“แบงก์ชาติ” เตรียมเรียกผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สมาคมอาคารชุดไทย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และผู้ที่เกี่ยวข้องเข้าหารือมาตรการควบคุมการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในวันที่ 11 ตุลาคม 2561 ฟาก “อธิป” นายกธุรกิจบ้านจัดสรร ชี้ ธปท.ออกมาตรการคุมเข้มปล่อยสินเชื่อฯ กระทบตลาดอสังหาริมทรัพย์

          ผู้สื่อข่าวรายงานว่า วานนี้ (4 ต.ค. 2561) ภายในงานมหกรรมบ้านและคอนโดครั้งที่ 39 นายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง เปิดเผยว่า ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เตรียมเรียกผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และผู้ที่เกี่ยวข้องเข้าหารือมาตรการควบคุมการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยจะมีการหารือกันในวันที่ 11 ตุลาคม 2561 เพื่อหาข้อสรุปและข้อยุติที่เหมาะสม และเป็นประโยชน์กับการเดินหน้าเศรษฐกิจประเทศ
          อย่างไรก็ตาม จากการรายงานข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เชื่อว่าการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังไม่มีความน่ากังวลมาก เนื่องจากปริมาณสินค้าในตลาดปีนี้ มีน้อยกว่าปีก่อนหน้า ขณะที่ปริมาณการโอนที่อยู่อาศัยสะสมก็มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น ส่วนยอดการจองยังทรงตัว ไม่พบความผิดปกติ จึงไม่ต้องกังวลอะไร

          ส่วนการคุมการปล่อยสินเชื่อต่อราคาที่อยู่อาศัย (LTV) ก็ควรดูภาวะตลาด เช่น บ้านหลังที่สองก็ปรับ LTV ลดลงได้ และต้องดูคุณภาพสินเชื่อ ภาพรวมหนี้เสีย มีการเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยหรือไม่ เพราะ LTV ไม่ใช่ตัวชี้วัดคุณภาพสินเชื่อ แต่ต้องดูผู้บริโภคเป็นหลัก ส่วนแนวโน้มการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ พบว่ายังอยู่ในสัดส่วนเฉลี่ย 10% ยังเป็นตัวเลขที่รับได้

          “ภาคอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มขยายตัวดีอยู่แล้ว จึงไม่จำเป็นต้องมีการออกมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติม ส่วนมาตรการคุมสินเชื่อของ ธปท. ก็ต้องรับฟังความเห็นให้รอบด้าน  ซึ่งปัจจุบันที่อยู่อาศัยแนวราบและการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังแรก ไม่น่าจะมีปัญหา ส่วนกลุ่มคอนโดมิเนียม ก็ต้องจำแนกให้ดี เพราะมีลูกค้าที่มีรายได้หลากหลาย และมีราคาขายที่แตกต่างกัน” นายวิสุทธิ์ กล่าว

          ด้านนายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ธปท.ออกมาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยไม่ได้ส่งสัญญาณที่ชัดเจนออกมาให้แก่ผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเกิดความชะงักงัน

          โดยผู้ที่ได้รับผลกระทบหลัก คือ ผู้ซื้อโครงการที่อยู่อาศัยที่ใกล้กำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งไม่ได้มีการเตรียมตัวพร้อมรับมือกับมาตรการใหม่ ที่มีกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดมากขึ้น ทำให้อาจจะชะลอการโอน ซึ่งจะส่งผลกระทบมาที่ผู้ประกอบการ ทำให้โครงการดังกล่าวโอนไม่ได้ตามแผนงานที่วางไว้ และเกิดเป็นสต๊อกเหลือขาย จะเป็นปัญหาต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในระยะต่อมา และส่งผลกระทบต่อภาพรวมการขยายตัวของเศรษฐกิจในประเทศได้

          ทั้งนี้ ในช่วงที่ผ่านมาจะเห็นว่าสถาบันการเงินทุกรายล้วนแต่มีความเข้มงวดในการพิจารณาการให้สินเชื่อบ้านมากขึ้น โดยที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อในอุตสาหกรรมยังคงอยู่ที่ระดับ 30-40% มาต่อเนื่อง ซึ่งเป็นระดับที่ถือว่าค่อนข้างสูง และสถาบันการเงินก็ปล่อยสินเชื่อเป็นไปตามเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศ คือไม่เกิน 90%

          “เรายังไม่เห็นสถาบันการเงินรายใดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้แก่ลูกค้าเกินเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งสัดส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) ของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ณ ปัจจุบันเพิ่มขึ้นมาเพียง 0.02% และส่วนใหญ่เป็น NPL ที่เกิดขึ้นจากผู้กู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยมาแล้วในช่วง 3-4 ปีก่อน” นายอธิป กล่าว

          ขณะที่ NPL ของกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับบนราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป มองว่ากลุ่มลูกค้าดังกล่าวไม่น่าจะเป็นกลุ่มที่เป็นปัญหาหลักในการทำให้ NPL ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น โดยที่กลุ่มลูกค้าดังกล่าวเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูง และหากจะมีการขอสินเชื่อก็จะใช้วงเงินสินเชื่อไม่เกิน 50% ของราคาที่อยู่อาศัย ซึ่งมีสัดส่วนในตลาดไม่ถึง 10% จึงเป็นกลุ่มที่ไม่เป็นปัจจัยหลักในการเพิ่มขึ้นของ NPL

          นายอธิป กล่าวอีกว่า สินค้าล้นตลาดของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในภาพรวมยังไม่เห็นสัญญาณดังกล่าว แต่จะเป็นเฉพาะในบางทำเลในต่างจังหวัดที่มีผู้ประกอบการไปพัฒนาโครงการมากในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งสินค้าที่เกิดขึ้นจะต้องใช้เวลาดูดซับประมาณ 1-2 ปี ถึงจะทยอยออกไป และหากเกิดภาวะสินค้าล้นตลาดในทำเลนั้น ๆ ก็จะเห็นผู้ประกอบการหลีกเลี่ยงการพัฒนาโครงการในทำเลนั้น ๆ และฝั่งสถาบันการเงินที่ให้การสนับสนุนเงินลงทุน (โปรเจกต์ไฟแนนซ์) ก็จะไม่อนุมัติสินเชื่อในการพัฒนาโครงการเช่นเดียวกัน

          สำหรับนายอลงกต บุญมาสุข เลขาธิการ สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เปิดเผยว่า สถานการณ์ NPL สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นมาจากกลุ่มผู้ซื้อบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปนั้น เกิดจากกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาสูงในช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา และเมื่อภาวะเศรษฐกิจหดตัวลง ส่งผลกระทบต่อรายได้ของธุรกิจ จึงทำให้ความสามารถในการชำระหนี้ลดลง ซึ่งบางรายอาจจะไม่สามารถชำระหนี้ต่อได้ จนทำให้ถูกจัดชั้นเป็นลูกหนี้กลุ่ม NPL

          อย่างไรก็ตาม ภาพรวมสัดส่วนของลูกค้าที่ซื้อบ้านราคาสูง และใช้เงินกู้จะมีสัดส่วนไม่มากในพอร์ตของแต่ละธนาคาร และสัดส่วนของวงเงินกู้ที่ใช้เพียง 50-60% ของมูลค่าสินทรัพย์ ซึ่งกลุ่มลูกค้าดังกล่าวยังถือว่าเป็นกลุ่มลูกค้าที่น่ากังวล แต่การเพิ่มขึ้นของ NPL เป็นการเพิ่มขึ้นหลังจากเศรษฐกิจได้ชะลอตัวไปแล้ว

          ส่วนผลกระทบหากมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทยออกมา ต้องรอการหารือในสัปดาห์หน้าที่จะมีความชัดเจนมากขึ้น และจะมองเห็นภาพรวมของอุตสาหกรรมจะเป็นอย่างไร ซึ่งปัจจุบันทุกธนาคารยังปฏิบัติตามเกณฑ์ของ ธปท. ที่ให้วงเงินสินเชื่อโครงการคอนโดมิเนียมไม่เกิน 90% และโครงการแนวราบไม่เกิน 95%