรี เล่นที่ไหนก็ได้ในเครือ 1 ปีตั้งแต่วันเริ่มใช้ครั้งแรก

          "ซื้อปั๊บรับปุ๊บ เราเริ่มให้มาแล้วตั้งแต่เดือนธันวาคม 2561 สิ่งที่เรานำคนอื่นคือเรื่องสุขภาพ ราคาบัตรสมาชิกมูลค่าเป็นหมื่น ๆ บาท เงื่อนไขต้องซื้อในช่วงเวลาที่เรากำหนดทุกโครงการ" ดร.อาภากล่าว

          NC ทำบ้านไซซ์คอมแพ็กต์

          นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี.เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) หรือ NC กล่าวว่า แนวโน้มไตรมาส 1/62 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่คงเน้นกลยุทธ์ลดสต๊อก ล้างสต๊อก หรือแข่งขันกันจัดโปรโมชั่นเพื่อใช้ประโยชน์จากเงื่อนไขที่ยังไม่เข้มช่วงโค้งสุดท้าย

          โครงการที่อยู่อาศัยของ NC เริ่มทำกิจกรรมการตลาดเชิงรุกตั้งแต่ต้นปี เพราะเป็นช่วงก่อนมีงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ ซึ่งเป็นอีเวนต์ใหญ่ในช่วงต้นปีด้วย แพ็กเกจสิทธิประโยชน์ส่วนใหญ่ เป็นส่วนลดราคาบ้าน หรือช่วยค่าใช้จ่ายในการโอนเพื่อให้ผู้ซื้อแต่ยังไม่อยากใช้เงินเก็บหรือไม่ได้มีเงินเก็บเยอะสามารถเป็นเจ้าของได้ก่อน ส่วนลดบ้านลอตใหม่ ๆ ที่ออกมามีหลักเป็นหลายแสนบาท ถ้าเป็นบ้านราคาเกิน 10 ล้าน ส่วนลดแตะ 1 ล้านบาท

          นายสมนึกกล่าวถึงกลยุทธ์การลงทุนปีนี้ว่า สินค้าใหม่พยายามออกแบบบ้านไซซ์คอมแพ็กต์มากขึ้น ดีไซน์กับฟังก์ชั่นให้ผู้ซื้อยอมรับว่าเป็นอะไรที่คุ้มค่าจริง ๆ และเจาะลูกค้าเรียลดีมานด์ จัดเงื่อนไขให้เหมาะกับลูกค้า วัสดุของตกแต่งภายในบ้านบางสิ่งบางอย่างอาจจำเป็นอยู่ แต่บางสิ่งบางอย่างที่ไม่จำเป็นก็ต้องเอาออก ใช้ของที่คุ้มค่าและประหยัด

          "ปีหน้าบ้านสั่งสร้างเราคงเพิ่มขึ้นบ้าง แต่ต้องดูตามเหตุการณ์อีกครั้ง ผมมองว่าบ้านสั่งสร้างเป็นทางเลือกให้กับผู้บริโภคเพื่อให้มีระยะเวลาผ่อนดาวน์ได้นานขึ้น" นายสมนึกกล่าว

          แอสเซทไวส์ฯลุยคอนโดฯ 1-3 ล้าน

          นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธาน เจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด เปิดเผยว่า มาตรการ LTV ของแบงก์ชาติเริ่มเป็นที่รับรู้โดยทั่วไป ผู้บริโภคจะทราบอยู่แล้วว่าต้องเตรียมตัวจ่ายเงินดาวน์เพิ่ม คนที่ไม่พร้อมก็ไม่มาซื้ออยู่แล้ว ในขณะที่สินค้าที่อยู่อาศัยเป็นสินค้าปัจจัย 4 เป็นสิ่งจำเป็นในการดำรงชีวิต

          ขณะเดียวกัน มองว่าอานิสงส์จากมาตรการ LTV มองว่าเป็นตัวช่วยให้ ผู้บริโภคหันมาสนใจซื้อคอนโดฯ ราคา 1-3 ล้านบาทมากขึ้น ตัวอย่าง ทำคอนโดฯ รัชดา 32 เข้าไปในซอย 200 เมตร ราคาขายตารางเมตรละ 8-9 หมื่นบาท เทียบกับโครงการติดถนนใหญ่ตารางเมตรละ 1.3-1.4 แสนบาท ทำให้มีตัวเลือกหันมา ซื้อของถูกในซอยแต่อยู่บนทำเลเดียวกัน เพื่อที่จะได้จ่ายเงินดาวน์ 20% ในจำนวน เงินที่น้อยลง เพราะเป็นเรื่องของเงินสดในมือ

          "สภาพเศรษฐกิจในปัจจุบันอาจต้องให้ซื้อของแพ็กเกจเล็กลง จึงหลีกเลี่ยงไม่ได้ ที่ต้องเป็นคอนโดฯ ใกล้แนวรถไฟฟ้า ราคา 1.5-3 เป็นตัวหลักที่จับต้องได้ จุดเสี่ยงก็น่าจะเป็นเรื่องกำลังซื้อลดลง แต่ชดเชยด้วยการเลือกตั้งที่มองว่าเป็นโอกาสทำให้บรรยากาศกลับมาคึกคักเพราะเราไม่ได้มีเลือกตั้ง 4-5 ปีแล้ว"

          นายกรมเชษฐ์กล่าวต่อว่า สำหรับผู้ประกอบการถ้าอยู่ในโซนที่ขายเรียลดีมานด์ก็ไม่น่ากังวลอะไรเพราะบ้านเป็นปัจจัย 4 แต่ถ้าหากไปหวังอยู่ในตลาดเก็งกำไรอาจต้องชะลอมากกว่า 1-2 เดือน

          "Q1/62 โครงการที่เสร็จแล้วพร้อมโอนถึงไม่มีมาตรการ LTV การตลาดของเราก็จะมีตกแต่ง Ready to Move แล้วก็เสนอโปรโมชั่นในส่วนลดที่เราทำได้ ทั้งฟรีค่าใช้จ่ายในวันโอน ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ของแถม เฟอร์นิเจอร์ ส่วนลดเงินสด ฟรีค่าธรรมเนียม ค่าส่วนกลาง"

          เสนาฯ เน้นเร่งลูกค้ารีบซื้อ

          ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า Q1/62 บริษัทไม่ได้เน้นการเร่งแต่เร่งให้ลูกค้ารีบซื้อมากกว่า เนื่องจากเป็นช่วงสุดท้ายที่ลูกค้าสามารถใช้ LTV เกณฑ์เดิมได้ กลยุทธ์ให้ลูกค้าเร่งซื้อก็เหมือนกันหมด โดยผู้ประกอบการแข่งแคมเปญลด แลก แจก แถม

          "ไตรมาสแรกจะเห็นการสร้างแรงจูงใจขาบวกมากขึ้นว่าทำไมควรซื้อในช่วงนี้ ซึ่งใน Q1/62 จะมีคนโหมขายเยอะขึ้นทำให้ดีมานด์ถูกดูดซับไปมาก เพราะฉะนั้น Q2/62 ตลาดน่าจะซึมลงหน่อย แต่ Q3/62-Q4/62 ก็น่าจะกลับมาปกติ"

          สำหรับมาตรการ LTV มองว่ามีผล กระทบเยอะกว่าเทรนด์ดอกเบี้ยขึ้น เพราะ LTV เทียบเท่ากับเป็นการบังคับให้ผู้ซื้อบ้านนำเงินออมหรือเงินเก็บมาวางเป็นเงินดาวน์ จากเดิมที่การซื้อบ้าน-คอนโดฯ ดาวน์ต่ำหรือบางกรณีอาจไม่ต้องมีเงินดาวน์ สามารถกู้ได้ 100% ในขณะที่พฤติกรรมลูกค้าอสังหาฯ มีสองส่วนคือ ไม่มีเงินออม กับมีเงินออมแต่ไม่ต้องการนำมาใช้เป็นเงินดาวน์ อยากเก็บเป็นเงินสด ดังนั้น จะกระทบทำให้คนมีแรงจูงใจในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง

          "ทำเลแข่งขันดุเดือดเห็นทุกทำเล โดยเฉพาะโซนรถไฟฟ้าสร้างเสร็จหรือใกล้เสร็จจะดุเดือดเป็นพิเศษหน่อย เช่น สายสีเขียว สายสีน้ำเงิน ตอนนี้ที่เห็นมีแค่สายสีม่วงที่ยังเป็นโซนอันตรายของการทำคอนโดฯ อยู่เหมือนเดิม" ดร.เกษรากล่าว