ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เผยแพร่รายงานผลสำรวจการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ประจำงวดมกราคม-มีนาคม 2561 จุดเน้นอยู่ที่การสังเคราะห์ข้อมูลตลาดต่างจังหวัด 20 จังหวัด โดยพบว่าพื้นที่ EEC (ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา) มีความโดดเด่นอย่างเห็นได้ชัด

20 จังหวัด+กทม.แชร์ 97%

ทั้งนี้ กรุงเทพฯและปริมณฑลรวม 6 จังหวัด บวกกับจังหวัดที่มีขนาดตลาดอสังหาฯ 20 จังหวัดแรก มีส่วนแบ่งรวมกันในแง่จำนวนหน่วยเกิน 90% ของตลาดรวมทั่วประเทศ

แบ่งเป็นโครงการแนวราบ 95.3% และคอนโดมิเนียม 97.7% นั่นหมาย ความว่าอีก 51 จังหวัดที่เหลือมีส่วนแบ่งเพียง 4.7% ในตลาดแนวราบ กับส่วนแบ่ง 2.3% ในตลาดคอนโดฯ

รายละเอียด 20 จังหวัด ประกอบด้วย จังหวัดในภาคเหนือ มีเชียงใหม่ เชียงราย พิษณุโลก ตาก, ภาคใต้ มีภูเก็ต สงขลา เพชรบุรี ประจวบคีรีขันธ์ สุราษฎร์ธานี นครศรีธรรมราช, ภาคอีสาน มีขอนแก่น นครราชสีมา อุดรธานี อุบลราชธานี มหาสารคาม, ภาคตะวันออก มีระยอง ชลบุรี ฉะเชิงเทรา และภาคกลาง มีพระนครศรีอยุธยา สระบุรี

เหลือขายเฉียด 1 แสนหน่วย

เรามาเริ่มจาก "ซัพพลาย" ผลสำรวจภาคสนามไตรมาส 3/2560 มีโครงการอยู่ระหว่างขาย 2,256 โครงการ เหลือขายรวม 99,055 หน่วย สัดส่วน 28.1% เมื่อเทียบกับหน่วยในผังโครงการทั้งหมด 353,105 หน่วย

แบ่งเป็นคอนโดฯ 508 โครงการ 26,747 หน่วย สัดส่วน 18% เทียบกับหน่วยในผังโครงการ 148,555 หน่วย และบ้านจัดสรร 1,748 โครงการ 72,308 หน่วย สัดส่วน 35.3% เทียบกับหน่วยในผังโครงการ 204,550 หน่วย

ชลบุรีสต๊อกคอนโดฯหมื่นหน่วย

คัดข้อมูลท็อป 5 พบว่า หน่วยคอนโดฯเหลือขายรวมกัน 82.6% 26,747 หน่วย มาจากจังหวัดชลบุรี 12,296 หน่วย รองลงมาภูเก็ต 3,560 หน่วย เพชรบุรี 2,725 หน่วย เชียงใหม่ 2,257 หน่วย และนครราชสีมา 1,262 หน่วย

ในด้านราคาพบว่า หน่วยเหลือขาย 26,747 หน่วย เป็นห้องชุดราคาต่ำ 2 ล้านบาท 9,593 หน่วย สัดส่วน 35.9%, ราคา 1-2 ล้านบาทมีสัดส่วน 29.6% และราคาต่ำ 1 ล้านบาทมีเพียง 6.3%

โดยห้องชุดราคา 2-5 ล้านบาทมีหน่วยรวมกัน 12,851 หน่วย สัดส่วน 48.1%

ภูเก็ตซิวห้องชุด 10 ล้านอัพ

โฟกัสรายจังหวัด พบว่า ชลบุรีมีซัพพลายห้องชุดเหลือขายจำนวนมากทุกระดับราคา ยกเว้นกลุ่มราคาเกิน 10 ล้านบาท ซึ่งกระจุกตัวอยู่ในภูเก็ตมากที่สุด

โดยท็อป 5 จังหวัดที่มีซัพพลายห้องชุดราคาต่ำล้านบาท ได้แก่ อำเภอเมือง-ศรีราชา จังหวัดชลบุรี, อำเภอชะอำ เพชรบุรี, อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา, อำเภอเมืองมหาสารคาม และอำเภอเมืองพิษณุโลก ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงานและนักศึกษา

ในขณะที่ห้องชุดราคาเกิน 10 ล้านบาท จังหวัดท็อป 5 ได้แก่ อำเภอถลางอำเภอเมืองภูเก็ต, อำเภอบางละมุง ชลบุรี, อำเภอปากช่องโคราช, อำเภอหัวหิน ประจวบฯ และอำเภอเมืองเชียงใหม่

ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลแหล่งท่องเที่ยวหลักของแต่ละจังหวัด

ฉะเชิงเทราติดโผท็อป 5 บ้าน

สำหรับหน่วยโครงการแนวราบเหลือขายรวมกัน 66% รวม 72,308 หน่วย มาจากจังหวัดชลบุรี 23,387 หน่วย ระยอง 9,589 หน่วย เชียงใหม่ 6,911 หน่วย โคราช 4,294 หน่วย และฉะเชิงเทรา 3,536 หน่วย

ในจำนวนนี้บ้านจัดสรรราคาต่ำ 2 ล้านบาทมี 19,098 หน่วย สัดส่วน 26.4% ราคาต่ำล้านมีเพียง 0.5% บ้านจัดสรรราคาปานกลาง 2-5 ล้านบาท รวม 45,341 หน่วย สัดส่วน 62.7% และราคาเกิน 5 ล้านบาทมี 7,869 หน่วย สัดส่วน 10.9%

"บางละมุง" คอนโดฯขายดีสุด ๆ

ในด้านดีมานด์ ผลสำรวจ "หน่วยขายได้สะสม" ภาพรวม 20 จังหวัดในปี 2560 มี 254,050 หน่วย คิดเป็น 71.9% ของหน่วยในผังโครงการ แบ่งเป็นคอนโดฯ 121,808 หน่วย 82% และบ้านจัดสรร 132,242 หน่วย 64.7% ของหน่วยในผังโครงการ

สำหรับจังหวัดท็อป 5 ประเภทคอนโดฯ ประกอบด้วย ชลบุรี 72,381 หน่วย สัดส่วน 59.4% รองลงมาคือภูเก็ต 11,389 หน่วย 9.3% เพชรบุรี 9,851 หน่วย 8.1% เชียงใหม่ 6,358 หน่วย 5.2% และระยอง 3,401 หน่วย 2.8%

ในจำนวนนี้เป็นห้องชุดราคาต่ำ 2 ล้านบาท รวม 50,817 หน่วย สัดส่วน 41.7% ของหน่วยขายได้สะสมทั้งหมด โดยมีราคาต่ำ 1 ล้านบาท 9,334 หน่วย 7.7% ราคา 2-5 ล้านบาท 14,206 หน่วย 11.7%

ทำเลที่มีหน่วยขายได้สะสมมากสุดคือ อำเภอบางละมุง ตั้งแต่พัทยาเหนือถึงหาดนาจอมเทียน

ทั้งนี้ จังหวัดท็อป 5 ราคาต่ำ 1 ล้านบาท ได้แก่ อำเภอเมือง-บางละมุง-ศรีราชาสัตหีบ จังหวัดชลบุรี เพราะเป็นแหล่งงานอุตสาหกรรม แหล่งท่องเที่ยว และแหล่งสถานศึกษา

รองลงมาอำเภอชะอำ เพชรบุรี, อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา, อำเภอเมืองสระบุรี และอำเภอหาดใหญ่ สงขลา

จังหวัดท็อป 5 คอนโดฯเกิน 10 ล้านบาท เริ่มจากอำเภอบางละมุง-สัตหีบ ชลบุรี, อำเภอถลาง-เมือง-กะทู้ ภูเก็ต, อำเภอหัวหิน ประจวบฯ, อำเภอชะอำ เพชรบุรี และอำเภอปากช่อง นครราชสีมา

"โคราช" ติดโผบ้านขายดี

ในส่วนตลาดบ้านจัดสรร 132,242 หน่วย ราคาต่ำ 2 ล้านบาท 34,688 หน่วย สัดส่วน 26.2% ราคาต่ำ 1 ล้านบาทมี 0.7% ในขณะที่บ้านจัดสรรราคาปานกลาง 2-5 ล้านบาทมี 83,981 หน่วย 63.5% และราคาสูงเกิน 5 ล้านบาทมี 13,573 หน่วย 10.3%

ท็อป 5 บ้านจัดสรร เรียงลำดับมากสุดจากชลบุรี 43,001 หน่วย 32.5% ระยอง 17,345 หน่วย 13.1% เชียงใหม่ 13,768 หน่วย 10.4% ภูเก็ต 8,416 หน่วย 6.4% และนครราชสีมา 7,379 หน่วย 5.6%

โดยชลบุรีเป็นจังหวัดที่มีหน่วยขายได้สะสมทุกระดับราคา ยกเว้น 7.5-10 ล้านบาท ในขณะที่เชียงใหม่ราคาเกิน 10 ล้านบาทขายได้สะสมมากสุด และ ภูเก็ตเป็นจังหวัดที่มีหน่วยขายได้สะสมมากที่สุด

ทั้งนี้ จังหวัดท็อป 5 บ้านจัดสรรกลุ่มราคาต่ำล้านบาทพบมากในอำเภอศรีราชา-บางละมุง-บ้านบึง ชลบุรี, อำเภอเมืองเชียงราย, อำเภอหัวหิน ประจวบฯ, อำเภอบ้านโพธิ์ ฉะเชิงเทรา และอำเภอแก่งคอย สระบุรี

ส่วนจังหวัดท็อป 5 ขายดีราคาเกิน 10 ล้านบาท ได้แก่ อำเภอเมืองภูเก็ต, อำเภอเมือง-สัตหีบ ชลบุรี, อำเภอเมือง-สันทราย เชียงใหม่, อำเภอบางปะกง ฉะเชิงเทรา และอำเภอหัวหิน ประจวบฯ

อัตราดูดซับ 15-25 เดือน

ทางศูนย์ข้อมูลได้ทำสูตรคำนวณเพื่อหา "อัตราดูดซับของตลาด" หรืออัตราขายได้ (absorption rate) ด้วยการนำซัพพลาย 20 จังหวัด 99,055 หน่วย และหน่วยขายได้ช่วงไตรมาส 3/2560 จำนวน 16,628 หน่วยมาเข้าสูตรคำนวณ พบว่าภาพรวมตลาดมีอัตราดูดซับ 4.8% คาดว่าขายได้หมดภายใน 21 เดือนในกรณีไม่มีการเปิดซัพพลายใหม่เพิ่มเติม

แบ่งเป็นอัตราดูดซับของสินค้า คอนโดฯ 6.6% คาดว่าระบายซัพพลาย 26,747 หน่วยได้หมดภายใน 15 เดือน ส่วนบ้านจัดสรรมีอัตราดูดซับ 4.1% คาดว่าระบายซัพพลาย 72,308 หน่วยได้หมดใน 25 เดือน กรณีไม่มีหน่วยเปิดขายใหม่เพิ่มเติม

7 โซนอันตรายห้องชุด

โฟกัสตลาดคอนโดฯ แบ่งอัตราดูดซับได้เป็น 4 กลุ่ม ดังนี้ กลุ่มแรก ซัพพลายใหม่เพิ่มแต่มีดีมานด์มาดูดซับได้มากกว่า อย่างเช่น ภูเก็ต แสดงให้เห็นถึงการฟื้นตัวของกำลังซื้อ

กลุ่ม 2 ซัพพลายเหลือขายลดลงแต่มียอดขายใหม่เพิ่ม ทำให้อัตราดูดซับเพิ่มด้วย มี 5 จังหวัด ได้แก่ ขอนแก่น เชียงใหม่ นครราชสีมา อุดรฯ สงขลา, กลุ่ม 3 แม้ยอดขายใหม่ลดลงแต่ซัพพลายเหลือขายลดลงมากกว่า ทำให้อัตราดูดซับดีขึ้น มี 2 จังหวัดคือ เชียงราย ระยอง

ทั้ง 3 กลุ่มนี้แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการได้ดีพอสมควร

กลุ่ม 4 กลุ่มที่มีสัญญากำลังซื้อชะลอตัวจากการที่ซัพพลายลดลงแต่ยอดขายก็ลดลงด้วย ทำให้อัตราดูดซับลดลง ดังนั้น ผู้ประกอบการควรระมัดระวังในการลงทุนเปิดตัวโครงการใหม่

กลุ่มนี้มี 7 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี เพชรบุรี ประจวบฯ สุราษฎร์ฯ ฉะเชิงเทรา ตาก พระนครศรีอยุธยา

11 โซนอันตรายบ้านจัดสรร

ศูนย์ข้อมูลนำเสนอข้อมูลอัตราดูดซับตลาดบ้านจัดสรรในปี 2560 โดยแบ่งเป็น 5 กลุ่ม ดังนี้ กลุ่มแรก แม้ซัพพลายเพิ่มแต่ยอดขายก็เพิ่ม อัตราดูดซับจึงเพิ่มตาม มี 5 จังหวัด ได้แก่ เชียงใหม่ ฉะเชิงเทรา พระนครศรีอยุธยา สุราษฎร์ฯ สระบุรี, กลุ่ม 2 มีซัพพลายลดลงแต่มียอดขายใหม่เพิ่ม อัตราดูดซับจึงเพิ่มด้วย มี 4 จังหวัด ได้แก่ โคราช อุบลฯ เชียงราย อุดรฯ

ทั้งนี้ 2 กลุ่มแรกส่งสัญญาณว่าตลาดบ้านจัดสรรมีศักยภาพ มีการพัฒนาโครงการใหม่เป็นไปตามสถานการณ์ยอดขาย

กลุ่ม 3 มีซัพพลายเหลือขายเพิ่มและยอดขายลดลง ทำให้อัตราดูดซับลดลงตาม มี 5 จังหวัด ได้แก่ ชลบุรี ระยอง ประจวบฯ เพชรบุรี พิษณุโลก, กลุ่ม 4 ลดลงทั้งซัพพลายและยอดขาย อัตราดูดซับจึงลดลงด้วย มี 5 จังหวัด ได้แก่ ภูเก็ต สงขลา ขอนแก่น มหาสารคาม ตาก และกลุ่ม 5 ซัพพลายเพิ่ม ยอดขายใหม่เพิ่มแต่เพิ่มน้อยกว่าซัพพลาย ทำให้อัตราดูดซับลดลง มีจังหวัดเดียวคือนครศรีธรรมราช

ในขณะที่ 3 กลุ่มหลังดีเวลอปเปอร์ควรเพิ่มความระมัดระวังในการเปิดตัว โครงการใหม่ เนื่องจากยอดขายยังปรับตัวได้ไม่ดีพอ