นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการสายงานกลยุทธ์ 2 และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)ว่าเป็นเพราะธปท. กังวลการเข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่อาจทำให้เกิดความย่อหย่อนในมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อ รวมถึงภาวะความเปราะบางในความสามารถชำระหนี้ ของผู้กู้เพื่อที่อยู่อาศัยซึ่งอาจเป็นสาเหตุทำให้เกิดความเสียหายต่อเศรษฐกิจใน ภาพรวมของประเทศได้ อย่างไรก็ตามธปท.ต้องพิจารณาในหลายประเด็นก่อนที่จะใช้มาตรการดังกล่าว

          ประเด็นแรกการที่ธปท. พบว่าเกิดภาวะที่อัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเทียบกับมูลค่าบ้านหรือ LTV เร่งตัวสูงขึ้น ผมคิดว่าปรากฏการณ์เช่นนี้เป็นผลมาจากการที่ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นเร็วกว่ารายได้ของประชาชน ปัจจัยหลักก็เป็นเรื่องต้นทุนราคาที่ดินที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นมากจากการพัฒนาโครงการพื้นฐานต่างๆของรัฐ ประกอบกับคนไทยยังไม่มีเงินออมสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย การที่สถาบันการเงินต่างๆ ใช้กลยุทธ์ทางการเงินมาสนับสนุน จะช่วยให้คนไทยซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น ส่วนผู้ซื้อบ้านเองก็พยายามที่จะซื้อบ้านให้เร็วขึ้นเพราะหากรอจนกว่าจะมีเงินออมเพียงพออาจจะไม่ได้บ้านที่ต้องการ

          ประเด็นที่สอง - การควบคุม LTV Threshold ให้ไม่เกิน 80% สำหรับการซื้อและผ่อนบ้านหลังที่สอง เพราะกลุ่มนี้ยังผ่อนบ้านหลังแรกไม่หมด ผู้ซื้อบ้านกลุ่มนี้ประมาณการคร่าวๆ ว่า น่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์บ้านใหม่ทั่วประเทศในแต่ละปีของคนกลุ่มนี้ประมาณไม่น้อยกว่า 42,000 หน่วย หรือคิดเป็นเงินปีละประมาณ 126,000 ล้านบาทยังไม่นับรวมกลุ่มที่ต้องการซื้อบ้านมือสองที่อาจได้รับผลกระทบจากมาตรการนี้ด้วย การที่ธปท.จะเริ่มใช้มาตรการนี้ตั้งแต่ต้นปี 2562 อาจกระทบต่อผู้ซื้อบ้านกลุ่มนี้ ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยเกิดการหดตัวลง

          ประเด็นที่สาม - สำหรับประเด็นการได้รับสินเชื่อแบบมีเงินทอน (Cash Back) หรือ การที่ราคาซื้อขายจริงต่ำกว่าราคาที่ระบุในสัญญา อาจตั้งข้อสังเกตได้ว่า เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นในกระบวนการปฏิบัติงานของทั้งผู้ประกอบการและสถาบันการเงินบางรายเท่านั้น ซึ่งได้รับการยืนยันว่าเป็นสิ่งที่มีเกิดขึ้นในสัดส่วนที่น้อยมาก และการควบคุมระดับ LTV ที่เป็นภาพรวมในระดับนโยบายอาจจะไม่ใช่ทางแก้ไขที่ตรงกับปัญหาที่ตรงจุดก็ได้

          นายวิชัยย้ำว่า ถึงแม้จะเป็นการสร้างวินัย ทางการเงิน ธปท. ต้องชั่งน้ำหนักให้ดีว่า ระหว่างความกังวลของ ธปท. และผลกระทบ ที่จะเกิดขึ้นธุรกิจกับภาคอสังหาริมทรัพย์ และภาพรวมของเศรษฐกิจไทยที่กำลังฟื้นตัว เหมาะสมหรือไม่ในการออกนโยบายดังกล่าวหรือธปท. ใช้เพียง การกำกับสถาบันการเงินให้เข้มงวดขึ้นก็อาจเพียงพอแล้ว หากตัดสินใจ ผิดพลาด อาจทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยฯเกิดการชะงักงัน ก่อให้เกิดปัญหาที่ลุกลามไปยัง ผู้ประกอบการฯ ทั้งด้านต้นทุนทางการเงินที่อาจจะแพงขึ้น รวมถึงปัญหาด้านสภาพคล่องที่ไม่สามารถขาย และอาจจะส่งผลไปถึงการโอนกรรมสิทธิ์บ้านที่สร้างเสร็จที่เป็นสินค้าค้างสต็อคในมือ