ดอกเบี้ยขาขึ้น-แอลทีวีใหม่ กระทบกลุ่มซื้อใหญ่ปี 62

          ผู้บริโภคจิตตก ดอกเบี้ยขาขึ้น-แอลทีวีใหม่ กระทบกลุ่มซื้อใหญ่ปี 2562 หวั่นซัพพลายคอนโดฯ 5.6 หมื่นหน่วยทั่วกรุงนิ่ง ระบายไม่ออก จับตาผู้ประกอบการปรับแผนรับมือ

          ภาพรวมตลาดหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลปี 2561 เติบโตขึ้นชัดเจน ทั้งซัพพลายและดีมานด์ ส่งผลให้มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้น 5% (48,617 หน่วย) ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงขึ้น ประมาณ 14.6% มากกว่า 1.39 แสนล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2560 สอดคล้องกับทิศทางตลาดสินเชื่อที่ทั้งปี 2561 น่าจะมีมูลค่าถึง 2 แสนล้านบาท เติบโต  10% ขณะที่ตลาดภูมิภาค ที่ค่อยๆปรับตัวดีขึ้น โดยเฉพาะในจังหวัดท่องเที่ยวและจังหวัดอีอีซี ประกอบด้วยชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา นั้นจะทำให้ภาพรวมทั้งปี ตลาดเติบโตขึ้นประมาณ 10-12% จากอานิสงส์ของการขยายตัวทางเศรษฐกิจ รวมถึงการลงทุนเมกะโปรเจ็กต์สำคัญหลายๆ ด้าน เช่น โครงการรถไฟฟ้า

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคาร สงเคราะห์ เปิดเผยถึงสถานการณ์ที่อยู่อาศัยไทยคาดการณ์ตลาดปี 2562  ว่า มีหลายปัจจัยที่ต้องติดตาม นอกเหนือจากประเด็นเศรษฐกิจของหลายประเทศมีความน่ากังวล จนอาจส่งผลต่อกำลังซื้อต่างชาติที่คอยพยุงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยมาหลายปี เช่น ชาติจีน ชาติญี่ปุ่น ให้หดตัวลง กระทบต่อกำลังซื้อต่างชาติ  49% แล้ว ปัจจัยในประเทศ 2 เรื่องใหญ่ที่จะมีผลต่อตลาดโดยตรง คือ ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น ที่คาดว่าจะมีการปรับขึ้นไม่น้อยกว่า 2 ครั้งในช่วงหลังจากนี้ถึงระดับ 1.75% ซึ่งจะกระทบต่อกำลังซื้อผู้บริโภคให้ลดลงเนื่องจากการคิดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่สูงขึ้นมีผลต่อการคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระเช่นกัน เช่นเดียวกับกรณีธปท. เตรียมบังคับใช้มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยใหม่ช่วง เมษายน 2562 แม้จะเป็นตัวเร่งให้ช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 คึกคัก แต่คาดว่ามีผลกระทบต่อตลาดในช่วงปีหน้าอย่างมาก เพราะปัจจุบัน ตลาดที่อยู่อาศัยถูกพยุงโดยกลุ่มผู้ซื้อ 3 กลุ่มใหญ่ คือ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (หลังแรก) กับซื้อเพื่อลูกหลาน (หลังที่ 2 ) และกลุ่มซื้อเพื่อลงทุน โดยหากนับรวมเพียง 2 กลุ่มหลังจะมีสัดส่วนมากถึง 50% ซึ่งมากกว่าครึ่ง เชื่อว่าการซื้อในสัญญาแรกยังไม่ครบ 3 ปี

          "เรื่องดอกเบี้ยมีผลชัดเจน เมื่อฐานเงินเดือนคนยังเท่าเดิม ราคาบ้านแพงขึ้น แต่วงเงินกู้กลับได้น้อยลงจากการคำนวณดอกเบี้ยใหม่ กลุ่มคนซื้อที่มีเงินเดือนไม่มากจะหายไป ขณะที่มาตรการแบงก์ชาติ ส่งสัญญาณน่ากังวล ถึงกลุ่มผู้ซื้อใหญ่ประมาณครึ่ง ที่ต้องควักเงินวางดาวน์ 20% หากผ่อนหลังแรกยังไม่ถึง 3 ปี ก็อาจลังเลในการหาซื้อเพิ่ม หรือซื้อเพื่อทำกำไร ปล่อยเช่า ไม่คุ้มค่า"

          นายวิชัย ยังระบุว่า จากปัจจัยดังกล่าว น่าจะมีผลให้จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ภาพรวมปี 2562 ลดลงประมาณ 11% โดยเฉพาะในกลุ่มหลักอย่างคอนโดมิเนียม แต่มูลค่าโดยรวมไม่น่าจะลดลงมากนัก จากราคาเปิดใหม่ที่สูงขึ้นในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ขณะที่บ้านในต่างจังหวัดก็ปรับเพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน

          อย่างไรก็ตาม เชื่อว่าผลกระทบจะเกิดขึ้นในช่วงสั้นๆ 3-4 ไตรมาสผ่านไป ตลาดจะสามารถปรับสมดุลได้ จากการปรับตัวของผู้ซื้อ และโดยเฉพาะในกลุ่มผู้ประกอบการที่เริ่มเห็นการเตรียมตัวปรับแผนรับมือล่วงหน้าแล้วโดยหลายๆบริษัท ลดแผนการเปิดโครงการใหม่ในปี 2562 ลง เพื่อป้องกันความเสี่ยง และคงจำเป็นต้องปรับสัดส่วนการผ่อนเงินดาวน์ต่องวดให้อยู่ในระดับและช่วงเวลาที่เหมาะสมด้วย เช่น จากเดิมเคยเปิดช่องให้ผู้ซื้อผ่อน 10% ใน 12 งวด แต่เมื่อต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น 20% ในระยะเวลาใกล้เคียง การเรียกเก็บต่องวดก็จะสูงขึ้นด้วย ซึ่งกรณีนี้น่าจะมีผลกระทบต่อผู้ซื้อที่มีเงินเดือนไม่มากนักอาจลำบากในการผ่อน

          เช่นเดียวกับกรณี การนับรวมสัญญากู้อื่นๆ เป็น  1 สัญญา อ้างอิงกับหลักทรัพย์ไม่เกิน 80% ส่งผลให้วงเงินกู้ซื้อบ้านลดลงไปด้วย กระทบต่อกลุ่มผู้ซื้อที่คาดหวังการนำเงินส่วนต่างไปซื้อหาเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งเมื่อไม่มีเงินรองรับส่วนดังกล่าว ก็อาจชะลอการตัดสินใจซื้อบ้านออกไป แนวทางการปรับตัวของผู้ประกอบการนั้น คงได้เห็นในรูปแบบโครงการสร้างเสร็จบวกเฟอร์นิเจอร์พร้อมอยู่ในราคาสูงขึ้นเล็กน้อย เพื่อเป็นการช่วยเหลือผู้ซื้อจากกรณีดังกล่าวทั้งนี้ ณ มกราคม-มิถุนายน 2561 มีซัพพลายคอนโดฯเหลือขายในกรุงเทพฯและปริมณฑล รวม 5.6 หมื่นหน่วย

          ด้านนางสุพัตรา เป้าเปี่ยมทรัพย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงกรณีธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาตรการปรับปรุงหลักเกณฑ์การกำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยฉบับล่าสุด โดยเตรียมบังคับใช้ช่วงเดือนเมษายน 2562 กำหนดอัตราส่วนสินเชื่อต่อหลักประกัน หรือ LTV ตามจำนวนสัญญาของผู้กู้ว่า โดยรวมเห็นว่าประกาศดังกล่าวมีความผ่อนปรนไปมากกว่าฉบับแรก ซึ่งเดิมทียอมรับว่า พฤกษาได้รับผลกระทบบางส่วน ในด้านผลประกอบการ ลักษณะของลูกค้า และโครงการที่เปิดขาย ขณะนี้อยู่ระหว่างหารือถึงแผนกลยุทธ์ในการปรับตัวรับมือระยะยาวหลังมาตรการบังคับใช้ในปีหน้า เพื่อช่วยเหลือกลุ่มคนอยากมีบ้าน