แม้ยอดขายในงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 37 จะต่ำกว่าที่คาดหมาย ทั้งจำนวนคนเดินและยอดขาย ซึ่งทางผู้จัดงานระบุว่า ยอดคนเดิน ลดลง 25% จากการจัดงานครั้งที่แล้ว ขณะที่ยอดขายลดลง 12% แต่หากสังเกตพฤติกรรมของผู้เข้าชมงานแล้วต้องบอกว่า โอกาสในการปั๊มยอดขายในช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปียังเปิดกว้าง โดยเฉพาะสต๊อกบ้าน-คอนโดพร้อมอยู่ ที่ต้องเร่งขายและยังสามารถรับรู้รายได้ได้ทันที

          วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงแนวโน้มสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 4 ปี 2560 ว่า จากการประมวลผลข้อมูลทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน ประกอบกับตัวเลขทางเศรษฐกิจมหภาค ซึ่งมีทิศทางที่ดีขึ้นในไตรมาส 3 และดีต่อเนื่องไปในไตรมาส 4 โดยศูนย์ข้อมูลคาดการณ์ว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2560 อาจมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยที่ประมาณ 1.54 แสนหน่วย และมีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 4.16 แสนล้านบาท ลดลงจากปี 2559 ประมาณ 12% และ 6.3% ตามลำดับ

          อย่างไรก็ตาม จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์อาจปรับตัวดีขึ้นได้ถึง 1.7 แสนหน่วย ซึ่งจะทำให้จำนวนหน่วยลดลงเพียง 3% และมูลค่าอาจจะสูงถึง 4.57 แสนล้านบาท หรือเติบโตได้ 3% หากภาวะเศรษฐกิจไทยปรับตัวดีขึ้นมากในไตรมาส 4

          ขณะที่ตลาดสินเชื่อบุคคลปล่อยใหม่ทั้งระบบทั่วประเทศในปี 2560 คาดว่าจะมีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 5.66 แสนล้านบาท ลดลงจากปี 2559 ประมาณ 3.4% แต่อาจปรับตัวสูงขึ้นได้ถึง 6.02 แสนล้านบาท ส่งผลให้แนวโน้มสินเชื่อบุคคลทั่วไปทั้งระบบทั่วประเทศ คาดว่า จะมีมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 3.44-3.46 ล้านล้านบาท

          ทั้งนี้ ข้อมูลการคาดการณ์การโอนกรรมสิทธิ์และรายงานข้อมูลด้านสินเชื่อบุคคลปล่อยใหม่ เป็นการชี้ให้เห็นทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยได้ในปี 2560 ซึ่งยังมีการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการผ่อนชำระเงินดาวน์ หรืออยู่ระหว่างการก่อสร้างเพื่อส่งมอบให้ลูกค้า หรือที่เรียกว่าแบ็กล็อก นั้น ยังคงมีอีกจำนวนไม่น้อย โดยคาดการณ์ว่าจะมีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ปี 2560 ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 5 จังหวัด (จ.นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม) จะมีอยู่ประมาณ 1.11-1.22 แสนหน่วย นำไปสู่การโอนกรรมสิทธิ์ หรือขอสินเชื่อในช่วงต่อไป

          นอกจากนี้ โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในช่วงที่ผ่านมาได้สะท้อนภาพตลาดที่อยู่อาศัยซึ่งเสนอขายอยู่ในปัจจุบัน โดยเฉพาะในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2560 คาดว่าจะมีหน่วยโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ประมาณ 1.08 แสนหน่วย โดยจะเพิ่มขึ้นจากปี 2559 ประมาณ 2.9% ถึง 1.19 แสนหน่วย

          "ในภาพรวมแล้วตลาดที่อยู่อาศัยในครึ่งปีหลังมีทิศทางที่สดใสกว่าครึ่งปีแรกอย่างชัดเจน" รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวสรุป

          ขณะที่ทางฝั่งเอกชน ประเมินว่า หากตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังสามารถเร่งเครื่องได้ในอีก 2 เดือนที่เหลือมีความเป็นไปได้ว่า มูลค่าการขายทั้งปีอาจจะแตะ 4 แสนล้านบาท จากครั้งปีแรกที่สามารถทำได้กว่า 1.9 แสนล้านบาท เติบโตอยู่ในระดับ 15-16% โดยที่คอนโดมิเนียมยังมีอัตราการเติบโตที่โดดเด่น ด้วยมูลค่าตลาดในรอบครึ่งปีที่ถือว่า สูงที่สุดในรอบ 3 ปี และผู้ประกอบการต่างคาดการณ์ว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้มีสิทธิแตะ 2 แสนล้านบาท ซึ่งจะเป็นสถิติใหม่ในรอบ 10 ปี

          ขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบ ทาวน์เฮาส์ ในเซ็กเมนต์ 2-3 ล้านบาท ซึ่งเกิดขึ้นตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ เป็นตัวผลักดันให้ตลาด ทาวน์เฮาส์รวมมีอัตราการเติบโตประมาณ 10% แต่บ้านเดี่ยวกลับหดตัวลง ในอัตราเดียวกัน จากการเปิดโครงการใหม่ที่ลดลง ส่วนบ้านแฝดเป็นอีกหนึ่งตลาดที่น่าจับตา และเป็นทางเลือกใหม่ทดแทนบ้านเดี่ยวในสภาวะที่ราคาที่ดินแพงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

          สำหรับการแข่งขันในตลาดเวลานี้ ต้องบอกว่าเวลานี้เป็นเวทีของรายใหญ่ระดับบิ๊กเนมทั้งสิ้น โดย พฤกษา เรียลเอสเตท ยังสามารถครองส่วนแบ่งตลาดรวมได้มากที่สุด แต่ก็มีแรงเสียดทานสูงจากการแข่งขันของรายใหญ่ด้วยกันเองทั้งหน้าเก่า เจ้าใหม่ โดยเฉพาะตลาดที่ พฤกษา แข็งแรงที่สุด คือ ตลาด ทาวน์เฮาส์ เวลานี้มีทั้ง บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) ตามมาห่างๆ

          ขณะที่ตลาดบ้านเดี่ยว บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ยังคงความเป็นเบอร์ 1 แต่ก็ถูกไล่บี้อย่างหนักจาก พฤกษา และบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ส่วนตลาดคอนโดมิเนียม บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ ยังแรงไม่ตก และตามติดด้วย พฤกษา พร้อมกับการกลับมาของบริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเม้นท์ หลังการปรับกลยุทธ์หันมารุกตลาดบนอย่างได้ผล

          ขณะที่ บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ประเมินว่า ผู้ประกอบการหลายรายชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาส 4 แต่ก็มีบางรายที่เริ่มประชาสัมพันธ์ถึงโครงการใหม่ที่จะเปิดขายในไตรมาส 4 แล้วในช่วงปลายไตรมาส 3 เพื่อจะได้ให้คนรับรู้ก่อนจะหยุดกิจกรรมทางการตลาดในเดือน ต.ค. ในช่วงไตรมาส 4 ผู้ประกอบการหลายรายมุ่งเน้นไปที่การระบายยูนิตที่สร้างเสร็จแล้ว และการโอนกรรมสิทธิ์โครงการที่สร้างเสร็จเพื่อจะได้เพิ่มรายได้ของตนเองให้เป็นไปตามเป้า หรือต่ำกว่าเป้าไม่มากเกินไป ขณะที่คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครในปี 2560 มีมากกว่า 5 หมื่นยูนิตแน่นอน และมากกว่าที่คาดการณ์ไว้ช่วงกลางปี แต่ต้องอยู่ที่ผู้ประกอบการว่าจะเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่ต่อเนื่องหรือไม่ในไตรมาส 4

          ในช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปี 2560 แม้จะมีบางบริษัทถอนคันเร่ง เพราะยังไม่มั่นใจในอารมณ์ ความรู้สึกของผู้บริโภคหลังเดือน ต.ค.จะออกมาในรูปแบบใด การทุ่มงบการตลาดจะคุ้มค่าหรือไม่ แต่ก็เชื่อว่ายังมีบิ๊กเนม อีกหลายราย ใส่เกียร์เดินหน้าลุยตลาดในช่วง 2 เดือนสุดท้ายแบบไม่ยั้ง เพราะเห็นโอกาสที่จะเติมยอดขายในโค้งสุดท้ายให้บรรลุตามเป้าหมายที่ตั้งไว้ โดยเฉพาะในท็อปไฟว์ของตลาดในแต่ละเซ็กเมนต์ ซึ่งคงต้องจับตากันต่อไปว่า ในเวลาที่เหลือเกมจะพลิกไปอยู่ในมือใคร

          พัฒนามิกซ์ยูสกระจายความเสี่ยง

          กระแสความนิยมใน การพัฒนาโครงการ มิกซ์ยูสขนาดใหญ่และ ซับซ้อนที่เกิดขึ้นในเมืองใหญ่ทั่วโลก และกำลังทวีความร้อนแรงขึ้นในไทย ศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ มองว่า โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่จะ ผลักดันให้การแข่งขันในตลาด อสังหาฯ เข้มข้นยิ่งขึ้น เนื่องจากสามารถตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคและผู้ประกอบการได้ดีกว่าและยังให้ผลตอบแทนจากการลงทุนที่สูงขึ้น

          ทั้งนี้ ผู้ประกอบการอสังหาฯ ควรปรับตัวโดยการหันมาลงทุนพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่แทนโครงการรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง เพื่อกระจายความเสี่ยงและเพิ่มช่องทางการสร้างรายได้ โดยต้องผสมผสานอสังหาฯ ที่ส่งเสริมกัน และควรผสมผสานอสังหาฯ ในแต่ละโครงการให้สอดคล้องกับทำเลที่ตั้ง โดยทำเลตามแนวรถไฟฟ้าย่าน CBD

          ควรเน้นส่วนผสมของพื้นที่สำนักงานให้เช่า ขณะที่ทำเลริมแม่น้ำควรมีการผสมผสานโรงแรมเข้ามา นอกจากนี้ ควรมีพื้นที่สีเขียวและสนับสนุนให้เกิดคอมมูนิตี้ขึ้นในโครงการ และที่สำคัญต้องออกแบบสถาปัตยกรรมอาคารและการตกแต่งภายในอย่างสร้างสรรค์

          ขณะที่ภาครัฐควรเพิ่มประสิทธิ ภาพการใช้ประโยชน์จากที่ดินด้วยการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ เนื่องจากภาครัฐมีที่ดินจำนวนมาก ดังนั้น รัฐบาลสามารถนำ การพัฒนาในรูปแบบมิกซ์ยูสมาประยุกต์ใช้ เช่น การพัฒนา TOD (Transit-Oriented Development) ซึ่งเป็นรูปแบบการพัฒนาอสังหาฯ และจัดการเมืองบริเวณรอบสถานีขนส่งมวลชนเพื่อประโยชน์สูงสุด ในการพัฒนาโครงการคมนาคมบนพื้นที่รอบสถานีขนส่งมวลชน ซึ่งจะช่วยสร้างรายได้แก่ภาครัฐและส่งเสริมให้เกิดการใช้ระบบขนส่งมวลชนมากขึ้น

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์