ที่ปรึกษาทางการเงิน ฉายภาพอนาคตตลาดอสังหาฯปี 62 รับนโยบาย ธปท. ดอกเบี้ย-แอลทีวี มีผลมาก ส่อฉุดมูลค่าตลาด โครงการระหว่างสร้าง 5 แสนล้าน ส่อไม่มีดีมานด์หลังเมษาฯ ชี้เทรนด์ร่วมทุนมาแรง ทำซัพพลาย- ยอดพรีเซล-แบ็กล็อก ปี 2561 โตเร็ว

          นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ สายงานวิจัย บล.เอเซีย พลัสฯ บริษัทหลักทรัพย์และที่ปรึกษาทางการเงิน กล่าวถึงตลาดการเงินและทิศทางอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2562 ในเวทีเสวนา เรื่อง การ Joint Venture กับทุนต่างชาติ โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ว่า ตนเองมีความกังวลต่อภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงปีหน้าอย่างมาก  หลังจากมีประเด็นความเสี่ยงหลายประการที่จะส่งผลกระทบต่อตลาด โดยเฉพาะนโยบายทางการเงินของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่เข้มงวดมากขึ้น ทั้งเรื่อง ดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้น และการควบคุมมูลค่าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่อมูลค่าหลักประกัน(แอลทีวี) ที่ปรับสัดส่วน เพิ่มเงินดาวน์ ลดเงินกู้ โดยเตรียมบังคับใช้ช่วงเดือนเมษายน 2562 จึงต้องการให้ผู้ประกอบการเพิ่มความระมัดระวังในการดำเนินธุรกิจ

          เนื่องจากพบ ขณะนี้มีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาเป็นจำนวนมาก นับรวมเพียง 12 รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ มีมูลค่ามากกว่า 5 แสนล้านบาท ซึ่งเป็นมูลค่าที่เพิ่มสูงขึ้นมากจากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว ที่อยู่เพียง 4.79 แสนล้านบาทเท่านั้น โดยมูลค่าดังกล่าว แบ่งเป็นโครงการแนวราบ มูลค่า 2.92 แสนล้านบาท กลุ่มโครงการแนวสูง (คอนโดฯ) 2.08 แสนล้านบาท ซึ่งเมื่อตลาดเผชิญกับปัจจัยอื่นๆ ดังกล่าว จะส่งผลให้ดีมานด์ชะลอตัวลง โดยเฉพาะในกลุ่มลูกค้าซื้อเพื่อลงทุน ผลที่ตามมา จะทำให้มูลค่าของตลาดในปีหน้าชะลอตัวอย่างแน่นอน

          "ต้องจับตาโปรดักต์คอนโดฯ ทั้งในกทม.และต่างจังหวัด ที่ผ่านมาเป็นลงทุนเก็งกำไร ราคาขยับขึ้นไปมาก แต่หลังจากนี้เป็นความเสี่ยง เมื่อผลตอบแทนที่ต่ำลง ประกอบกับดอกเบี้ยขาขึ้น ทำให้กำไรที่เคยได้แคบลง ท้ายสุดจะบีบให้ดีมานด์หายไปด้วย ขณะที่เรื่องแอลทีวี จนถึงขณะนี้ ยังไม่เห็นมีรายไหนออกมาบอกถึงแนวทางรับมือ ผลกระทบจะเห็นชัดขึ้นช่วงหลังวันที่ 1 เมษายน 2562 น่าจะได้เห็นการชะลอเปิดโปรเจ็กต์ใหม่ของหลายบริษัท"

          นายเทิดศักดิ์ ยังกล่าวถึง ปรากฏการณ์การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะในช่วงปี 2561 ที่จำนวนซัพพลายขยายตัวอย่างมาก จากโครงการที่เกิดขึ้นโดยการร่วมทุน (Joint Venture) ของ ดีเวลอปเปอร์ไทยและทุนต่างชาติ เช่น ญี่ปุ่น และจีน ว่าเบื้องต้นคาดสาเหตุมาจากที่ผ่านมา การพัฒนาโครงการมีต้นทุนที่ค่อนข้างสูง การหาพันธมิตรร่วมลงทุน จึงเป็นทางเลือกในการเพิ่มทุน และกระจายความเสี่ยงให้กับบริษัทตนเองได้ ขณะเดียวกัน พบหลายทำเล กำลังซื้อคนไทยอาจมีไม่มากพอหรือเข้าไม่ถึงในระดับราคาสูง การหาพันธมิตร เพื่อดึงฐานลูกค้าต่างชาติของชาตินั้นๆ มาช่วยก็ถือเป็นโอกาสที่น่าสนใจ จึงเห็นภาพการ JV ของบริษัทขนาดกลาง ขนาดใหญ่ ร่วมกับต่างชาติอย่างคึกคัก เช่น อนันดา-มิตซุย,เอพี-มิตซูบิชิ และ เสนา-ฮันคิว เป็นต้น มูลค่าการเงิน ณ สิ้นไตรมาส 3 แตะ 3.1 แสนล้านบาท ซึ่ง 63% มีที่มาจากการออกตราสารหนี้เอง ไม่ได้กู้จากแบงก์ สะท้อนถึงโครงสร้างทางการเงินของดีเวลอปเปอร์ไทยยังแข็งแกร่ง เพราะก่อหนี้ไม่เยอะ ใช้การร่วมทุนกับต่างชาติเป็นการกระจายความเสี่ยง

          ขณะที่ยอดพรีเซลในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา (ม.ค.-ก.ย.) พบทั้งตลาดเติบโตขึ้นมาก อยู่ที่ประมาณ 2.8 แสนล้านบาท ซึ่ง 20% เป็นยอดที่เกิดขึ้นจากโครงการคอนโดฯร่วมทุนในกรุงเทพฯปริมณฑลทั้งหมดประมาณ 4.5 หมื่นล้านบาท ส่วนยอดขายรอรับรู้รายได้ของ 15 บริษัทขนาดใหญ่ อยู่ที่ 3.39 แสนล้านบาท แบ่งแยกเฉพาะยอดขายคอนโดฯในโครงการร่วมทุนมากถึง 1.28 แสนล้านบาท ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่เยอะมาก เทียบเท่ากับตัวเลขจากยอดขายในโครงการทั่วไปอื่นๆรวมกัน และในอนาคตแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นแซงหน้าด้วยซ้ำส่วนช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี น่าจะมียอดขายเพิ่มขึ้นอีก 1 แสนล้านบาท จะทำให้ตลอดทั้งปี ยอดพรีเซลทั้งระบบ ทะลุ  3.6 แสนล้านบาท

          ทั้งนี้ ทำเลยอดฮิตของโครงการร่วมทุน พบยังกระจุกตัวอยู่ในทำเลกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเป็นหลัก โดยเฉพาะโซน ดินแดงรัชดาฯ-ห้วยขวาง เนื่องจากมีดีมานด์จากลูกค้าจีนรองรับชัดเจนที่สุด มูลค่าโครงการเฉลี่ยไม่ต่ำกว่า 2 พันล้านบาท