โชคชัย สีนิลแท้

          คอนโดเมืองระทึกหวั่นต่างชาติซื้อแล้วไม่โอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะชาวจีน เหตุผลตอบแทนลงทุนอาจไม่เป็นตามคาดและปัจจัยลบเศรษฐกิจ

          มีปัจจัยหลายประการส่งผลให้เกิดความไม่แน่นอนในตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ แม้ว่าจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่เกิดขึ้นมาก แต่ยอดขายจากผู้ซื้อชาวไทยเริ่มชะลอตัวลงในบางทำเลและอาจมีแนวโน้มที่จะชะลอตัวต่อไปอีกจากมาตรการเรื่องการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในปีหน้า

          ขณะที่ผู้พัฒนาโครงการบางรายพยายามที่จะหาทำเลที่ตอบโจทย์ความต้องการจากกลุ่มผู้ซื้อคนไทยที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง พัฒนาโครงการในระดับราคาที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของตลาด แต่ผู้พัฒนาโครงการบางรายปรับเพิ่มสัดส่วนการขายให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติซึ่งอาจซื้อเพื่อการลงทุนโดยไม่ได้มีวัตถุประสงค์เข้าอยู่อาศัยจริง

          ทั้งนี้ การที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้กำหนดมาตรการกำกับดูแลการให้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เข้มงวดขึ้น โดยการปรับลดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ให้แก่ผู้ซื้อบางกลุ่ม เพื่อลดความเสี่ยงด้านสินเชื่อและความเสี่ยงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งปรับปรุงคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ดีขึ้น โดยจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 2562 เป็นต้นไปนั้นจะเป็นประโยชน์สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรกซึ่งเป็นความต้องการอยู่อาศัยที่แท้จริง มากกว่านักลงทุนจะช่วยชะลอความร้อนแรงและสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดโดยรวม

          อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า จากปัจจัยดังกล่าวมีผลต่อเนื่องทำให้ผู้พัฒนาโครงการหันไปพึ่งพา ผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ซื้อที่พักอาศัยด้วยเงินของตนเองเป็นหลัก เพราะเงินทั้งหมดต้องโอนมาจากต่างประเทศด้วยสกุลเงินต่างประเทศ เพื่อให้เป็นไปตาม ข้อบังคับด้านการเป็นเจ้าของอาคารชุดโดยชาวต่างชาติ

          ที่ผ่านมาผู้พัฒนาโครงการหลายรายได้เพิ่มยอดขายคอนโดในส่วนที่มาจากผู้ซื้อชาวต่างชาติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งชาวจีนทั้งในรูปของการซื้อแบบรายบุคคลและการซื้อแบบยกล็อตโดยผ่านนายหน้าอสังหาฯ ชาวจีน หลายโครงการได้เปิดเผยว่าโควตาสำหรับผู้ซื้อต่างชาติเต็มแล้ว (49% ของพื้นที่ขาย) ซึ่งเป็นเหตุการณ์ที่แทบไม่เคยเกิดขึ้นในอดีต

          "เรื่องนี้ซีบีอาร์อีมีความกังวลมากขึ้นว่า การพึ่งพายอดขายจากลูกค้าต่างชาติจำนวนมากจะเป็นสิ่งที่ดีหรือไม่ เพราะยังไม่แน่นอนว่าลูกค้าต่างชาติเหล่านี้จะโอนกรรมสิทธิ์หากเป็นนักเก็งกำไร และยังไม่มีความชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้ที่พักอาศัยในคอนโดเมื่อการก่อสร้างเสร็จสิ้น ลูกค้าต่างชาติส่วนใหญ่เป็นนักลงทุน และอาจไม่มีความต้องการจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง" อลิวัสสา กล่าว

          ช่วงไตรมาส 3 ปี 2561 มีการเปิดตัวคอนโดใหม่ในย่านใจกลางเมืองราว 7,200 ยูนิต เปรียบเทียบกับในช่วง 2 ไตรมาสแรกของปีนี้รวมกันมีเพียง 1,300 ยูนิต โดยคอนโดมิเนียมใหม่ที่เปิดตัวในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้เพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันในปีที่แล้ว

          ด้านราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของคอนโดแบบฟรีโฮลด์ระดับไฮเอนด์ขึ้นไป ซึ่งอยู่ในระหว่างการก่อสร้างในย่านใจกลางกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยประมาณ 1.7% ต่อปี มาอยู่ที่ 2.77 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.)

          ตัวเลขของผู้พัฒนาโครงการพบว่า คอนโดในย่านใจกลางเมืองที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างมียอดขายลดลงเหลือ 67% เทียบกับ 77% ช่วงเดียวกันของปีก่อน ในช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมา มีการเปิดตัวคอนโดใหม่ในย่านมิดทาวน์และย่านชานเมืองรวมทั้งสิ้น 1.8 หมื่นยูนิต ซึ่งนับเป็นการเปิดตัวคอนโดที่มากที่สุดนับตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2556 เป็นต้นมา โดยคอนโดที่เปิดตัวในย่านมิดทาวน์ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2561 ลดลง 4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ปัจจุบันผู้พัฒนาโครงการต่างกำลังมุ่งไปที่ทำเลที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้าที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

          สำหรับราคาเสนอขายโดยเฉลี่ยของคอนโดที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จในย่านมิดทาวน์และย่านชานเมืองปรับตัวสูงขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ที่ 9.9 หมื่นบาท/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 5.6% ต่อปี ในอัตราการขายของคอนโดมิเนียมที่มีมากกว่า 200 โครงการในย่านนี้อยู่ที่ระดับ 71% เปรียบเทียบกับ 59% ในช่วงเดียวกันของปีก่อน เชื่อว่ายอดขายที่ดีขึ้นนั้นเกิดจากการขายยกล็อตให้กับนายหน้า อสังหาฯ ชาวจีน ถึงแม้จะยังไม่สามารถสรุปได้ว่ายอดขายเหล่านี้จะหมายถึงการโอนห้องจริงเมื่อโครงการแล้วเสร็จ

          "ปริมาณคอนโดที่เพิ่มขึ้น ความ ไม่แน่นอนด้านความต้องการภายในประเทศจากผู้ซื้อที่ต้องการพักอาศัยเอง รวมไปถึงความยั่งยืนของความต้องการจากลูกค้าต่างชาติ ทำให้แนวโน้มในตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ มีความไม่แน่นอนเพิ่มมากขึ้น" อลิวัสสา กล่าว

          ที่ผ่านมา จำนวนชาวต่างชาติที่ได้รับใบอนุญาตทำงานมีเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพียง 2.7% ต่อปี และงบประมาณต่อเดือนในการเช่าบ้านก็ยังคงที่ สถานการณ์ในตลาดโดยรวมยังคงไม่เปลี่ยนแปลง โดยมีอพาร์ตเมนต์ใหม่เกิดขึ้นน้อยมาก ขณะที่คอนโดมิเนียมกลับเพิ่มขึ้นโดยตลอด ซึ่งคาดการณ์ว่าประมาณ 30-40% ของคอนโดใหม่จะถูกนำออกมาปล่อยเช่าเมื่อโครงการเสร็จ

          ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ประเมินว่ามีปัจจัยลบที่มากระทบกับตลาดคอนโดมากขึ้น ทั้งกับกลุ่มลูกค้าชาวไทยและต่างชาติโดยเฉพาะกับกำลังซื้อจากต่างชาติชาวจีน ซึ่งจะส่งผลให้อุปสงค์และอุปทานในปี 2562 ลดลงราว 20%

          "โครงการคอนโดที่เตรียมโอนไตรมาสสุดท้ายของปีมีจำนวนยูนิตค่อนข้างเยอะ เช่น โครงการแชปเตอร์วัน อีโค รัชดาฯ-ห้วยขวาง ของค่ายพฤกษา ที่มีการแยกตึกขายให้จีนทั้งตึก เริ่มทำการเรียกโอนกรรมสิทธิ์หาก ลูกค้าจีนมี การโอนกรรมสิทธิ์จริงจะแสดงให้เห็นว่าการโอนยังเป็นไปตามปกติ แต่ก็มีความเสี่ยงที่จะไม่โอนหากผลตอบแทนที่ผู้ประกอบการเคยอวดอ้างไว้ไม่เป็นจริง เป็นไปได้ที่อาจจะไม่โอน ซึ่งหากไม่มีการโอนจะมีผลกระทบค่อนข้างมาก" ภัทรชัย กล่าว

          ต้องจับตาดูว่ากลุ่มลูกค้าชาวจีน ซึ่งเป็นลูกค้าต่างชาติกลุ่มใหญ่ในตลาดคอนโดในกรุงเทพฯ ว่าซื้อแล้วเกิดการโอนหรือไม่ ซึ่งหากการโอนไม่เกิดขึ้น จำนวนยูนิตเหลือขายจะมีจำนวนมากยิ่งทำให้เป็นสิ่งที่น่ากังวล