ประกายดาว แบ่งสันเทียะ

          ภาคอสังหาริมทรัพย์เปิดรับปีหมูมาพร้อมกับ"โจทย์ชิ้นใหญ่"ปัจจัยเสี่ยงภายนอกประเทศที่ผันผวนจนยากจะ คาดเดา ทั้งธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) มี แนวโน้มขึ้นดอกเบี้ย เพียงไม่กี่วันต่อมา กลับลำชะลอการขึ้นดอกเบี้ย พร้อมกับสงครามการค้า (Trade War) สหรัฐกับจีน สู้ศึกกันแต่คนแพ้และได้รับผลกระทบตกกับทุกประเทศทั่วโลก ความซับซ้อนที่เกิดขึ้นจึงเป็นสมการชุดใหญ่ต้องถอดรหัสข้ามปีอย่างผู้รอดพ้นและกุมชัยในท้ายปี

          ไชยยันต์ ชาครกุล ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ประเมินภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 จะเติบโต 3-4% เติบโตลดลงจากปี 2561 ที่เติบโต 6-7% เนื่องจากเป็นปีที่มีปัจจัยเสี่ยงรอบด้านที่นอกเหนือการควบคุม โดยเฉพาะวิกฤติเศรษฐกิจและสงครามการค้าระหว่างสหรัฐ-จีน ซึ่งส่งผลกระทบต่อการเคลื่อนไหวเงินทุน ที่ในไม่กี่วันที่ผ่านมา ภาพรวมหุ้นดาวโจนส์ตกยกแผง จนกลับมาเป็นบวก อีกครั้ง 700 จุดเมื่อเฟดส่งสัญญาณชะลอ การขึ้นดอกเบี้ย สะท้อน"ความผันผวน" ของปัจจัยภายนอก ขณะที่ปัจจัยภายในประเทศยังมีมาตรการควบคุมสินเชื่อบ้าน (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะเริ่มมีผลบังคับใช้ในช่วงไตรมาส 2 ของปีจะส่งผลทำให้ดีมานด์ชะลอตัว รวมถึงอัตราหนี้ต่อครัวเรือนในประเทศไทยที่อยู่ที่ประมาณ 76% ต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีดีพี) ยังถือว่าเป็นอัตราที่สูงจึงทำให้ธนาคารเริ่มคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อทั้งการปล่อยกู้พัฒนาโครงการและการผ่อนชำระในการซื้ออสังหาฯ

          อีกทั้ง ปัจจัยเสี่ยงที่ส่งผลทำให้ธุรกิจอสังหาฯ ขยายตัวลดลงจากปีก่อน เนื่องมา จากกังวลว่าจะเกิดปริมาณสต็อกคงค้างในตลาดสูงเกินไป (Over Supply) โดยเฉพาะ ตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งเกิดจากการลงทุนที่ต่อเนื่องจากจนเกินความต้องการที่แท้จริง โดยเฉพาะโครงการจากนักลงทุนญี่ปุ่น ที่เข้ามาร่วมทุน

          ขณะที่ นักลงทุนจีน ที่เข้ามาซื้อเริ่มประสบปัญหาจากสงครามการค้าจึงชะลอซื้อ รวมไปถึงโครงการร่วมทุนผสมผสาน (Mixed-Use) ที่เกิดขึ้นในหลายพื้นที่ในกรุงเทพมูลค่ารวมไม่ต่ำกว่า 4-5 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นรูปแบบที่พักอาศัยไม่สอดคล้องกับสังคมคนไทย เพราะอยู่แบบสังคมขนาดใหญ่ แต่วิถีชีวิตคนไทยยังคงรักสันโดษและเน้นใกล้ชิดธรรมชาติ ดังนั้นโครงการที่มีความต้องการจึงยังเป็นกลุ่มแนวราบ บ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์

          "ปรากฏการณ์เหนื่อยยากที่เกิดขึ้นกลายเป็นเรื่องปกติ (New Normal) ที่คนทำธุรกิจอสังหาฯต้องชินและอยู่กับมันให้ได้ต่อเนื่องไปอีก 3 ปี ซึ่งผู้ประกอบการต้องอดทน เพื่อรอเงินลงทุนรอบใหม่ภายหลังจากรัฐบาลลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อให้นักลงทุนใหม่เข้ามาก็จะมีความต้องการใหม่ในหัวเมืองใหญ่และเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)"

          เขายังแนะนำผู้ประกอบการอสังหาฯ ว่าต้องปรับตัวรับกับสถานการณ์ สิ่งที่ต้องวางแผนโดยด่วนคือ เร่งระบายสต็อกคงค้าง มองหาช่องว่างทางการตลาด ไม่ควรลงทุนเปิดตลาดใหม่ หรือควรมีการวิจัยรองรับในพื้นที่ไม่คุ้นเคยและต้องควบคุมการกู้เงินเพื่อการลงทุน ที่สำคัญที่สุดคือการแข่งขันไม่สำคัญที่รายใหญ่และรายเล็กอีกต่อไป แต่อยู่ที่ "ความรวดเร็วในการทำธุรกิจ"

          ด้าน ชูรัชฎ์ ชาครกุล กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงกลยุทธ์กลุ่มธุรกิจในปี 2562 ว่า จะมุ่งเน้นตลาดที่ถนัดและมีความต้องการ นั่นคือ โครงการแนวราบ และชะลอการพัฒนาโครงการคอนโดมา

          แล้วกว่า 2 ปีรวมถึงปีนี้ก็ยังเน้นเจาะตลาด ที่มีความต้องการซื้ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) คือกลุ่มคนรุ่นใหม่ โดยมีแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยโครงการแนวราบ 8-10 โครงการ มูลค่าประมาณ 4,000-5,000 ล้านบาท ตั้งเป้าหมายยอดขาย ไว้ที่ 5,300 ล้านบาท คาดว่าจะมียอดรับรู้ รายได้ที่ 4,650 ล้านบาท ซึ่งเติบโตจากปีก่อน 15%

          "สิ่งที่โดดเด่นที่ทำให้ลลิลอยู่ในตลาดมาได้กว่า 30 ปี ผ่านวิกฤติฟองสบู่ มาได้โดยไม่เจ็บตัว เพราะยึดหลักการเติบโตอย่างมีสุขภาพดี (Healthy)ไม่มีไขมัน โดยเฉพาะได้รับจัดอันดับด้านหนี้สินต่อทุน (D/E Ratio) อยู่ระดับต่ำที่สุดในอุตสาหกรรม เพียง 0.76%"

          ทั้งนี้ ได้เตรียมงบประมาณสำหรับซื้อที่ดินพัฒนาโครงการปีนี้มูลค่า 1,000 ล้านบาท ที่ใช้ซื้อที่ดินไปแล้ว 50%โดยสัดส่วนโครงการที่จะเข้าไปรุกตลาด 80% อยู่ในโซนกรุงเทพฯและปริมณฑล และอีก 20%เข้าไปพัฒนาโครงการใน หัวเมืองใหญ่ต่างจังหวัดและพื้นที่ EEC เพื่อเป็นการรอการเติบโตในอนาคต

          โดยกลยุทธ์การพัฒนาตลาดในปีนี้จะต้องตอบโจทย์ลูกค้าคนรุ่นใหม่ โดยดึงเทคโนโลยีเข้าช่วยให้เข้าใจ ไลฟ์สไตล์และวิถีชีวิตคนยุคปัจจุบัน เพื่อทำให้การออกแบบที่อยู่อาศัยตรงกับความต้องการของแต่ละบุคคล พร้อมกับเร่งระบายสต็อกคงค้าง ประมาณ 1,000 ล้านบาท ด้วยการจัดแคมเปญโปรโมชั่นของแถมและลดราคาเพื่อจูงใจผู้ซื้อ