โชคชัย สีนิลแท้

          เปิดทำเลคอนโดรุ่ง-ร่วง

          คอลลิเออร์สฯ เผย 11 เดือน ปี 2561 แห่เปิดโครงการใหม่กว่า 6.57 หมื่นยูนิต รวมมูลค่าลงทุนกว่า 335,830 ล้านบาท

          จากการสำรวจตลาดของบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ช่วง 11 เดือนของปี 2561 ผู้ประกอบการ พากันเปิดตัวโครงการใหม่แล้วกว่า 6.57 หมื่นยูนิต รวมมูลค่าการลงทุนกว่า 335,830 ล้านบาท ซึ่งมีหลายทำเลที่ ผู้ประกอบการให้ความสนใจเข้าไปพัฒนาโครงการใหม่ๆ หลายทำเลในปีที่ผ่านมา ที่มีความโดดเด่น แต่บางทำเลก็กลายเป็นทำเลปราบเซียนที่ยอดขายไม่ได้เป็นไปตามที่คาดหวัง

          ทำเลที่มีความโดดเด่น

          1.สุขุมวิท 55 (ทองหล่อ) ปีที่ผ่านมาผู้ประกอบการพากันเปิดตัวโครงการใหม่บนทำเลนี้กว่า 7 โครงการ ประมาณ 2,358 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนกว่า 2.29 หมื่นล้านบาท ไม่ว่าจะเป็น พฤกษา เปิดโครงการแชปเตอร์ ทองหล่อ 25 ชีวาทัย เปิดชีวาทัย เรสซิเดนซ์ ทองหล่อ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เปิดโครงการพาร์ค ออริจิ้น ทองหล่อ แกรนด์ แอสเสทฯ เปิดโครงการไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ และที่สำคัญแต่ละโครงการสามารถสร้างยอดขายทั้งจากนักลงทุนชาวไทยและชาวต่างชาติได้เป็นอย่างดี และบางโครงการมีการปรับราคาขายขึ้นไปสูงกว่า 3.5 แสนบาท/ตารางเมตร 
          2.พญาไท-ราชเทวี โดยเฉพาะรอบสถานีทั้งสองสถานี คือ พญาไท และราชเทวี ซึ่งในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2561 พบว่ามีผู้ประกอบการรายใหญ่เปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่บนทำเล นี้แล้วถึง 5 โครงการ ประมาณ 2,716 ยูนิต มูลค่าการลงทุนกว่า 2.27 หมื่นล้านบาท

          3.รามคำแหง เป็นอีกย่านที่น่าจับตามองเป็นอย่างมากหลังจากที่การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เริ่มการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสาย สีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) รวมระยะทาง 22.57 กม. มีคอนโดเปิดใหม่กว่า 4,793 ยูนิต

          4.เอกมัย เป็นอีกสมรภูมิที่มีการแข่งขันกันอย่างดุเดือดของผู้ประกอบการรายใหญ่ รวมถึงผู้ประกอบการน้องใหม่ที่สนใจเข้าพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกันอย่างคึกคัก ซึ่งเฉพาะในปี 2561 เปิดตัวกันกว่า 1,636 ยูนิต

          5.พระราม 9-รัชดาภิเษก ทำเลร้อนแรง เพราะเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ต่อเนื่องทุกปี และที่สำคัญโครงการที่เปิดขายใหม่ ในทำเลนี้จะมีราคาขายแพงขึ้นทุกปีเนื่องจากราคาที่ดินย่านพระราม 9- รัชดาภิเษกในปัจจุบันมีราคาขายมากกว่า 1 ล้านบาท/ตร.ว. เป็นย่านที่กลุ่มนักลงทุนชาวจีนและประเทศในกลุ่มเอเชียให้ความสนใจ

          ทำเลดาวร่วงปี 2561

          1.ช่วงแยกเกษตร-หลักสี่ ถือว่าเป็นทำเลปราบเซียนที่ในช่วงปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการทั้งรายเล็กรายใหญ่ต่างพากันเปิดตัวโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมาก ตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทาง รถไฟฟ้าสายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) เริ่มมีการเปลี่ยนแปลงของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมากขึ้นอย่างชัดเจนในช่วงปี 2558 ตั้งแต่การก่อสร้างรถไฟฟ้าสาย สีเขียวเหนือ (หมอชิต-คูคต) เป็นรูปธรรมมากขึ้น ซึ่งจะเห็นว่า ในช่วงปี 2558-2560 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากถึง 1.47 หมื่นยูนิต ซึ่งผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการมากที่สุดของย่านนี้ คือ ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือแล้วกว่า 9 โครงการ ประมาณ 3,810 หน่วย และในช่วง 11 เดือนแรกของปี 2561ที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บนทำเลดังกล่าวแล้วกว่า 4,601 ยูนิต รวมมูลค่าการลงทุนกว่า 1.8 หมื่นล้านบาท ซึ่งหลังจากการเปิดขาย ปรากฏว่ายอดขายไม่เป็นไปตามที่คาดการณ์ไว้ เนื่องมาจากราคาขายที่สูงไปกว่าที่กำลังซื้อจะดูดซับได้ และมีราคาขายใกล้เคียงกับทาวน์โฮมมากเกินไป

          2.จรัญสนิทวงศ์ ทำเลย่านจรัญ สนิทวงศ์ก็ถือว่าเป็นทำเลที่ร้อนแรงเป็นอย่างมากในปี 2561 ผู้ประกอบการพากันเปิดตัวโครงการใหม่กันอย่างคึกคัก ถนนจรัญสนิทวงศ์ตลอดเส้นทางตั้งอยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง โดยงานการก่อสร้างงานโยธาเสร็จไปแล้วประมาณ 99.26% ซึ่งภายในปี 2562 คาดว่าจะเปิดให้บริการช่วงหัวลำโพง-บางแคได้ก่อน จากนั้นในปี 2563 ก็จะเริ่มเปิดให้บริการช่วงบางซื่อ-ท่าพระ ซึ่งในช่วงระยะของการก่อสร้างของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ที่ผ่านมา ส่งผลให้นักพัฒนาที่ดินหลายรายเห็นโอกาสในการเพิ่มการลงทุนและพัฒนาโครงการบนทำเลย่านนี้ ซึ่งพบว่าในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ตลอดเส้นทางของถนนจรัญสนิทวงศ์มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่กว่า 2 หมื่นยูนิต และเป็นอีกทำเลที่ราคาที่ดินมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่า 100% ช่วง 10 ปีที่ผ่านมา

          3.แนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงสะพานพระนั่งเกล้า-บางไผ่ ก็ยังคงเป็นทำเลที่ถือได้ว่า ยังเป็นพื้นที่ที่ยังคงโอเวอร์ ซัพพลายสำหรับทำเลย่านดังกล่าวในปัจจุบัน เนื่องจากยอดขายที่ค่อนข้างอึด เป็นทำเลที่ถึงแม้ว่าแทบไม่มีโครงการใหม่เปิดขายเลยในช่วงที่ผ่านมา อีกทั้งอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายส่วนใหญ่ก็เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่ยัง คงมีหน่วยที่เหลือขาย แต่ยอดขายก็แทบไม่ค่อยกระเตื้อง เนื่องจากราคาขายของคอนโดมิเนียมยังคงใกล้เคียงกับราคาในส่วนของทาวน์โฮมมากเกินไป

          4.สายสีเขียวใต้ คือ ช่วง สุขุมวิทปลายถึงสถานีช้างสามเศียร เป็นอีกทำเลที่ถึงแม้ว่าหลังจากที่โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายสายใต้ ช่วงแบริ่ง- สมุทรปราการ ได้เปิดเดินรถ 1 สถานีจากสถานีแบริ่งถึงสถานีสำโรงไปเมื่อเดือน เม.ย.ที่ผ่านมา ล่าสุดรถไฟฟ้าสายนี้ ได้ก่อสร้างแล้วเสร็จและมีกำหนดเปิดเดินรถตลอดสาย โดยจะทดลองเดินรถตั้งแต่วันที่ 6 ธ.ค.ที่ผ่านมา

          แต่ภาพรวมคอนโดมิเนียมย่านดังกล่าวก็ยังถือว่าอยู่ในช่วงชะลอตัว เนื่องจากในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการพากันเปิดตัวโครงการใหม่กันเป็นจำนวนมาก และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 100% ที่ยังคงมีสต๊อกคงค้างอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก เนื่องจากการปรับตัวของราคาที่ดินที่ค่อนข้างรวดเร็วในตลอดระยะของการก่อสร้างรถไฟฟ้าในช่วงที่ผ่านมา ราคาที่ดินย่านดังกล่าวปัจจุบันมีการเสนอขายกันสูงกว่า 2.5 แสนบาท/ตารางวา ซึ่งแน่นอนว่าเมื่อต้นทุนราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น ย่อมส่งผลต่อราคาขายของคอนโดมิเนียมโดยตรง

          5.แจ้งวัฒนะ หลังจากการมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี ที่ปัจจุบันก่อสร้างแล้วประมาณ 3.1% คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2564 แต่ก็มีอุปทานคงค้างที่เป็นคอนโดมิเนียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จที่รอการระบายในทำเลย่านแจ้งวัฒนะก็ยังคงมีอีกเป็นจำนวนมาก และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ขายมาแล้วกว่า 4 ปี และเป็นอีกทำเลที่ถือว่าในส่วนของราคาขายสามารถปรับขึ้นได้น้อยมาก อุปทานที่อยู่ที่อยู่ระหว่างการขายส่วนใหญ่ เป็นของ พฤกษา เรียลเอสเตท คือ โครงการพลัมคอนโด แจ้งวัฒนะ เฟส 3 และพลัมคอนโด มิกซ์ แจ้งวัฒนะ 2,277 ยูนิต หรือคิดเป็น 60.1% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขาย และมีอีก 1 โครงการ จาก โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ ที่เปิดตัว นิว โนเบิล แจ้งวัฒนะ แต่การมาของรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่ผ่านมา ก็ไม่ได้เป็นปัจจัยบวกต่อภาพรวมของคอนโดมิเนียมในย่านนี้ แต่ในอนาคตหากการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพูคืบหน้าไปมากกว่านี้ ก็อาจจะกระตุ้นให้คอนโดมิเนียมย่าน ดังกล่าวกลับมาคึกคักอีกครั้ง

          สถานีรถไฟฟ้าเด่น

          ปี 2561 ที่ผ่านมา ในพื้นที่กรุงเทพ มหานครมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากถึง 158 โครงการ ประมาณ 65,968 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 315,200 ล้านบาท ซึ่งถือว่ามากที่สุดในรอบ 30 ปีที่ผ่านมา โดยแต่ละสถานีของ BTS และ MRT ของการเปิดตัวคอนโดมิเนียมในปีนี้ พบว่ารอบ MRT พระราม 9 เป็นพื้นที่ที่ดีเวลอปเปอร์พากันเปิดตัวคอนโดมิเนียมมากที่สุดในปีนี้ 4 โครงการ 4,870 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 19,970 ล้านบาท รองลงมาคือ MRT ลาดพร้าว 5 โครงการ 2,956 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุน 15,047 ล้านบาท และ MRT ห้วยขวาง ที่ 4 โครงการ 2,914 ยูนิต มูลค่าการลงทุนประมาณ 13,410 ล้านบาท

          สำหรับบริเวณโดยรอบสถานีที่ผู้ประกอบการพากันเปิดตัวโครงการคึกคักที่สุด คือ สถานี BTS ทองหล่อ ที่เหล่าดีเวลอปเปอร์พากันเปิดตัวโครงการใหม่ถึง 11 โครงการ 2,777 ยูนิต ด้วยมูลค่าโครงการสูงถึง 40,200 ล้านบาท ตามมาด้วย รอบสถานี BTS เอกมัย 5 โครงการ 1,964 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 11,530 ล้านบาท และ BTS อโศก ที่ 5 โครงการเช่นเดียวกัน ประมาณ 1,272 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 16,970 ล้านบาท ซึ่งคาดการณ์ว่าสำหรับในปี 2562 นี้ไม่ว่าจะเป็น BTS ทองหล่อ เอกมัย อโศก รวมถึง MRT พระราม 9 และลาดพร้าว จะยังคงเป็นสถานีที่เหล่าผู้ประกอบการยังคงสนใจมองหาที่ดินไว้เพื่อนำมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกันอย่างต่อเนื่องในปี 2562