บ้าน-คอนโด3.5หมื่นยูนิต ปี62'อ่วม'-มุ่งตลาด5-10ล้าน

          สมาคมอาคารชุดชี้ แบงก์ชาติคุมเข้มสินเชื่ออสังหาฯใช้ยาแรง เกินปัญหา เพิ่มเงินดาวน์เท่าตัว หวั่น ยอดโอนคอนโดกลางล่างหายจากตลาด กว่าแสนล้าน  โครงการเปิดตัวปี 62 หายกว่าครึ่ง แนะลดเพดานเงินดาวน์สูงกว่า 10% เล็กน้อย  ด้านนายกอสังหาฯระบุมาตรการแบงก์ชาติ เพิ่มภาระผู้กู้ เพิ่มหนี้ –ทิ้งโอน

          มาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อแตะเบรกการพุ่งขึ้นของหนี้ที่ไม่ก่อนให้เกิดรายได้(เอ็นพีแอล) โดยมีแนวทางการเพิ่มเงินดาวน์สัดส่วน 20% ของราคาประเมินที่อยู่อาศัยสำหรับอสังหาฯ หลังที่ 2 รวมถึงอสังหาฯที่มีราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยธปท.จะเรียกผู้ประกอบการอสังหาฯ และผู้เกี่ยวข้องมาหารือในวันที่ 11 ต.ค. ก่อนคลอดมาตรการบังคับใช้จริง ในต้นปี 2562

          อย่างไรก็ตาม แม้มาตรการจะยังไม่มีผลบังคับใช้ แต่แนวทางดังกล่าว นำมาซึ่งเสียงวิพากษ์วิจารณ์อย่างกว้างขวางของผู้ประกอบการอสังหาฯ บริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯ รวมถึงนักวิจัยตลาดอสังหาฯ ถึงผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับตลาดอสังหาฯ ที่มีมูลค่าตลาดรวมกว่า 5 แสนล้านบาท ที่มีสัดส่วนราว 9% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี)

          นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ให้ความเห็นว่า มาตรการดังกล่าวถือเป็น "ยาแรง"ที่จะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯทันทีที่มาตรการบังคับใช้ เพราะปัจจุบันคนซื้อคอนโดมิเนียม (อาคารชุด)เป็นบ้านหลังที่ 2 เป็นจำนวนมาก ในทำเลที่ใกล้ที่ทำงาน ส่วนใหญ่ยังเป็นกลุ่มคนระดับกลางล่าง ที่มีกำลังซื้อจำกัด การเพิ่มเงินดาวน์อีกเท่าตัว จาก 10 % เป็น 20% จึงถือว่าเป็นภาระทางการเงินที่ค่อนข้างมาก

          "คอนโดเป็นสินค้าที่ได้รับผลกระทบอย่างแรง การเพิ่มเงินดาวน์อีกเท่าตัว ส่งผลทำให้กำลังซื้ออ่อนตัวลงในทันที เพราะหากบังคับใช้ในต้นปีหน้า หมายความว่าผู้บริโภคมีเวลาอีก 3 เดือนจากนี้ (ต.ค.-ธ.ค.) ในการหาเงินดาวน์เพิ่มเป็น 20% ซึ่งเป็นไปได้ยาก อาจได้เห็นการทิ้งดาวน์ ไม่โอนเป็นจำนวนมากในกลุ่มกลางล่าง"

          เร่งโอนปีนี้หนีมาตรการคุมเข้ม

          นอกจากนี้ สิ่งที่อาจจะได้เห็นคือเกิดการ "เร่งการโอน" ให้สิ้นปีนี้ ในกลุ่มผู้บริโภคที่มีกำลังทรัพย์ ขณะที่ปีหน้าจะเห็นการโอนลดลงอย่างเห็นได้ชัดจากการเร่งโอนในไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 ไปพร้อมกับการทิ้งโอน

          "ตลาดอสังหาฯที่มีมูลค่ารวม 5 แสนล้านบาท แบ่งเป็นคอนโดมูลค่ากว่า2 แสนล้านบาท เป็นสัดส่วนตลาดกลาง และล่างราว 1-1.2 แสนล้านบาท ซึ่งตลาดนี้จะได้รับผลกระทบ และมีโอกาสหายไปส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการต้องลดการเปิดโครงการลดกว่าครึ่ง เพราะกำลังซื้อลดลง"

          เสนอเพิ่มเงินดาวน์"ต่ำกว่า20%"

          ทั้งนี้สมาคมฯ เตรียมแผนที่จะเข้าไปหารือ ธปท. ในวันที่ 11 ต.ค.2562 นี้ เพื่อแสดงให้เห็นข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และกระทรวงการคลัง ที่ระบุถึงผลกระทบที่ ธปท. กังวลนั้นว่า เป็นจุดที่ต้องระมัดระวังเท่านั้น แต่ยังไม่เกิดขึ้นจริงและชัดเจนดังนั้นจึงไม่ควรเพิ่มเงินดาวน์อีกเท่าตัวควรเพิ่มเพียงเล็กน้อย เพื่อแสดงให้เห็นว่ามีการบังคับใช้มาตรการเพื่อเฝ้าระวัง

          อีกทั้งข้อกังวลเกี่ยวกับเอ็นพีแอล ที่เพิ่มขึ้นจาก 2% กว่าเป็น 3% กว่าถือเป็นการเพิ่มขึ้นตามภาวะภาพรวมเศรษฐกิจที่ชะลอตัวในช่วงที่ผ่านมา ไม่แตกต่างจากกลุ่มธุรกิจอื่นๆ ทั้ง กลุ่มภาคบริการ สตาร์ทอัพ ที่มีเอ็นพีแอลเพิ่มขึ้นไม่ต่างกัน จึงไม่ใช่จุดที่ต้องใช้มาตรการคุมเข้มจนถึงระดับเพิ่มเงินดาวน์เท่าตัว

          หมดยุค"เก็งกำไร"ใบจอง

          รวมไปถึงสิ่งที่กังวลถึงกลุ่มผู้ที่มีการเก็งกำไรจากราคา ก็ไม่ใช่ยุคที่เกิดปัญหาเหมือนเช่น 3 ปีที่ผ่านมาที่มีสัดส่วนผู้เก็งกำไรจากการขายใบจองถึง 30% แต่ปัจจุบันมีซัพพลายเกิดขึ้นในตลาดมากจนผู้ซื้อมีทางเลือก ทำให้ราคาไม่เพิ่มขึ้นสูงอย่างรวดเร็วมากนัก กลุ่มผู้เก็งกำไรจึงลดลงตามกลไกตลาดเหลือสัดส่วนเพียง 15%

          สำหรับผลกระทบต่อจีดีพีถือว่ากลุ่มธุรกิจอสังหาฯมีสัดส่วน 9%ต่อจีดีพี โดยแบ่งเป็นคอนโดประมาณ 4-5% หากคอนโดมียอดซื้อตกลงก็ส่งผลกระทบต่อแรงขับเคลื่อนสู่เป้าหมายจีดีพีของประเทศ

          คอนโดสร้างเสร็จพร้อมโอนอ่วม

          ด้านนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า มาตรการดังกล่าวจะกระทบต่อคอนโดที่สร้างเสร็จและกำลังจะทยอยโอนเกือบ 1 แสนยูนิต จึงมีโอกาสที่คอนโดจำนวนหนึ่งจะทิ้งโอน

          "หากผู้ซื้อหากเงินดาวน์มาเพิ่มไม่ทันก็อาจจะต้องหลุดโอน เพราะเป็นเรื่องยากที่ผู้ประกอบการจะขยายเวลาโอนออกไปอีก 5-10 เดือน เพราะหมายถึงยอดการรับรู้รายได้ของผู้ประกอบการก็ต้องขยายออกไป"

          เขายังประเมินว่ามาตรการดังกล่าว แทนที่จะแก้ปัญหาเอ็นพีแอล ไม่แน่ว่าส่งผลทำให้เอ็นพีแอลเพิ่มขึ้นจากเงินดาวน์ที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะตลาดคอนโดราคา 1-2 ล้านบาท

          ติงไม่เข้าใจบริบทตลาดอสังหาฯ

          "ธปท. นำมาตรการดังกล่าวมาใช้เป็นไปตามทฤษฎี แต่ไม่เข้าใจบริบทที่แท้จริงของตลาดอสังหาฯ การเพิ่มยอดเงินดาวน์เป็นการเพิ่มภาระให้กับผู้กู้ ทำให้ไม่สามารถเข้าถึงการมีบ้านได้ สวนทางกับนโยบายภาครัฐที่สนับสนุนให้คนมีบ้าน" เขากล่าวและว่า

          ขณะที่เอ็นพีแอลควรแยกแยะว่ามาจากอสังหาฯ หรืออื่นๆ รวมไปถึงการรีไฟแนนซ์ในช่วงที่ผ่านมา สถาบันการเงินได้จัดแคมเปญแย่งลูกค้ารีไฟแนนซ์จำนวนมาก จึงเพิ่มยอดหนี้เอ็นพีแอล ดังนั้นแบงก์ชาติจึงควรพิจารณารายละเอียดของเอ็นพีแอลเป็นหลักว่ามาจากไหนกันแน่

          หนีทำตลาด5-10ล้านกระทบน้อยสุด
          เขามองว่าผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงส่วนใหญ่จะเป็นขนาดกลางและขนาดเล็ก ที่ทำตลาดบ้านในกลุ่มระดับกลางและล่าง อาจจะต้องหยุดไป ขณะเดียวกัน ผู้ประกอบการขนาดใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ อาจปรับแผนระดมทุนในตลาด หนีไปทำบ้านระดับ 5-10 ล้านบาทเป็นหลัก เพราะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบจากมาตรการน้อยกว่ากลุ่มอื่น

          หนุนเข้มสางเงินทอนอสังหาฯ

          นายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ประเมินว่า ที่ผ่านมาที่อยู่อาศัยราคา 10-20 ล้านบาทขึ้นไป และ 40 ล้านบาท ยังมีสัดส่วนการขายที่ดี จึงเป็นเหตุผลสำคัญทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯหันมาจับตลาดนี้กันมาก โดยเป็นลูกค้าที่มีสถานะการเงินมั่นคง ซื้อเงินสด และมีอัตราการหลุดดาวน์ โดยในช่วง 7 เดือนแรกของปีนี้ มีบ้านระดับราคา 40 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 99 โครงการ คิดเป็น 12,750 ยูนิต อัตราทิ้งดาวน์น้อยสัดส่วน 5-10% เท่านั้น

          อย่างไรก็ตาม เขาเห็นด้วยว่า ธปท. ควรจะคุมการซื้ออสังหาฯ ที่มีเงินทอน (สถาบันการเงินปล่อยสินเชื่อเกินราคาที่อยู่อาศัย) โดยเฉพาะในโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ โดยแนะว่าควรจะมีบริษัทประเมินมาประเมินราคาที่อยู่อาศัยในทุกโครงการ จากในเวลานี้จะมีการประเมินเฉพาะโครงการรายกลาง และเล็ก ขณะที่อสังหาฯรายใหญ่บางส่วน ไม่ใช้บริษัทประเมิน แต่จะยื่นราคาที่อยู่อาศัยตรงไปยังสถาบันการเงินที่ปล่อยสินเชื่อ โดยคุยกับลูกค้าเพื่อให้ลูกค้าได้ส่วนต่างราคา จากการทำแคมเปญ โปรโมชั่น โดยเฉพาะในพื้นที่พัทยาที่มียอดคงค้างคอนโดกว่า 1.4 หมื่นยูนิต ส่วนใหญ่เป็นโครงการที่สร้างแล้วเสร็จ จะกลายเป็นภาระของสถาบันการเงิน

          3.5หมื่นยูนิตอ่วมโอนปีหน้า

          ด้าน นายสุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ วิเคราะห์ว่า หาก ธปท. ออกมาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 โดยเพิ่มเงินดาวน์สัดส่วน 20% จริง จะทำให้เกิดภาวะ "เร่งการโอน" ที่อยู่อาศัยในไตรมาสสี่ของปีนี้ โดยผู้ประกอบการอสังหาฯจะเร่งการก่อสร้างเพื่อให้ลูกค้าที่อยู่ระหว่างผ่อนดาวน์ โอนให้ทันในปีนี้ ก่อนที่มาตรการคุมเข้มปล่อยสินเชื่อจะบังคับใช้ในปีหน้า เนื่องจากคอนโดส่วนใหญ่ จะกำหนดค่าเฉลี่ยการวางเงินดาวน์ไว้ที่ 10% ของราคา

          ทั้งนี้พบว่าที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ที่จะโอนในปีหน้า มีปริมาณรวมกว่า 3.5 หมื่นยูนิต แบ่งเป็น คอนโด จำนวนกว่า1.9 หมื่นยูนิต (ในจำนวนนี้เป็นคอนโดราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 2,400 ยูนิต) ส่วนที่อยู่อาศัยแนวราบ จำนวน 1.6 หมื่นยูนิต (ในจำนวนนี้ที่อยู่อาศัยแนวราบราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 830 ยูนิต)

          ผุดแคมเปญดุ"พร้อมอยู่ พร้อมโอน"

          "ในไตรมาสสี่ อาจจะเห็นการเร่งผู้รับเหมาก่อสร้างคอนโดให้เสร็จทันปีนี้ พร้อมกับแคมเปญการตลาดสร้างเสร็จ พร้อมอยู่ พร้อมโอน ดีเวลลอปเปอร์ต้องการเร่งระบายสต็อกในมือจำนวนมาก (3 ไตรมาสที่คอนโดเหลือขายในกรุงเทพฯกว่า 4.3 หมื่นยูนิต) เขาถึงไม่อยากให้รัฐออกมาตรการคุมสินเชื่อตอนนี้"

          นายอภิชาติ ประสิทธิ์นฤทธิ์ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์และพันธมิตร กล่าวว่า สมาคมฯ กำลังเตรียมข้อมูลเพื่อเสนอให้กับ ธปท.พิจารณาเกี่ยวกับผลกระทบของการออกมาตรการควบคุมสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเบื้องต้นสมาคมฯ ประเมินว่าจะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว โดยผู้ที่ซื้อ และขอสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ที่วางเงินดาวน์ 10% จะต้องหาเงินมาเพิ่มอีก 10% เพื่อให้ครบเกณฑ์การยื่นขอสินเชื่อ ซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อจำนวนหนึ่งไม่สามารถโอนบ้านได้

          นอกจากนี้ การออกมาตรการดังกล่าวอาจจะทำให้ผู้ประกอบการเสียโอกาสในการขายได้ โดยผู้ประกอบการขนาดกลางและขนาดเล็กจะเป็นกลุ่มที่ได้รับผลกระทบมากหากผู้ซื้อบ้านถูกตีกลับสินเชื่อมากซึ่งสมาคมฯ เห็นว่าอาจจะต้องมีมาตรการที่เกี่ยวข้องกับดอกเบี้ยที่ทำให้ผู้ซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไรรู้สึกว่าต้นทุนในการกู้สูงขึ้น เพราะมาตรการที่ประกาศออกมาถือเป็นยาแรง