โชคชัย สีนิลแท้

ราคาที่ดินขึ้น13%

ศูนย์ข้อมูลฯ ธอส. ระบุ ดัชนีราคาที่ดินเปล่ากรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2560 เพิ่มขึ้น 13.2% โดย ที่ดินแนวรถไฟฟ้าพุ่งสูงมาก

ความเคลื่อนไหวของราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ช่วง 6 ปีที่ผ่านมา (2555-2560) จะเห็นได้ว่ามีการปรับขึ้นตลอดเวลา โดยเฉพาะที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาโครงการ

วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า ได้จัดทำดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ณ ไตรมาส 4  ปี 2560 ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐานและจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส

การศึกษาของศูนย์ข้อมูลอสังหา ริมทรัพย์ จะใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ของกรมที่ดินโดยเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็น "นิติบุคคล" เท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องบันทึกค่าใช้จ่ายหรือรายได้ให้ถูกต้องเพื่อสามารถคำนวณภาษี และค่าใช้จ่ายในแต่ละปีได้อย่างถูกต้อง ส่วนข้อมูลที่ผู้โอนกรรมสิทธิ์หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์เป็น "บุคคลธรรมดา" ไม่นำมาคำนวณค่าดัชนี เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาที่ผู้โอนอาจแจ้งต่ำกว่าราคาที่แท้จริง เพื่อประโยชน์ในการลดภาระค่าธรรมเนียมการโอนและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

สำหรับการคำนวณค่าดัชนีใช้วิธีการวิเคราะห์แบบ Chain Laspeyres โดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณคือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางวา ซึ่งถ่วงน้ำหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2555-2559 โดยปัจจัยที่นำมาวิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่ 1.ปัจจัยทำเลที่ตั้งของที่ดิน 2.ปัจจัยแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน และ 3.ปัจจัยเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน โดยค่าดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา

ทั้งนี้ ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2560 มีค่าดัชนีเท่ากับ 165.6 จุด ปรับเพิ่มขึ้น 65.6% เมื่อเทียบกับปีฐาน (ปี 2555 = 100) และปรับเพิ่มขึ้น 13.2% เมื่อเทียบกับปี 2559 ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 146.3 จุด ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา มีการปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุดในปี 2556 คือ ปรับเพิ่มขึ้น 14.9% ส่วนในปี 2559 มีการปรับเพิ่มขึ้นน้อยที่สุด คือ ปรับเพิ่มขึ้น 4.6%

สำหรับไตรมาส 4 ปี 2560 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 168.3 จุด ปรับเพิ่มขึ้น 1.1% เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560 ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 166.5 จุด และปรับเพิ่มขึ้น12.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2559 ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 149.6 จุด ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามีการปรับเพิ่มขึ้นน้อยที่สุดในไตรมาสแรกปี 2559 คือ ปรับเพิ่มขึ้น 2.7% และช่วงเวลาที่มีการ ปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุดคือไตรมาสแรก ปี 2557 โดยปรับเพิ่มขึ้น 19%

ด้านดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ ปี 2555 โดยผลการศึกษาพบว่า ในภาพรวมปัจจัยแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน มีผลต่อราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประมาณ 22.8% ส่วนภาพรวมปัจจัยเส้นทางรถไฟฟ้า มีผลต่อราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประมาณ 24.6% หากมีข่าวสารเกี่ยวกับแผนการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนเกิดขึ้น