โชคชัย สีนิลแท้       

ทำเล 'รัชโยธิน' จุดเชื่อมรถไฟฟ้า ลงทุนคอนโดคึก         

ตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือ เริ่มมีความคึกคักมากยิ่งขึ้นตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา เมื่อการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวเป็นรูปธรรม ส่งผลให้พื้นที่ตามแนวเส้นทางเป็นอีกทำเลที่น่าสนใจของผู้ประกอบการหลายราย และมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายกันมากมาย แต่อาจจะยังไม่กระจายไปตลอดเส้นทาง ยังคงกระจุกตัวอยู่ในบริเวณที่มีศูนย์การค้า มหาวิทยาลัย หรือชุมชนดั้งเดิม เช่น ห้าแยกลาดพร้าว สี่แยกรัชโยธิน มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ วงเวียนหลักสี่ สะพานใหม่ เป็นต้น

ก่อนหน้านี้อาจจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายกันในพื้นที่รอบๆ สี่แยกรัชโยธินกับพื้นที่รอบๆ สถานีหมอชิต แต่เมื่อความชัดเจนของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวมีมากขึ้น จึงเริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่กันมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัดตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา และมากยิ่งขึ้นในปี 2560 เมื่อมีโครงการขนาดใหญ่เปิดขายในช่วงไตรมาส 2 และอีกหลายโครงการจากผู้ประกอบการรายใหญ่ และรายเล็กที่รอคิวเปิดขายในปีนี้อีกหลายโครงการ

ทั้งนี้ จากข้อมูลของบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ระบุว่า ในปี 2560 อาจจะมีคอนโดมิเนียมมากกว่า 3,000 ยูนิต เปิดขายในพื้นที่ตั้งแต่สี่แยกลาดพร้าวไปจนถึงวงเวียนหลักสี่ ส่วนพื้นที่ที่เลยออกไปอาจจะยังไม่มีโครงการใหม่ในช่วงนี้ เพราะก่อนหน้านี้เปิดขายกันมาหลายโครงการ โดยเฉพาะช่วงสะพานใหม่

สำหรับคอนโดมิเนียมที่เปิดขายอยู่ในพื้นที่นี้ ณ สิ้นเดือน ก.ค. 2560 อยู่ที่ประมาณ 10,120 ยูนิต มีคอนโดมิเนียมเหลือไม่มากนัก เพราะอัตราการขายอยู่ที่ประมาณ 90% อาจจะเป็นเพราะว่าการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีความคืบหน้าต่อเนื่อง แต่อาจจะเริ่มชะลอลงถ้ามีโครงการเปิดขายใหม่มากขึ้นในช่วงที่เหลือของปีนี้ ราคาขายคอนโดมิเนียมในทำเลนี้ยังไม่สูงเกินไป โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 8 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.)

อย่างไรก็ตาม ถ้าพิจารณาแยกเป็นทำเลก็อาจจะเห็นความแตกต่างพอสมควร เพราะพื้นที่รอบสี่แยกลาดพร้าวอาจจะขายกันที่มากกว่า 1.5 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนพื้นที่อื่นๆ ราคาก็จะลดหลั่นลงไป แต่ในอนาคตคาดว่าราคาขายเฉลี่ยจะสูงขึ้นต่อเนื่องตามความคืบหน้าของการก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว โดยอาจจะเพิ่มขึ้นมากกว่า 10% ต่อปี หรือมากกว่านั้นในบางทำเล

ปัจจัยที่มีผลต่อราคาขายโครงการคอนโดมิเนียม คือราคาที่ดินที่ปรับขึ้นต่อเนื่องมาตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยราคาขายของที่ดินเพิ่มขึ้นมากกว่า 50% จากเมื่อ 2-3 ปีก่อนหน้านี้ โดยเฉพาะในพื้นที่รอบๆ สี่แยกลาดพร้าวที่ปรับขึ้นมามากกว่า 5-6 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) แต่ในทำเลช่วงสี่แยกรัชโยธินถึงมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ราคาที่ดินอยู่ในช่วง 4-6 แสนบาท/ตร.ว. ซึ่งปรับขึ้นมาเกือบ 2 เท่า ในช่วงเวลาประมาณ 2 ปี  ถ้าเป็นทำเลที่ไกลออกไปก็อาจจะต่ำกว่า 3 แสนบาท/ตร.ว. และการปรับขึ้นของราคาก็ไม่ได้มากมายเมื่อเทียบกับพื้นที่ตั้งแต่สี่แยกลาดพร้าวถึงวงเวียนหลักสี่

การที่ราคาที่ดินช่วงสี่แยกรัชโยธินถึงมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ปรับขึ้นค่อนข้างมาก นอกจากจะเป็นเรื่องของรถไฟฟ้าที่มีการก่อสร้างเป็นรูปธรรมชัดเจนแล้ว อีกอย่างหนึ่งคือความเป็นชุมชนที่มีความพร้อมในเกือบทุกด้าน และในทำเลนี้มีการพัฒนาจนเต็มพื้นที่แล้วเหลือที่ดินว่างเปล่าไม่มาก ดังนั้นราคาที่ดินจึงปรับขึ้นค่อนข้างมาก ซึ่งมีผลต่อราคาขายคอนโดมิเนียมในอนาคตแน่นอน

พื้นที่ตั้งแต่แยกรัชโยธินขึ้นไป ทำเลที่น่าสนใจในเส้นทางยังเป็นพื้นที่รอบๆ สถานีที่อาจจะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า 2 เส้นทาง เช่น สถานีรัชโยธินที่อาจจะเป็นสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่ขยายขึ้นมา สถานีอนุสาวรีย์หลักสี่ที่สามารถเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู หรือสถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ที่อาจจะเป็นจุดเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล ซึ่งพื้นที่รอบๆ 3 สถานีนี้ มีความเป็นไปได้ที่จะมีการใช้ประโยชน์บนที่ดินสูงขึ้นในอนาคตตามการเปลี่ยนแปลงของผังเมืองที่ต้องเพิ่มศักยภาพของพื้นที่รอบๆ

"พื้นที่ตั้งแต่แยกรัชโยธินขึ้นไป ทำเลที่น่าสนใจในเส้นทางยังเป็นพื้นที่รอบๆ สถานีที่อาจจะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้า2 เส้นทาง เช่น สถานีรัชโยธินที่อาจจะเป็นสถานีร่วมกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองที่ขยายขึ้นมา สถานีอนุสาวรีย์หลักสี่ที่สามารถเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีชมพู หรือสถานีมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์"

ที่ดินริมถนนพหลโยธินหายาก เปิดสนามรบคอนโดในซอย

ปัจจุบันรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต เริ่มเป็นรูปเป็นร่างอย่างชัดเจน ส่งผลให้พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าเป็นทำเลที่น่าสนใจ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ประกอบการที่พัฒนาคอนโดมิเนียมมีการเปิดขายค่อนข้างมากขึ้นในย่านนี้

สำนักวิจัย บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ เผยข้อมูลโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในปี 2560 ทำเลห้าแยกลาดพร้าว- รัชโยธิน-แยกเกษตร-นวมินทร์ มี 3 โครงการ ประมาณ 1,300 ยูนิต มียอดขาย ณ วันเปิดตัว 55% สูงเป็นอันดับที่ 3 จากภาพรวมยอดขายทั้งหมดตามทำเลต่างๆ ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ราคาเฉลี่ย 6.8 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) หรือ 1.85 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่จะเป็นอาคารสูง 8 ชั้น ที่ตั้งไม่ติดถนนสายหลัก หรือใกล้สถานีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย

ทั้งนี้ หากพิจารณาภาพรวมอุปทานทั้งหมดในทำเลนี้มี 22 โครงการ 1.3 หมื่นยูนิต มีอุปสงค์ดูดซับไปแล้วกว่า 90% ราคาขายเฉลี่ยประมาณ 8 หมื่นบาท/ตร.ม. และในอนาคตจะมีอุปทานใหม่จากผู้ประกอบการรายใหญ่เตรียมเข้าตลาดอีกจำนวนมาก โดยเฉพาะบริเวณถนนพหลโยธินช่วงห้าแยกลาดพร้าวแยกรัชโยธิน ราคาเฉลี่ย 1.4 แสนบาท/ตร.ม.

สาเหตุหลักมาจากความคืบหน้างานก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต-คูคต) ประมาณ 20% และคาดว่าจะเปิดให้ใช้บริการได้ในปี 2563 ประกอบกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) ที่วิ่งคู่ขนานไปกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย (หมอชิต-คูคต) ก็มีความคืบหน้างานก่อสร้างไปมากแล้วเช่นกันประมาณ 55% ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญในการดึงดูดผู้ประกอบการนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทั้งรายใหญ่และรายย่อยเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกันเป็นจำนวนมาก

จุดเด่นของทำเลห้าแยกลาดพร้าว- รัชโยธิน-แยกเกษตร-นวมินทร์ นอกจากโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย 2 สาย คือสายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) และรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) ที่สร้างความน่าสนใจให้ย่านนี้แล้วนั้น ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ มากมายที่ช่วยเพิ่มศักยภาพของทำเลนี้ให้มีความน่าอยู่อาศัยมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 2 แห่ง คือ เซ็นทรัลลาดพร้าว และเมเจอร์รัชโยธิน และรายล้อมไปด้วยมหาวิทยาลัย 4 แห่ง คือ มหาวิทยาลัยราชภัฏจันทรเกษม มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ มหาวิทยาลัยศรีปทุม และมหาวิทยาลัยธุรกิจบัณฑิตย์ ประกอบกับอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นแหล่งงานสำคัญของทำเลนี้ เช่น ธนาคารไทยพาณิชย์สำนักงานใหญ่ การไฟฟ้าส่วนภูมิภาคสำนักงานใหญ่ กรมป่าไม้ การทางพิเศษแห่งประเทศไทย ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร เป็นต้น

เรียกได้ว่าเป็นทำเลที่พร้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกที่ตอบโจทย์ ทุกชีวิตและไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยเป็นอย่างมาก เหมาะกับผู้ซื้ออยู่อาศัย หรือซื้อเพื่อการลงทุนเป็นอย่างมาก ดังนั้นทำเลห้าแยกลาดพร้าว- รัชโยธิน-แยกเกษตร-นวมินทร์ ถือเป็นทำเลน้องใหม่ที่กำลังร้อนแรง และจะเติบโตขึ้นมากในอนาคต จึงเป็นทำเลหนึ่งที่น่าจับตามอง ต่อไปในอนาคตอาจมีโครงการขนาดใหญ่ที่เป็นแลนด์มาร์ค

สนามรบใหม่ตลาดคอนโดในซอยทำเลที่เป็นชุมชนดั้งเดิมที่อยู่ในซอยแยกออกจากถนนพหลโยธินไม่ไกลจากโครงการค้าปลีกหรือมหาวิทยาลัย ซึ่งจะทำให้ราคาขายคอนโดมิเนียมในทำเลในซอยมีราคาต่ำกว่าโครงการที่อยู่ริมถนนพหลโยธิน

สำหรับซอยที่น่าสนใจและน่าจับตามองนั้นคือ ซอยพหลโยธิน 32 (เสนา 1) และซอยพหลโยธิน 34 (เสนา 2) ซึ่งเป็นซอยที่สามารถเชื่อมต่อกับถนนเกษตร-นวมินทร์ได้ และทั้งสองซอยยังเป็นซอยที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกค่อนข้างพร้อม แต่ซอยพหลโยธิน 34 อาจจะดูเป็นทำเลที่อยู่อาศัยมากกว่า และการเดินทางค่อนข้างสะดวกสามารถเข้า-ออกทางถนนเกษตร-นวมินทร์