อสังหาฯปี 62 หืดจับ ปัจจัยลบเพียบ เศรษฐกิจโลก-ไทย ชะลอตัว ส่งออกวูบ แนวโน้มเลย์ออฟคนงานตามมา กำลังซื้อลดแน่ ดอกเบี้ยขึ้น LTV ขณะที่ปัจจัยบวกยังหาไม่เจอ ยอดขาย-โอนไม่ตามเป้า รายจ่ายตามแผน แนะผู้ประกอบการเตรียมทุนสำรองยาว

          นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวในปี 62 จะเป็นปีที่ยากลำบากของธุรกิจอสังหาฯ เพราะปัจจัยลบเยอะ แต่ปัจจัยบวกน้อย แต่ยังหวังว่าตลาดจะยังเป็นบวก จากความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ซึ่งยังมีอยู่อย่างต่อเนื่อง สำหรับปัจจัยลบในปีหน้า คือ ภาวะเศรษฐกิจโลก ซึ่งเป็นปัญหาใหญ่สุด ซึ่งไม่มีแนวโน้มว่าจะปรับตัวดีขึ้น เพราะเศรษฐกิจโลกไม่ดี การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) 0.25% เมื่อสัปดาห์ก่อนเป็นผลมาจากต่างประเทศปรับอัตราดอกเบี้ยไปก่อนหน้านี้ เมื่อเศรษฐกิจโลกชะลอตัว การส่งออกจะมีปัญหา

          นอกจากนี้ ปัญหาเศรษฐกิจจีน ยังส่งผล กระทบต่อไทยอย่างมาก เพราะหากจีนยังแก้ปัญหา สงครามการค้าที่เกิดจากสหรัฐฯได้ เศรษฐกิจจีนก็จะได้รับผลกระทบอย่างมาก และกระทบมายังไทย เพราะไทยส่งออกวัตถุดิบให้แก่จีนจำนวนมาก

          ขณะเดียวกัน ต้องเฝ้าติดตามภาวะการเมือง ว่า หลังเลือกตั้งรัฐบาลใหม่ที่จะเข้ามาจะสานต่อและลงทุนในเรื่องโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ที่รัฐบาลชุดนี้ดำเนินการอยู่หรือไม่ ทั้งเรื่องที่เป็นโครงการใหญ่ EEC รถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ หรือแม้แต่รถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ จะเดินหน้าต่อหรือไม่ จะมีการหยุดชะงักหรือไม่ การพัฒนาโครงการที่อยู่ อาศัยจะผูกติดกับอินฟราสตรักเจอร์ค่อนข้างมาก ซึ่งเรื่องการเมืองเป็นอีกปัจจัยที่ต้องจับตามอง

          "หากรัฐบาลใหม่ ไม่สานต่อการลงทุนในเรื่องอินฟราสตรักเจอร์ ต่อจากรัฐบาลชุดปัจจุบันผลักดัน เช่น EEC ก็จะทำให้นักลงทุนที่ไปซื้อที่ดินเก็งกำไรไว้ ต้องถือที่ดินติดมือไว้นาน เพราะซื้อที่ดินมาในราคาแพง อย่างไรก็ตาม ทำเล EEC มีศักยภาพอยู่แล้ว มีนิคมอุตสาหกรรม แหล่งงาน การท่องเที่ยว สิ่งอำนวยความสะดวก ซึ่งขายได้ด้วยตัวเอง หากไม่เกิด EEC อาจจะขายช้าหน่อย แต่ยังขายได้"

          ส่วนประเด็นอัตราดอกเบี้ยยังมีแนวโน้มปรับขึ้นอีก คาดว่าการขึ้นดอกเบี้ย 0.25% ก่อนหน้านี้จะกระทบต่อการผ่อนชำระ2%  ทำให้ผู้กู้เดิมต้องผ่อนสินเชื่อนานขึ้น ขณะที่ผู้จะกู้เงินใหม่จะได้วงเงินที่ลดลง ยอดถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารมีมากขึ้น

          โหมระบายสต๊อกคอนโดฯหนีเกณฑ์ LTV

          นอกจากนี้มาตรการ LTV จะส่งผลกระทบต่อสต๊อก คงค้างที่มีอยู่ในตลาด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม สต๊อก สร้างเสร็จจะต้องโอนทันที ไม่มีเวลาผ่อนชำระ ดังนั้น ผู้ ประกอบการจะต้องเร่งระบายสต๊อกให้ได้มากที่สุดก่อนสิ้นเดือนมี.ค.นี้

          สำหรับที่อยู่อาศัยสร้างใหม่จะกระทบต่อบ้านจัดสรร เพราะต้องผ่อนชำระมากขึ้น ซึ่งมีแนวโน้มว่าผู้ประกอบการจะหันมาขายบ้านเช่นในอดีต คือ การขายกระดาษ เพื่อให้ลูกค้าสามารถผ่อนเงินดาวน์ได้นาน การขายกระดาษในบ้านจัดสรรจะกลับมาอีกครั้ง ซึ่งในปีหน้าจะมีโครงการบ้านจัดสรรขายกระดาษเพิ่มมากขึ้นและเพิ่มขึ้นในปีต่อๆ ไป

          เตือนบริหารเรื่องสภาพคล่อง-ค่าใช้จ่ายค้ำคอ!

          "ปี 62 ผู้ประกอบการต้องระวังเรื่องสภาพคล่อง เพราะการขายและการโอนจะไม่เป็นไปตามเป้าหมายที่วางเอาไว้ แต่รายจ่ายของผู้ประกอบการจะเป็นไปตามแผน ดังนั้น ในภาวะที่การขายติดขัดการโอน ติดขัดจากการขอสินเชื่อ เม็ดที่จะเข้ามาจะไม่เหมือนเดิม ผู้ประกอบการจะต้องมีเงินทุนสำรองไว้ยาวตามสินค้าที่ผู้ประกอบการพัฒนา หากเป็นคอนโดมิเนียมมีระยะเวลาก่อสร้าง 2-3 ปี ผู้ประกอบการก็จะต้องมีเงินทุนสำรองไว้ 2-3 ปีเช่นกัน"

          ส่วนราคาที่ดินแนวโน้มยังปรับตัวขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะในเมือง ตามแนวรถไฟฟ้า ราคาบ้านปีหน้ายังคงปรับขึ้นตามความต้องการ ซึ่งคอนโดฯแนวโน้มปรับขึ้นตามต้นทุนที่ดิน โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าที่ปกติปรับขึ้น10%ต่อปีและทำให้ราคาขายขยับราว 5%

          สำหรับบ้านจัดสรรคาดว่าจะปรับขึ้นราว 3% เช่นเดียวกับที่ผ่านมาการลงทุนคอนโดมิเนียมจะยังคงยึดแนวรถไฟฟ้าอยู่ แต่ราคาต้องไม่สูงมากนักจะยังพอขายได้ ขณะที่มีผู้ประกอบการบางรายที่พยายามหนีราคาที่ดินแพง ไปพัฒนาในทำเลที่ไกลออกไป อาจไม่ตรงความต้องการผู้บริโภคจะทำให้ขายได้ช้า ส่วนในต่างจังหวัดความต้องการที่อยู่อาศัยดีขึ้น เนื่องจากเมืองโตขึ้น ส่วนกำลังซื้อชาวต่างชาติยังมีต่อเนื่อง โดยชาวจีนอาจลดลงบ้าง แต่ยังคงซื้อต่อเนื่อง เพราะราคาถือว่าถูกกว่าหลายประเทศในอาเซียน

ที่มา : ผู้จัดการรายวัน 360 องศา