รื้อใหญ่ผังเมืองรวม กทม.ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินยกแผง ดัน "พระราม 9-คลองเตย" ศูนย์กลางธุรกิจใหม่ "คลองสาน-พระราม 1" ย่านนวัตกรรมใหม่ 2 เจ้าสัวส้มหล่น "บางซื่อ-มักกะสัน- ตากสิน" ฮับคมนาคม เพิ่ม FAR 20% ปลดล็อกขึ้นตึกสูง 271 ถนน เลิกฟลัดเวย์

ฝั่งตะวันตก บูมที่ดินแนวรถไฟฟ้า 10 สาย รอบรัศมี 50 สถานีจุดตัด

การปรับปรุงผังเมืองรวมกรุงเทพ มหานคร (กทม.) ฉบับใหม่ใกล้จะแล้วเสร็จสมบูรณ์ คาดว่าจะประกาศใช้ ปลายปี 2562 โดยผ่านกระบวนการรับฟัง ความคิดเห็นของประชาชนในเดือนตุลาคม-พฤศจิกายน 2561 ก่อนเสนอให้คณะกรรมการ หรือบอร์ดผังเมืองพิจารณาอนุมัติ

รื้อใหญ่การใช้ที่ดิน

แหล่งข่าวจากสำนักผังเมือง กทม.เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า การปรับปรุงครั้งนี้ถือเป็นการปรับใหญ่ เพราะสภาพพื้นที่การใช้ที่ดินในปัจจุบันเปลี่ยนแปลงไปมาก โดยเฉพาะโครงสร้างพื้นฐานคมนาคมที่จะมีโครงการรถไฟฟ้า 10 สายในอนาคต ส่วนพื้นที่รอยต่อกับ 6 จังหวัดปริมณฑลก็เติบโตขึ้น ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ ฉะเชิงเทรา นครปฐม และสมุทรสาคร

"ผังเมืองใหม่จะปรับข้อกำหนดให้ยืดหยุ่นขึ้น และอัพโซนหลายพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าทั้งสายเก่าสายใหม่ ในทุกทิศของกรุงเทพฯ แต่ยังคงให้เป็นศูนย์กลางเมืองใหญ่แบบกระชับ หรือ compact city"

พระราม 9-คลองเตย CBD ใหม่

แหล่งข่าวกล่าวว่า ในผังเมืองใหม่ยังขยายพื้นที่สีแดงพาณิชยกรรมจากศูนย์กลางเมืองช่วงถนนสุขุมวิทตอนต้นไปยังพื้นที่ใหม่ ๆ เช่น ซอยนานา และสุขุมวิทช่วงปลาย รวมถึงย่านคลองเตย ที่ตั้งของที่ดินของการท่าเรือแห่งประเทศไทย (กทท.) จำนวน 2,000 ไร่ และบริเวณใกล้เคียงที่คาดว่าในอนาคตจะมีการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่

"ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ยังรวมถึงทำเลพระราม 9 ซึ่งผังเมืองเดิมเป็น สีน้ำตาลก็จะปรับเป็นสีแดง เนื่องจากเป็นพื้นที่มีศักยภาพ มีรถไฟฟ้าใต้ดิน เป็นแหล่งธุรกิจและสำนักงานใหญ่ ทั้งยังต่อเชื่อมกับที่ดินมักกะสันที่รัฐบาลกำลังประกาศเชิญชวนให้เอกชนร่วมลงทุนในการสร้างเกตเวย์ของโครงการพัฒนาพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาค ตะวันออก หรืออีอีซี"

บูมคลองสาน-พระราม 1

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า การปรับผังเมืองใหม่ยังส่งเสริมให้บางพื้นที่เป็นพื้นที่พาณิชยกรรมพิเศษด้านนวัตกรรมสร้างสรรค์ หรือสมาร์ทซิตี้ รองรับธุรกิจการค้าและบริการตามนโยบายของรัฐบาล โดยกำหนดเป็นที่ดินประเภท พ.6 บริเวณคลองสาน และย่านถนนพระราม 1 ซอยจุฬาฯ 5 อีกด้วย

"เพื่อให้การใช้ประโยชน์ที่ดินมีประสิทธิภาพขึ้น ในผังเมืองใหม่จะเพิ่มระดับการใช้ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยจาก ย.1-10 ไปถึง ย.15 โดยพื้นที่ สีเหลือง ย.1-ย.5 สีส้ม ย.6-ย.10 และ สีน้ำตาล ย.11-ย.15 โดยจะกระจาย FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ไปตามลำดับ เป็นการกระจายความ หนาแน่นและความเจริญของเมือง"

"การกำหนด FAR และ OSR (อัตราส่วนของพื้นที่ว่างอาคารรวม) ในโดยภาพรวมยังคงเงื่อนไขเดิม แต่จะปรับให้ยืดหยุ่นขึ้นอีก เพื่อจูงใจให้เอกชนดำเนินการตามมาตรการที่รัฐบรรจุไว้ในผังเมืองใหม่" แหล่งข่าวกล่าว

เพิ่มโบนัสพิเศษ 20%

เนื่องจากผังเมืองใหม่ให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม และพื้นที่สีเขียว แหล่งข่าวกล่าวว่า หากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะก่อสร้างคอนโดมิเนียม หรือหมู่บ้านจัดสรร และให้มีพื้นที่สีเขียวภายในโครงการขนาด 1 ไร่ ในพื้นที่ที่กำหนดไว้ รัฐก็จะให้ FAR โบนัสเพิ่ม คือ ให้สร้างอาคารได้อีก 1 เท่าตัว เช่น เดิมสร้างได้ 5,000 ตร.ม. ถ้าเอกชนมีกรีนแอเรียตามกำหนดก็จะสร้างตึกใหม่ได้ถึง 10,000 ตร.ม. รวมถึงการสร้างอาคารประหยัดพลังงาน ที่จอดรถเพิ่ม เอกชนก็สามารถขอสิทธิ์ FAR เพิ่มได้เช่นกัน

"นอกจากนี้ เอกชนยังได้ FAR เพิ่มอีก 20% ของประเภทการใช้ที่ดินนั้น ๆ เช่น ถ้าทำตามเกณฑ์ที่รัฐกำหนด คือจัดให้มีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย, เพิ่มพื้นที่โล่งสาธารณะหรือสวนสาธารณะ, จัดให้มีพื้นที่จอดรถรอบสถานีรถไฟฟ้า, เพิ่มพื้นที่กักเก็บน้ำฝน, สร้างอาคารอนุรักษ์พลังงาน หรือสร้างศูนย์ดูแลผู้สูงอายุและเด็กเล็ก เอกชนรายนั้น ๆ ก็จะได้โบนัสเพิ่มจากการสร้างอาคารใหม่ ๆ" แหล่งข่าวกล่าว

บูมที่รอบรถไฟฟ้า

นอกจากนี้ ผังเมืองใหม่จะส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อ 2 สายขึ้นไป เพราะจากการสำรวจพบว่า ทั้ง 10 สายทางตามแผนแม่บท มีสถานีร่วม 50 สถานี ส่วนนี้จะเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินจากรัศมี 500 เมตร เป็น 800 เมตร เพื่อให้ที่ดินในซอยพัฒนาได้อย่างเต็มที่ ทั้งเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ เช่น สถานีอโศก ซึ่งเป็นจุดตัดรถไฟฟ้า บีทีเอสและเอ็มอาร์ที

"ขณะที่พื้นที่ชานเมืองจะให้มีซับเซ็นเตอร์ หรือศูนย์ชุมชนเมือง จำนวน 8 แห่ง ทำเลปลายทางรถไฟฟ้า ได้แก่ มีนบุรี ลาดกระบัง บางนา ศรีนครินทร์ บางขุนเทียน บางแค ตลิ่งชัน และสะพานใหม่ โดยให้พัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย" แหล่งข่าวกล่าวและว่า

รวมถึงการกำหนดให้มีศูนย์คมนาคมแห่งใหม่ที่ใหญ่ที่สุด คือ 1."ย่านบางซื่อ" จะเป็นศูนย์กลางธุรกิจและการเดินทางระบบรางและสมาร์ทซิตี้ โดยขยายพื้นที่ด้านหลังเอ็นเนอร์ยี่คอมเพล็กซ์ จาก สีส้มเป็นสีน้ำตาล 2."ย่านมักกะสัน" จะเป็นเกตเวย์อีอีซี และ 3."ตากสิน- วงเวียนใหญ่" เป็นจุดเชื่อมรถไฟฟ้า บีทีเอส สีทอง และสีม่วงใต้

อัดมาตรการใหม่

ที่สำคัญ จะนำ 2 มาตรการมาบังคับใช้ คือ 1.มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (TDF) เพื่อสร้างความเป็นธรรม โดยให้เจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิ์จากการกำหนดให้อนุรักษ์อาคารทรงคุณค่าหรืออนุรักษ์พื้นที่ไว้นั้น สามารถโอนหรือขายสิทธิ์พัฒนาจาก FAR ไปยังพื้นที่ใหม่ที่ได้รับการส่งเสริม เช่น รอบสถานีรถไฟฟ้า หรือรอบเกาะรัตนโกสินทร์

2.มาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ (PUD) ที่เอื้อประโยชน์ต่อการลงทุน ของภาครัฐและเอกชน ซึ่งจะเป็นเครื่องมือช่วยจัดทำแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินและความหนาแน่นให้สอดคล้องกับศักยภาพด้วยการปรับ FAR ในพื้นที่โครงการใหม่และจัดทำแผนโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมให้เหมาะสม เพื่อให้คุ้มค่ากับเศรษฐกิจและสังคม

เบื้องต้นที่กำหนดไว้ คือ เขตเมืองชั้นใน เป็นพื้นที่สีแดงและสีน้ำตาล เป็นโครงการขนาด 20 ไร่ เขตเมืองชั้นกลาง พื้นที่สีส้มขนาด 50 ไร่ เขตชานเมืองในพื้นที่สีเหลืองขนาด 100 ไร่ และสีเขียวขนาด 200 ไร่ โดยเอกชนรายเดียวหรือหลายรายที่มีที่ดินจะพัฒนาเองจะได้สิทธิ์ใช้มาตรการนี้ โดยที่ไม่ปรับสีผังเมืองให้ แต่อัพเกรดข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินให้ เช่น จากพื้นที่สีเขียวก็อัพเกรดเป็นพื้นที่สีแดง ที่ผ่านมาการเคหะแห่งชาติ ยื่นเสนอขอพัฒนาที่ดินถนนตัดใหม่ กรุงเทพฯ-กรีฑา-ร่มเกล้า เป็นต้น

โซนตะวันออกมีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง สีชมพู แคราย-มีนบุรี และสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี จะปรับพื้นที่เขตลาดพร้าว วังทองหลาง บางกะปิ บึงกุ่ม คันนายาว สวนหลวง ศรีนครินทร์ จากสีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) เป็นสีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) ถนนรามคำแหงตลอดแนว 500 เมตรจากริมถนน ปรับจากพื้นที่สีเหลืองเป็นสีส้ม

โซนเหนือมีรถไฟฟ้าสายสีเขียวต่อขยายหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต สายสีชมพู และสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต จะขยายพื้นที่สีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) แนวถนนพหลโยธินช่วง ห้าแยกลาดพร้าวไปถึงแยกรัชโยธิน รวมถึงขยายพื้นที่สีส้มตรงแยกหลักสี่ ถนนแจ้งวัฒนะ ขยายพื้นที่สีส้มบริเวณแนวคลองประปา ปรับสีเหลืองริมถนนวิภาวดีรังสิต ฝั่งตรงข้ามนอร์ธปาร์คเป็นสีส้ม ปรับพื้นที่ริมถนนรามอินทรา รัศมีประมาณ 1 กม. จากเดิมสีเหลืองเป็นสีส้มตลอดแนว

เลิกฟลัดเวย์ ตต.-เพิ่มถนน

โซนตะวันตกจะยกเลิกพื้นที่ฟลัดเวย์ เขตตลิ่งชัน และบางแค จากสีเขียว ลายขาว (ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) หรือฟลัดเวย์ เป็นพื้นที่สีเหลือง และสีแดง (พาณิชยกรรม) สีส้มบางส่วน รับกับผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี และรถไฟฟ้า 3 สาย คือ สายสีแดง (ตลิ่งชัน-ศิริราช-ศาลายา) สีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-ตลิ่งชัน) สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย (บางซื่อ-ท่าพระและหัวลำโพง-บางแค) ที่อนาคตจะต่อขยายไปถึงพุทธมณฑลสาย 4 มีทำเลตลิ่งชันเป็นจุดเชื่อม

"แผนบริหารจัดการน้ำของรัฐมีการปรับเส้นทางใหม่ เราจึงลดพื้นที่ฟลัดเวย์ลง ยกเลิกฝั่งตะวันตก ส่วนตะวันออกลดพื้นที่สีเขียวลายขาว เขตมีนบุรี คลองสามวา หนองจอก ปรับลดจาก 148 ตร.กม. เหลือ 53.23 ตร.กม. โดยเพิ่มพื้นที่สีเขียวและสีเหลืองบางพื้นที่ ส่วนการระบายน้ำจะทำพนังกั้นแนวเขตคลองเดิม ตั้งแต่คลองลาดงูเห่า คลองสาม คลองสี่ และคลองประเวศน์บุรีรมย์ โดยสำนักการระบายน้ำเป็นเจ้าภาพ ด้วยเงินลงทุนกว่า 2 หมื่นล้านบาท" แหล่งข่าวกล่าว

แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า ด้านโครงข่ายการคมนาคมจะเพิ่มถนนจากเดิม 136 สาย เป็น 271 สาย โดยปรับปรุงและขยายถนนเดิมที่เป็นถนนซอยให้เป็นถนนขนาด 8 เมตร 10 เมตร และ 12 เมตร เพื่อให้เป็นถนนสายรองที่เชื่อมกับถนน สายหลักและรถไฟฟ้าได้

พลิกโฉมลงทุน

ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" รายงานว่า จากการปรับปรุงผังเมืองรวม กทม.รอบนี้ นอกจากจะเป็นประโยชน์จากการใช้ที่ดินในอนาคตแล้ว บุคคลหรือนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน หรือผู้ประกอบการที่กำลังก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ในทำเลดังกล่าว จะได้ประโยชน์ในเชิงธุรกิจไปด้วย

เช่น ขยายพื้นที่สีแดงไปยังทำเลสุขุมวิทช่วงปลาย จากการสำรวจพบว่า MQDC หรือบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด โดยนางทิพพาภรณ์ อริยวรารมย์ ประธานกรรมการบริหาร กำลังเร่งก่อสร้าง "Whizdom 101" โครงการ mixed use คอมมิวนิตี้มอลล์ และคอนโดมิเนียม มูลค่า 30,000 ล้านบาท ในพื้นที่ 43 ไร่ ริมถนนสุขุมวิทระหว่างสถานี BTS ปุณณวิถี และซอยสุขุมวิท 101/1 โดยมีพื้นที่สวนสาธารณะขนาดใหญ่, ที่พักอาศัย และร้านค้า โดยซื้อโครงการ "ปิยรมย์" จากเจ้าของเดิมมาต่อยอดโครงการใหม่

เช่นเดียวกับการส่งเสริมให้เขตคลองสานเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมพิเศษด้านนวัตกรรมสร้างสรรค์ เป็นที่ดินประเภท พ.6 ก็ส่งผลให้ย่านนี้เป็นทำเลทองสมบูรณ์แบบ ซึ่งปัจจุบันบริษัท แม็กโนเลียฯ กลุ่มซีพี และบริษัท สยาม พิวรรธน์ จำกัด กำลังเร่งก่อสร้างโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่มีทั้งศูนย์การค้ายักษ์ และคอนโดมิเนียมหรู ด้วยมูลค่าการลงทุน 50,000 ล้านบาท สูงสุดในประวัติศาสตร์ด้านอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยครั้งเปิดตัวเมื่อสองสามปีก่อน แต่ปัจจุบันสถิตินี้เป็นของโครงการ "วัน แบงค็อก" ธุรกิจในเครือนายเจริญ สิริวัฒนภักดี ไปแล้ว

ซึ่งโครงการ One Bangkok จะได้รับอานิสงส์จากการปรับปรุงผังเมืองใหม่ด้วย โดยเปิดตัวยิ่งใหญ่ไปแล้วเมื่อปี 2560 ร่วมทุนโดยบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด และเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ลิมิเต็ด บริหารโดยนายปณต สิริวัฒนภักดี บุตรชายคนเล็กของนายเจริญ ถือเป็นโครงการมิกซ์ยูสครบวงจรที่ใหญ่ที่สุดในไทย ด้วยมูลค่าการลงทุนกว่า 120,000 ล้านบาท รวมพื้นที่พัฒนา 1 ล้านตารางเมตร กำหนดแล้วเสร็จปี 2568 โดยเช่าที่ดิน 104 ไร่ จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ มุมถนนพระราม 4 ที่ตั้งเดิมของโรงเรียนเตรียมทหาร และสวนลุมไนท์บาซาร์

นอกจากนี้ยังมีกลุ่มทุนไทยรายใหญ่ที่ร่วมทุนโดย "เซ็นทรัล-ดุสิตธานี" ผนึกกำลังสร้างแลนด์มาร์กใหม่ใจกลางกรุง หัวมุมถนนพระราม 4 ตัดถนนสีลม และอยู่ติดสถานีรถไฟฟ้าสีลม ขึ้นโครงการมิกซ์ยูสขนาด 23 ไร่ 2 งาน มูลค่าการลงทุน 36,700 ล้านบาท โดยมีแผนจะทุบทิ้งโรงแรมดุสิตธานี เพื่อให้โครงการใหม่ เป็นศูนย์กลางท่องเที่ยวระดับโลก